Порядок использования арендованного здания (сооружения, помещения)

Порядок использования арендованного здания (сооружения, помещения)

В последнее время мы стали замечать, что нежилые помещения становятся все более и более популярным предметом гражданских правоотношений.

С ростом популярности растет и количество проблем, связанных с ними. В первую очередь эти проблемы обусловлены отсутствием четкого определения в законодательстве. Объект правоотношений есть, а понятного определения в законодательстве нет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что это такое?

Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать.

Итак, согласно ст. 15 ЖК РФ для нежилого помещения характерно следующее:

  1. Оно должно относиться к недвижимому имуществу.
  2. Должно быть обязательно изолированным (средством изоляции в данном случае служат неотъемлемые части каждой комнаты: потолок, стены и пол; необходим оборудованный вход/выход).
  3. Обязано быть пригодным для проживания.

Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите.

В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания.

Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.

Важно! Главное чтоб в регистрационных документах была отметка, что помещение относится к нежилому фонду.

Таким статусом рекламодатель желает донести до потенциальных клиентов, что цель помещения не определена в связи с чем, у последних возникает большая свобода в его эксплуатации. Вариантов использовать помещение свободного назначения предостаточно. Однако считать их универсальными не стоит.

Как дело дойдет до конкретной цели, всплывет масса нюансов, требующих перепланировку, дополнительных согласований, переоформления документов.

Что является изменением целевой эксплуатации?

Нежилое помещение предназначено для социальных, торговых, административных, культурных, образовательных и иных целей. Главное табу – это запрет проживать в нем.

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, проживание, и является использованием не по назначению. Есть и другой вид использования не по назначению. Это случаи, когда собственником арендуемого имущества указывается в договоре о целевом использовании.

Данные требования детализированы в ГОСТах и Сводах правил. Например, ГОСТ Р ЕН 13779-2007 «Вентиляция в нежилых зданиях.

Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования здания», ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций.

Правила проектирования»; СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

Понятия прямого и функционального использования

Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.

Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.

Важно! С одной стороны, такое планирование препятствует хаотичному развитию торговых точек, и регулирует конкуренцию. С другой стороны, нежилой объект получает ярлык, а с ним жесткое ограничение его дальнейшего использования, что уменьшает спрос на него в разы.

Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер.

Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так.

Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.

В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.

Алгоритм: как можно поменять?

Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.

Запомните! Согласно действующему законодательству право смены целевого назначения нежилого помещения обладает только собственник и его доверенное лицо. Устно такая операция не осуществляется.

Для замены назначения необходимо следующее.

  1. Раздобыть техническое заключение о состоянии несущих стен. Оно выдается БТИ.
  2. Заказать новый проект, согласно задуманной перепланировке. Его нужно заказывать в аккредитованной фирме. Иначе потом будут проблемы.
  3. Полученный проект согласовать со всеми коммунальными и иными службами (энергоснабжающей организацией, водоканалом, газоснабжающей фирмой, СЭС, МЧС и пр.).
  4. С собранным пакетом согласований подать заявление в межведомственную комиссию при горисполкоме.
  5. После одобрения комиссией ваших документов, можно приступать к работам. Строительные работы должны быть осуществлены строго в соответствие с проектом.
  6. Пригласить работника БТИ для оформления технического паспорта, согласно новым изменениям.
  7. Обратиться с заявлением в кадастровую палату, для замены паспорта.
  8. Далее дорога в ЕГРП. Заявление, старое свидетельство о праве собственности, новый кадастровый и технический паспорт, все это нужно представить для получения нового свидетельства.

Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным. Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.

Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/naznachenie.html

Целевое назначение использования нежилого помещения: определение, классификация и порядок изменения

Помещение, не соответствующее определенным санитарно-эпидемиологическим требованиям, нормам пожарной безопасности относится к категории нежилых. Такая недвижимость имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым должно использоваться.

Подробнее о целевом использовании нежилых помещений можно узнать из этой статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Определение понятия

В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта:

  1. Имеет такие функциональные характеристики:
    • не предназначен для проживания;
    • используется в производственных и общественных целях;
  2. Принадлежность к недвижимому имуществу.
  3. Является составной частью здания (данная отличительная особенность разграничивает нежилые помещения и сооружения, в то же время указывает на их пространственную взаимосвязь).
  4. Изолированность: так же, как и жилье, нежилое помещение должно быть изолировано; материальность: наличие определенных границ.
  5. Взаимосвязь с земельным участком: недвижимость регистрируется по конкретному адресу.
  6. Отнесен к нежилому фонду, при этом может быть расположен как в жилом, так и в нежилом здании.
Читайте также:  Установление в документации о закупке требования о соответствии товаров, работ, услуг гостам, снипам и другим нормативно-техническим документам

Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

  • офисные;
  • торговые;
  • спортивные;
  • коммунально-бытовые;
  • образовательные;
  • медицинские;
  • производственные;
  • учреждения общественного питания;
  • складские;
  • свободного назначения и пр.

