Исчисление налога на прибыль при реализации недвижимого имущества через агента

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

• При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
• Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

• жилая — только налог на прибыль 
  
• нежилая — подоходный налог и НДС
• Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

1. Размера полученной выгоды;
2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

1. Важно знать! 
2. для юр лица не имеет разницы
3. сколько объект купли-продажи находился в собственности
4. Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

1. Документы по сделке оформлены правильно;
2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

• Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

• Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

• Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

1. маркетинговые;
2. рекламные;
3. юридические;
4. посреднические;
5. и другие.

• Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

• Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

1. Рецензии на вывод оценщика;
2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalogooblozhenie-yur-lits-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Налог на доходы выплаченные иностранным организациям

Е. Ю. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»

Журнал «Учет в производстве» № 9, сентябрь 2011 г.

Чиновники довели до компаний список стран, с которыми у России заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Он будет интересен тем предприятиям, которые выплачивают доходы зарубежным партнерам (нет постоянного представительства в РФ). О каких еще налоговых нюансах следует знать – в статье.

• Доходы, с которых источник выплаты удерживает налог
• К ним относятся, например, следующие выплаты иностранной организации, которые не связаны с ее предпринимательской деятельностью в РФ:
• 2) проценты по долговым обязательствам;
• 3) доходы от использования в РФ прав на объекты интеллектуальной собственности;
• 4) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории РФ;
• 5) доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории РФ;
• 6) штрафы и пени за нарушение договорных обязательств;

При этом следует учитывать, что не подлежат обложению доходы иностранной организации (п. 2 ст. 309 Налогового кодекса РФ):

– от продажи на территории РФ товаров, иного имущества (кроме указанного в подп. 5, 6 п. 1 ст. 309 Налогового кодекса РФ), а также имущественных прав;

– выполнения работ, оказания услуг на территории РФ.

Если услуги иностранной организации оказываются исключительно вне территории Российской Федерации, то доходы от их реализации также не подлежат налогообложению. Такое правило установлено пунктом 2.1 раздела II Методических рекомендаций, утвержденных приказом МНС России от 28 марта 2003 г. № БГ-3-23/150, и письмом УФНС России по г. Москве от 12 ноября 2010 г. № 16-15/[email protected]

Когда налог не удерживается

Предприятию необходимо исчислить и удержать налог при каждой выплате иностранной организации дохода, подлежащего обложению (п. 1 ст. 310 Налогового кодекса РФ).

Для этого в распоряжении налогового агента должна иметься нотариально заверенная копия свидетельства о постановке получателя дохода на учет в налоговых органах. Данная копия должна быть оформлена не ранее чем в прошлом налоговом периоде (подп. 1 п. 2 ст. 310 Налогового кодекса РФ).

То есть в 2011 году принимается копия, если она была заверена нотариусом не ранее 2010 года.

Источник: https://april-concert.ru/nalog-na-dohody-vyplachennye-inostrannym-organizatsiyam/

Налог с продажи недвижимости для юридических лиц

• Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Коммерческой недвижимостью называются те объекты, которые приносят какие-то доходы.

В эту категорию можно отнести магазины и торговые центры, отели и спортивные сооружения, офисные здания, промышленные предприятия и много других объектов.

В том случае, если юридическая особа принимает решение продать коммерческую недвижимость, ей нужно помнить о том, что затраты на налогообложение будут приличными.

Налоги при продаже недвижимости: платить, нельзя уклоняться

Итак, вы продали квартиру. Для того чтобы узнать, нужно ли декларировать доходы, вам следует просмотреть свидетельство о ее регистрации. Если жилье пребывает в вашей собственности уже больше трех лет, то налог платить не нужно. Решающую роль тут играет дата регистрации.

Бывает так, что люди живут в своих хрущевках всю жизнь и решаются оформить ее в собственность только перед куплей-продажей. Однако в этой ситуации с момента регистрации до факта продажи квартиры указанный срок не истечет, следовательно, и налог будет взиматься на общих основаниях.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Любая организация, согласно законодательству России, обязана оплачивать налог не только при покупке недвижимости, но и при ее продаже. Для каждого вида хозяйственной деятельности предусмотрена своя система налогообложения. Итак, размер налога будет зависеть от формы ведения бизнеса:

Покупка и продажа недвижимости: все о налогах

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Недвижимость бесплатные объявления

Таким образом, чтобы избежать негативных последствий, связанных с неуплатой налогов при приобретении объекта коммерческой недвижимости, нужно четко понимать, когда у покупателя возникает, а у продавца, соответственно, прекращается обязанность по уплате налога в отношении приобретаемого/продаваемого имущества.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юридическим лицом

По мнению автора, во избежание конфликтов с фискальными органами необходимо в договоре купли-продажи недвижимости отдельно прописать, что моментом перехода права собственности на недвижимый объект к покупателю является дата государственной регистрации права собственности.

Моменты возникновения налоговых обязательств при купле-продаже недвижимости (Ульянов В

Казалось бы, налоговые обязательства не должны возникать после подписания передаточного акта на объект недвижимости у налогоплательщиков, оформивших документ. Однако каждая из сторон решила удостовериться в этом, направив соответствующие запросы в финансовое ведомство.

Учет и налогообложение операций по продаже недвижимости

Источник: https://ukzgo.ru/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-dlya-yuridicheskih-lits/

Налоговый агент по прибыли

Российская компания (ОСНО) приобрела у иностранной компании (Германия) у которой нет постоянного представительства на территории РФ услуги. Определение статуса налогового агента.

Вопрос: Российская компания (ОСНО) приобрела у иностранной компании (Германия) у которой нет постоянного представительсва на территории РФ услуги связанные с обучением персонала, обучение проходило на территории РФ.

Вопрос- в данной ситуации является ли российская компания налоговым агентом по налогу на прибыль или нет? И что будет в приоритете п.1 309 нк или п 2. 309 НК?Мне как раз интересно в пп.10 п 1 ст 309 НК сказано аналогичные операции, т.е. туда могут попать и услуги по обучению, с другой стороны в п.

2 309 нк сказанно если операции не приводят к образования постоянного представительства на территории РФ то налоговым агентом российская компания не являеться. Поэтому вопрос какая статья в приоритете? п.1 309 или п.2 309?дополните вопрос- какие операции подразумевает п.10 п 1 ст. 309 НК и если операция будет подпадать под п. 1 ст 309 и п.

2 ст 309 нк, к примеру заказали услуги у немецкой компании по международной перевозке груза из Германии в Россию, при этом данная операция подпадает под пп8 п1 ст 309 НК, с другой стороны не возникает постоянного представительства на территории РФ и эта операция подпадает под п.2 ст.309 НК, будет ли в этой ситуации российская компания являться налоговым агентом по налогу на прибыль?

Ответ: В данной ситуации российская организация не является налоговым агентом по прибыли.

Пунктом 1 статьи 309 НК РФ определены виды доходов, полученных иностранной организацией от источников в России (если получение таких доходов не связано с предпринимательской деятельностью этой организации через постоянное представительство), которые подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

К ним относятся дивиденды, доходы, получаемые в результате распределения прибыли, процентный доход от долговых обязательств, доходы от использования прав на объекты интеллектуальной собственности, реализации акций, реализации недвижимости в РФ, аренды, перевозок, штрафы и пени, иные аналогичные доходы.

Аналогичные доходы – это любые доходы иностранной организации от источников в России, не связанные с ее деятельностью (в т. ч. через постоянное представительство). Они не обязательно должны быть схожи с каким-либо из видов доходов, поименованных в п.1 ст.309 НК РФ.

Исключение составляют доходы, прямо упомянутые в п.2 ст.

309 НК РФ.

Вот примеры аналогичных доходов: премии (бонусы), которые иностранный покупатель получает от российского продавца за выполнение согласованных условий договора; промежуточные доходы от деятельности паевого инвестиционного фонда; доходы по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, премии по опционным контрактам, вариационная маржа.

Доходы иностранных лиц из источников в России, не облагаемые у источника выплаты, перечислены в п.2 ст.309 НК РФ.

К ним относятся: операции по перестрахованию и тантьемы, уплачиваемые иностранным компаниям; доходы от продажи товаров, имущества, имущественных прав, работ, услуг, оказанных на территории России, не приводящие к образованию постоянного представительства.

Российская компания в таком случае должна выполнять обязанности налогового агента.

• Обоснование
• Кто должен выполнять обязанности налогового агента по налогу на прибыль
• Обязанности налоговых агентов по налогу на прибыль должны выполнять:
• Российские налоговые агенты
• Российская организация признается налоговым агентом по налогу на прибыль при выплате:

• дивидендов российским и иностранным организациям;
• процентов по государственным и муниципальным ценным бумагам иностранным организациям, у которых нет в России постоянных представительств (за некоторым исключением);
• доходов иностранным организациям, у которых есть постоянные представительства в России (если доходы не связаны с деятельностью этих представительств;
• отдельных видов доходов иностранным организациям, у которых нет в России постоянных представительств.