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

  • техническими;
  • вспомогательными;
  • коммуникационными;
  • основными;
  • обслуживающими.

Основное деление объектов

Законодательно не определено понятие назначения нежилого помещения. Согласно приказу Минэкономразвития РФ №943 от 16 декабря 2015г. утвержден Порядок ведения ЕГРН. В блоке 3.5, п.36, подп.3 документа сказано, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.

При этом первые предназначены исключительно для одной цели – проживания граждан. Вторые же классифицируются по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

Важно: четкое определение целевого назначения может ограничить варианты использования нежилого объекта недвижимости. Это может быть связано с разными нормативами санитарных, противопожарных и других требований.

Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность. Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

Законодательство РФ не включает прямой ответственности за проживание в нежилом помещении, но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).

Наказание за такое правонарушение – штраф в размере от 500 до 1000 руб. для граждан, от 1000 до 2000 руб. для должностных лиц, в том же размере для ФЛП (или приостановление деятельности на период до 90 дней), от 10000 до 20000 руб. либо приостановление деятельности длительностью до 3-х месяцев для юрлиц.

Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в этой статье.

Классификация площадей и их характеристика

Свободное — что это такое?

Для того, чтобы расширить возможные сферы использования недвижимости, можно придать ей статус нежилого помещения свободного назначения. Такие объекты эксплуатируются собственниками и арендаторами в разных направлениях деятельности, за исключением специализированных.

Важно: нежилое помещение свободного назначения имеет широкую функциональность.

Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения. Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.

Помещения свободного назначения, несмотря на свою многофункциональность, не могут в полной мере подойти для всех сфер деятельности. Учитывая специфику работы учреждения, в отдельных случаях потребуются дополнительные документальные согласования.

Жилое

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8, ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

В связи с этим уполномоченные государственные органы направляют в ЕГРН сведения об изменении назначения нежилого помещения для включения такой информации в реестр (Закон №218-ФЗ, ст.32, ч.1).

Закон 221-ФЗ от 24 июля 2007г. “О государственном кадастре недвижимости” включает информацию о виде объекта недвижимости (нежилое или жилое строение), а также о назначении (жилое, нежилое помещение). Эти сведения фиксируются и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Подробнее о классификации нежилых помещений читайте тут.

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:

  1. Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
  2. Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения:

  • составление проекта;
  • согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
  • подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
  • проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
  • оформление технического паспорта представителем БТИ;
  • получение нового кадастрового паспорта;
  • обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа. После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Если необходимо нежилое помещение перевести в жилое, то этими вопросами занимаются органы местного самоуправления, в больших городах – территориальные администрации, в малых – районные органы власти.

Составление и согласование проекта

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного обследования, можно приступать к составлению проекта.

При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы:

  • конструктивные решения;
  • проект фасада;
  • отопление, вентиляция;
  • водоотведение и подача воды и т.д.

Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке:

  1. Жилинспекцией.
  2. Пожарным надзором.
  3. Санитарно-эпидемиологическим надзором.
  4. Экспертным бюро.
  5. Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

Подготовка документов

Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы:

  • заявление;
  • правоустанавливающую документацию;
  • технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте здесь);
  • экспликацию;
  • проект перепланировки;
  • справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
  • справку об отсутствии коммунальных долгов.

После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

Финансовые издержки

Основные финансовые траты направлены на:

  1. Подготовку проектной документации.
  2. Оплату услуг Жилинспекции.
  3. Покрытие стоимости строительных работ.
  4. Оплату государственной пошлины.

Сумма расходов будет разниться в зависимости от региона. Так, в Москве приблизительная стоимость проекта составит 150 руб. за 1 кв.м. помещения. В отдаленных регионах готовый документ может стоить 60000-70000 руб.

Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

  • подготовка технического заключения – 25000 руб;
  • составление проекта – 130000 руб;
  • оплата услуг БТИ – 60000 руб;
  • работа отдела архитектуры – 30000 руб;
  • внесение изменений в документы – 45000 руб.
Читайте также:  Где лучше открыть расчетный счет для ооо

Сроки

На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней. Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

Внесение изменений в кадастровый план

Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/naznachenie-i-poryadok-izmeneniya.html

Аренда здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Гражданским кодексом РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений в случае, если они заключены на срок нс менее года. Регистрация краткосрочных договоров аренды зданий и сооружений по смыслу ст. 651 ГК РФ не требуется.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил необходимость государственной регистрации не только договора аренды недвижимого имущества, но и аренды как обременения вещных прав на недвижимость. В соответствии со ст.