Это следует из положений пункта 3 статьи 275, пункта 5 статьи 286, пункта 1 статьи 309, пункта 1 статьи 310 Налогового кодекса РФ.

Перечень налогооблагаемых доходов, полученных иностранными организациями, у которых нет в России постоянных представительств, приведен в пункте 1 статьи 309 Налогового кодекса РФ. В него входят:

• дивиденды (участнику российской организации);
• доходы, полученные в результате распределения прибыли или имущества российской организации (в т. ч. при ее ликвидации);
• проценты по долговым обязательствам любого вида, включая государственные и муниципальные эмиссионные ценные бумаги;
• доходы от использования прав на объекты интеллектуальной собственности;
• доходы, полученные от реализации акций (долей) российских организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося в России;
• доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в России;
• доходы от сдачи в аренду (субаренду) имущества, используемого на российской территории;
• доходы от международных перевозок;
• штрафы и пени за нарушение договорных обязательств, допущенное российскими лицами или органами власти;
• доходы от реализации, погашения инвестиционных паев закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категориям рентных фондов или фондов недвижимости;
• иные аналогичные доходы.

Ситуация: какие доходы иностранных организаций, не имеющих представительств в России, признаются «аналогичными» в соответствии с пунктом 1 статьи 309 Налогового кодекса РФ

Речь идет о любых налогооблагаемых доходах, которые иностранные организации получают от источников в России.

В пункте 1 статьи 309 Налогового кодекса РФ перечислены налогооблагаемые доходы, которые могут получить иностранные организации, не имеющие в России постоянных представительств. Перечень таких доходов не является закрытым (подп. 10 п. 1 ст. 309 НК РФ).

Аналогичные доходы – это любые доходы иностранной организации от источников в России, не связанные с ее деятельностью (в т. ч. через постоянное представительство).

Они не обязательно должны быть схожи с каким-либо из видов доходов, поименованных в пункте 1 статьи 309 Налогового кодекса РФ. Исключение составляют доходы, прямо упомянутые в пункте 2 статьи 309 Налогового кодекса РФ. Об этом сказано в письмах Минфина России от 7 июля 2011 г.

№ 03-08-05, от 11 августа 2009 г. № 03-08-05, от 19 мая 2009 г. № 03-08-05 и от 11 июля 2007 г. № 03-03-06/1/478.

1. Вот примеры аналогичных доходов:
2. Доходы, не облагаемые налогом у источника выплаты
3. При выплате доходов иностранным контрагентам организации (как российские, так и иностранные) не должны удерживать налог на прибыль:
4. Комментарий к статье 309 Налогового кодекса РФ
5. Пунктом 1 статьи 309 Главы 25 Налогового кодекса РФ определены виды доходов, полученных иностранной организацией от источников в Российской Федерации (если получение таких доходов не связано с предпринимательской деятельностью этой организации через постоянное представительство в Российской Федерации), которые подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

В соответствии со статьей 24 Налогового кодекса РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с Налоговым кодексом РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации. Исполнение обязанностей налоговыми агентами может иметь ряд особенностей в зависимости от установленных норм специальных глав Налогового кодекса РФ.

По итогам отчетного (налогового) периода налоговый агент в сроки, установленные для представления налоговых расчетов статьей 289 Налогового кодекса РФ, представляет информацию о суммах выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту своего нахождения (пункт 4 статьи 310 Налогового кодекса РФ).

Обязанности налогового агента по исчислению и удержанию налога на прибыль с доходов иностранной организации возникают у российской организации в случае выплаты ею в пользу такой иностранной организации доходов, поименованных в пункте 1 статьи 309 Налогового кодекса РФ.

При этом для целей удержания налога на прибыль с доходов иностранной организации не имеет значения факт регистрации иностранной организации в государстве или на территории, предоставляющих льготный налоговый режим налогообложения (соответствующий Перечень государств и территорий утвержден приказом Минфина России от 13 ноября 2007 г. № 108н).

На основании требований пункта 1 статьи 312 Налогового кодекса РФ представление налоговому агенту, выплачивающему доход, подтверждения того, что иностранная организация – получатель дохода имеет постоянное местонахождение в том государстве, с которым Российская Федерация имеет международный договор (соглашение), регулирующий вопросы налогообложения, требуется только в отношении тех видов доходов, выплачиваемых иностранной организации, в отношении которых она на основании указанных выше положений НК РФ признается налогоплательщиком налога на прибыль в России.

При этом факт регистрации иностранной организации в государстве или на территории, предоставляющих льготный налоговый режим налогообложения для целей применения положений международных договоров (соглашений), регулирующих вопросы налогообложения, при налогообложении доходов иностранной организации у источника выплаты в Российской Федерации не имеет значения. Единственным документом, дающим право на применение положений таких договоров при налогообложении доходов иностранной организации у источника выплаты в России, является подтверждение постоянного местопребывания иностранной организации, о котором идет речь в пункте 1 статьи 312 Налогового кодекса РФ.

В случае если иностранная организация на основании указанных выше положений Налогового кодекса РФ не признается налогоплательщиком налога на прибыль в России в отношении получаемых ею видов доходов от источника выплаты в Российской Федерации, то налоговому агенту получать подтверждение постоянного местопребывания такой иностранной организации, предусмотренное пунктом 1 статьи 312 Налогового кодекса РФ, в рассматриваемом случае не требуется.

Следует различать доходы, связанные и не связанные с предпринимательской деятельностью иностранной организации в Российской Федерации.

В статье 309 Налогового кодекса РФ поименованы в качестве налогооблагаемых доходы иностранных лиц, которые не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации, но получены от источников в Российской Федерации.

К ним относятся дивиденды, доходы, получаемые в результате распределения прибыли, процентный доход от долговых обязательств, доходы от использования прав на объекты интеллектуальной собственности, реализации акций (если более 50% активов состоит из недвижимости в Российской Федерации), реализации недвижимости в Российской Федерации, аренды, перевозок, штрафы и пени, иные аналогичные доходы.

Доходы иностранных лиц из источников в Российской Федерации, не облагаемые у источника выплаты, перечислены в пункте 2 статьи 309 Налогового кодекса РФ. К ним относятся:

• операции по перестрахованию и тантьемы, уплачиваемые иностранным компаниям;
• доходы от продажи товаров, имущества, имущественных прав, работ, услуг, оказанных на территории Российской Федерации, не приводящие к образованию постоянного представительства в Российской Федерации.

Налоговый агент удерживает суммы налога с доходов иностранного лица по налоговым ставкам, приведенным в ст. 284 Налогового кодекса РФ:

• 0% – проценты по государственным и муниципальным ценным бумагам, эмитированным до 20 января 1997 г., а также в иных случаях, поименованных в подп. 3 п. 4 ст. 284 Налогового кодекса РФ;
• 10% – доходы от использования, содержания или сдачи в аренду (фрахта) судов, самолетов или других подвижных транспортных средств или контейнеров (включая трейлеры и вспомогательное оборудование, необходимое для транспортировки) в связи с осуществлением международных перевозок;
• 15% – доходы, полученные в виде дивидендов от российских организаций иностранными организациями, а также по доходам, полученным в виде процентов по прочим государственным ценным бумагам;
• 20% – со всех прочих доходов иностранных компаний, полученных от источников в Российской Федерации.

По доходам, полученным от реализации недвижимости (подп. 6 п. 1 ст. 309 Налогового кодекса РФ) и акций (подп. 5 п. 1 ст. 309 Налогового кодекса РФ), возможен вычет расходов.

Если налоговый агент на момент выплаты дохода имеет документально подтвержденные расходы, предусмотренные статьями 268 и 280 Налогового кодекса РФ, применяется ставка налога 2%.

В случае когда иностранная компания не подтвердит свои расходы, налоговый агент исчисляет налог по ставке 20%.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/228266-nalogovyy-agent-po-pribyli

Налог на прибыль при продаже недвижимого имущества

Сумма прибыли (убытка) от реализации объектов недвижимости — это разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Прибыль (убыток) от реализации недвижимости, учтенной как товар или как готовая продукция, формирует итоговую налоговую базу отчетного (налогового) периода и отдельно по каждой операции не определяется (пп. 1, 4 п. 4, п. 8 ст. 315 НК РФ).

А по объектам недвижимости, учтенным как основные средства, сумма прибыли (убытка) определяется пообъектно на дату их реализации (пп. 5 п. 4 ст. 315, ст. 323 НК РФ).