4 и 26 Закона обязательной государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе аренда.

При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связана со сроком, на который имущество сдается в аренду: несмотря на то что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, в соответствии с Гражданским кодексом РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора, должно быть зарегистрировано.

Следует отметить, что если право аренды по договору, заключенному на срок до 12 месяцев, не зарегистрировано, сам по себе договор аренды не может служить доказательством существования такого права.

Соответственно и налоговые инспекции могут требовать в подтверждение существования права аренды предоставления сведений о государственной регистрации этого права независимо от срока, на который заключен договор.

При непредоставлении таких сведений существует вероятность того, что отнесение платежей за аренду объектов основных производственных фондов на себестоимость будет рассматриваться как неправомерное.

Очевидно, что для арендатора возникновение права аренды не всегда связано исключительно с договором аренды. Допустима ситуация, когда по договору аренды, заключенному на определенный срок (например, на пять лет), права арендатора (право аренды) уступаются (передаются) третьему лицу.

В этом случае у третьего лица (нового арендатора) право аренды возникает не столько из договора аренды, в заключении которого он даже не принимал участия, сколько из соглашения с первым арендатором о передаче прав и обязанностей по договору аренды (с согласия арендодателя).

В этом примере договор аренды уже давно зарегистрирован, а право нового арендатора еще подлежит государственной регистрации.

Одновременно с правом аренды будет зарегистрировано и соглашение о передаче нрав и обязанностей по договору аренды (уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации).

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность государственной регистрации: а) только права аренды (права – обременения); б) договора и права аренды. Возможность регистрации только договора аренды (без регистрации права) пока не предусмотрена.

Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случаях когда арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором такое право не определено, к арендатору переходит на срок аренды право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на нраве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные для остальных договоров, нс применяются.

Арендная плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание (сооружение), или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях когда плата за аренду установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

  • Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
  • Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
  • При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением установленных правил.
  • Правила об аренде здания или сооружения применяются к аренде предприятия, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия.

Источник: https://studme.org/91995/pravo/arenda_zdaniya_sooruzheniya

Постановление правительства москвы от 16.03.93 n 231

х

Документ отменен / утратил силу

Примечания к документу

Документ отменен или утратил силу. Подробная информация приводится в примечаниях к документу.

Правительство москвы

ПОСТАНОВЛЕНИЕ16 марта 1993 г. N 231

О порядке управления и распоряжения объектами собственности в системе образования

     Постановлением правительства Москвы от 6 августа 1991 г. N 9 Московскому департаменту образования предоставлено право управления городской собственностью (здания, сооружения, оборудование и имущество), передаваемой для целей и задач системы образования.

    В связи с введением в действие закона Российской Федерации «Об образовании», в котором образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества, и учитывая специфику их деятельности, правительство Москвы ПОСТАНОВЛЯЕТ:     1.

Предоставить Департаменту образования права:

    — закреплять объекты собственности (здания,сооружения), в оперативное управление за учреждениями системы;

    — передавать во временную аренду свободные помещения на срок не более двух лет на договорных условиях с последующей регистрацией договоров в Москомимуществе.     2. Утвердить положение «О порядке управления объектами собственности и предоставления в аренду помещений и зданий системы образования» (приложение N 1).

    3. Распространить на объекты собственности системы образования постановление правительства Москвы от 14.07.92 N 520 «О едином порядке оценки и управления нежилыми помещениями в г. Москве» в части:

Читайте также:  Как учитывать расходы на уплату госпошлины за регистрацию прав на земельный участок

    3.1. Положения «О порядке управления объектами собственности и предоставления в аренду помещений и зданий системы образования» при сдаче в аренду отдельно стоящих зданий и сооружений системы образования при изменении профиля в установленном порядке (приложение N 2).     3.2. Установления размера годовой арендной платы нежилого помещения (зданий, сооружений) с коэффициентом типа деятельности для учреждений, оказывающих образовательные услуги — 0,2 (приложение N 3).     3.3. Установления ставки арендной платы по договорам аренды, заключаемым с учреждениями системы образования, в размере не более эксплуатационных расходов на содержание нежилого фонда.     4. Разрешить образовательным учреждениям все средства, получаемые от договоров аренды, оставлять на нужды обеспечения, развития и совершенствования образовательного процесса и зачислять на счет балансодержателя.     5. Комитету по управлению имуществом внести изменения в нормативные документы по оформлению и оценке стоимости нежилых помещений системы образования при заключении договоров аренды.     6. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя премьера правительства Москвы Буравлева К.Э.