В отчетном (налоговом) периоде, когда было продано недвижимое имущество, операции по его реализации должны быть отражены в декларации по налогу на прибыль.

См. также: Как принципалу для целей налога на прибыль учесть операции по агентскому договору

По этой схеме продавец заменяет налоги по общей системе на единый налог при УНС, ЕНВД и т.д. Так он снижает НДС, и налог на прибыль с части торговой наценки.

Как работает схема. Организация на общем режиме налогообложения продает дружественному упрощенцу объект по цене чуть выше остаточной стоимости. Затем продавец уплачивает НДС и налог на прибыль с минимальной наценки.

Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

По такой схеме продавец не платит НДС с продажи объекта, а прибыль по сделке облагается налогом по ставке упрощенной системы налогообложения. Продавец теряет восстановленный при передаче упрощенцу НДС. Схема выгодна, если объект приобретался без НДС или почти полностью самортизирован.

Как работает схема. Эта схема похожа на предыдущую, но в ней дружественный упрощенец получает недвижимость как вклад в уставный капитал, а не по договору купли-продажи. По кодексу передача имущества в качестве склада в уставный капитал нельзя признать реализацией, так же нет НДС и налога на прибыль.

Но если передающая сторона (продавец) применяет общую систему, то с недоамортизированной части недвижимости НДС придется восстановить (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). Дружественный упрощенец не вправе принять налог к вычету, поэтому  продавец потеряет эту сумму.

Затем спецрежимник продает актив по рыночной стоимости, и при этом не платит НДС и налог на прибыль. Вместо этого он платит единый налог по ставкам ниже, чем ставки налога на прибыль.

Продажа доли в уставном капитале НДС не облагается (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Налог на прибыль тоже платить не придется.

Как работает схема. Организация сознает новую компанию и в качестве вклада в уставный капитал вносит недвижимость. Затем компания продает долю в уставном капитале новой компании по рыночной цене.

Чтобы вообще не пришлось уплачивать налог, вклад в уставный капитал недвижимостью должно сделать физлицо. Физические лица — не плательщики НДС. При продаже доли или ее части в уставном капитале общества учредитель-физлицо вправе уменьшить облагаемые НДФЛ доходы на фактические расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав.

Источник: https://active-body.info/nalog-pribyl-prodazhe-nedvizhimogo-imushchestva/

Налоги ООО при продаже недвижимости (здания) – платим правильно

Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта.

Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:

Недвижимость в собственности юридического лица

Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость. Отчуждается она по двум основным причинам:

• производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);
• когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.

И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:

• составление договора купли-продажи;
• подготовка необходимых документов;
• нотариальное удостоверение сделки;
• государственная регистрация перехода прав собственности.

Продажа жилой недвижимости

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

• размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
• наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер.

Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать.

Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.

Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

• к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
• для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
• для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Реализация коммерческой недвижимости

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.

Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи. Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.

Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:

• совершение сделки и расчет;
• предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
• расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
• исполнение налогового обязательства.

Источник: https://ooo4u.ru/nalogi-ooo-pri-prodazhe-nedvizhimosti/

Налог с иностранной организации при продаже недвижимости в России | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат по налогам Гордон А.Э

Вопрос фирмы из Германии:

Какой налог заплатит иностранная фирма, при продаже квартиры в России, находящейся в собственности более 5 лет.

В наличии есть договор купли продажи квартиры, свидетельство о собственности на квартиру оформлено на иностранное юридическое лицо. Представительства на территории России нет.

Если нужно платить налоги, то какие, как и где должно их платить иностранная организация.
Ответ:

Точно ответить на поставленный вопрос не представляется возможным в виду недостаточности сведений о деятельности организации и о сделке.

Вместе с тем, можно с уверенностью утверждать: в виду обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, которая ведется с применением электронно вычислительных машин, под контроль налоговых органов попадают 100% сделок с недвижимостью, расположенной на территории России. Не будет исключением и сделка, указанная в вопросе.

Рекомендуем для правильной подготовки и оформления договора купли продажи недвижимости до его подписания получить очную консультацию специалиста по налогам.

По нашему мнению, в описанной ситуации иностранной организации необходимо руководствоваться следующим.

Это правило действует и в тех случаях, если деятельность иностранной организации на территории России не образует постоянного представительства.

Особенности налогообложения дохода иностранной организации не имеющего постоянного представительства на территории России от продажи недвижимости установлены ст.309 НК РФ.

В частности, налогообложение полученного дохода иностранной организации от продажи недвижимости в России подлежат налогообложению у источника его выплаты – у покупателя (ч.2 ст.309 Налогового кодекса РФ).

Это означает, что покупатель является налоговым агентом иностранной компании-продавца по налогу на прибыль организаций в отношении дохода от продажи российской недвижимости.

Налоговый агент обязан из цены недвижимости по договору исчислить (рассчитать), удержать и уплатить в российский бюджет налог на прибыль за иностранную организацию. В результате покупатель уплатит иностранному продавцу за недвижимость сумму меньше чем она указана в договоре на сумму удержанного налога на прибыль.  При этом российский покупатель обязан подать за иностранную организацию налоговую декларацию по налогу на прибыль.

При исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль сумму полученного дохода от продажи российской недвижимости можно уменьшить на расходы по правилам статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Сумму налога на прибыль с дохода от продажи недвижимости иностранная организация рассчитывает  по налоговой ставке 20%.

Порядок исчисления, уплаты налога и оформления и подачи налоговой декларации зависит от конкретных обстоятельств проведения сделки. Решающим обстоятельством для налогообложения сделки является статус покупателя недвижимости. Налоговым агентом по налогу на прибыль может быть российское юридическое лицо.

В таком случае   исчислить и уплатить налог на прибыль организаций в России должна сама иностранная организация– продавец недвижимости.

При этом иностранная организация обязана предварительно подать соответствующую налоговую декларацию.

Подавать налоговую декларацию и уплачивать налог иностранная организация обязана по месту нахождения проданной недвижимости в России.

Вместе с тем, межгосударственные соглашения РФ и государства налогового резидентства иностранной организации об избежании двойного налогообложения могут устанавливать особенности налогообложения.

Например, согласно пункту 1 статьи 13 межгосударственного соглашения Российской Федерации и Федеративной республикой Германия от 29.05.1996г.

 «Об избежании двойного налогообложения …»: Доходы, получаемые резидентом одного Договаривающегося Государства (Германия) от отчуждения недвижимого имущества, которое расположено в другом Договаривающемся Государстве (в России), могут облагаться налогом в этом другом Государстве (в России).

29 мая 2017 года

Москва

Адвокат по налогам

Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/nalog-s-inostrannoy-organizacii-pri-p/

Начисление и возмещение НДС при покупке и продаже недвижимости: что нужно знать юридическим и физическим лицам?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Облагаются ли сделки купли-продажи?

Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда.

Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами.

Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.

• Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
• Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.

При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.

В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.

Кто и когда платит?

В соответствии с главой 21 НК РФ выплата НДС возлагается на продавца в тех случаях, когда передаются права собственности на проданный товар.

При продаже недвижимости факт сделки закрепляется договором о передаче прав, который регистрируется в Росреестре.

Расходы по выплате налога на добавленную стоимость ложатся на сторону, получившую денежные средства за реализацию объекта.

Фактически датой перехода признается день, когда соответствующая запись вносится в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает немало времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает диллема, когда именно производить расчеты и перечисления.

Для разрешения спора в НК РФ в статью 167 был внесен дополнительный пункт 16. В нем есть четкие указания о том, что датой исчисления налога признается день двустороннего подписания передаточного акта на объект недвижимости.

В какой момент принимать к вычету?

НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:

1. Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
2. У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
3. Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.

• Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
• Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.

Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.

Пункт 1 статьи 167 НК РФ устанавливает сроки исчисления налоговой базы. Они определяются для недвижимого имущества по следующим параметрам:

• Время передачи прав на недвижимость.
• Внесение полной или частичной суммы средств за будущую передачу прав.

К расчету принимается тот день, который наступает раньше по времени. Важно, чтобы в течение первых пяти дней после оплаты или передачи прав покупателя была выставлена счет-фактура.

В момент перехода прав собственности на объект, продавец списывает его со счета «Основных средств», а покупатель ставит себе на баланс. Начисление амортизационных выплат прекращается с 1-го числа месяца, который следует за периодом фактической передачи.

Государство возмещает ранее взысканный налог в виде:

• НДФЛ, если речь идет о физических лицах.
• НДС для юридических лиц.

Воспользоваться предоставленной привилегией можно при выполнении ряда обязательных действий.

Возможно ли возмещение физическим лицам?

Для физических лиц такого понятия, как возврат НДС при оформлении купли