Премьер правительства Москвы Ю.М. ЛУЖКОВ

  • Приложение N 1 к постановлению правительства Москвы
  • от 16 марта 1993 г. N 231

ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ СОБСТВЕННОСТИ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ И ЗДАНИЙ СИСТЕМЫ ОБРАЗОВАНИЯ

Источник: https://www.referent.ru/3/2512

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место (п.1 ст.621 ГК).

Из определения следует, что данный договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Сторонами по договору аренды здания или сооружения являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть только собственник здания или сооружения либо уполномоченное им (собственником) лицо. В качестве сторон рассматриваемого договора могут выступать физические (индивидуальный предприниматель) и юридические лица.

Предметом договора служат здания (сооружения) либо часть здания (сооружения), машино-место. В связи с тем, что здания и сооружения находятся на земле и неразрывно с ней связаны, то с передачей здания (сооружения) возникают и права на земельный участок.

Принимая все это во внимание и предвидя возможные споры при решении этого вопроса, законодатель ввел специальные правила, регламентирующие отношения между сторонами.

Этому вопросу посвящены содержащиеся в ст.623 ГК нормы.

Согласно этой статье, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Такое право возникает независимо от того, является ли арендодатель собственником земельного участка и определено ли передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок.

Существуют лишь некоторые ограничения в отношении аренды здания (сооружения), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности. Суть этих ограничений заключается в том, что такая аренда допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.

Такие обстоятельства, как передача в аренду недвижимости (здания или сооружения), которая неразрывно связана с землей, позволили выделить договор аренды здания (сооружения) в самостоятельный вид договора.

Из чего следует исходить при определении, что необходимо относить к зданиям, а что к сооружениям, в законе не сказано. Что касается литературных источников, то из них следует: здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и работы, а сооружения служат чисто техническим целям, и нахождение в них — временно.

Здание (сооружение) передается по рассматриваемому договору во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Следовательно, за арендодателем может сохраняться право владения.

Срок договора аренды здания (сооружения) в законе не определен. Он оговаривается соглашением сторон.

Независимо от того, в каких пределах он будет установлен, по общему правилу, он выступает в качестве существенного условия, и определение его в договоре является обязательным.

Цена в договоре аренды здания (сооружения) также является существенным условием договора. Закон (ст. 625 ГК) требует, чтобы договор аренды здания или сооружения предусматривал размер арендной платы. Договор считается не заключенным, если стороны не согласовали вопрос о размере арендной платы в обязательном порядке в письменной форме.

В плату за пользование зданием (сооружением) должна включаться и плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Обычно арендная плата устанавливается на единицу площади обычного здания или сооружения (например, на один квадратный метр).

Стороны могут предусмотреть в договоре и иные показатели (например, исходя из площади всего здания в целом). Размер арендной платы в целом определяется из фактической площади переданного арендатору здания или сооружения.

Фактический размер передаваемого объекта может быть взят из передаточного акта, а может быть указан в самом договоре.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора аренды здания или сооружения является обязательной. Несоблюдение установленной формы влечет недействительность договора.

В том случае, если договор аренды заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Права и обязанности сторон изложены в самом договоре аренды здания или сооружения. Они и составляют его содержания.

Арендодатель обязан передать здание (сооружение) арендатору в состоянии, указанном в договоре. Как было отмечено, одновременно с передачей права на объект передается и право на часть земельного участка, занятого зданием (сооружением).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

С момента передачи здания или сооружения, а не с момента его подписания считается и исполненным договор, т.е. указанная обязанность арендодателя считается выполненной после предоставления арендатору объекта во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, такие действия оцениваются законодателем, как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п.1 ст.626 ГК).

Арендодатель несет и ряд других обязанностей, которые вытекают из общих правил договора аренды.

Арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату и своевременно возвратить арендованное здание (сооружение).

Обязанность арендатора по возврату здания или сооружения оформляется так же, как и обязанность арендодателя по его передаче (п.2 ст.626 ГК).

Иногда земельный участок, на котором находится арендованное здание (сооружение), продается другому лицу. Такие действия арендодателя законом не запрещены.

Однако в этом случае за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст.624 ГК).

Источник: https://megaobuchalka.ru/2/34922.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector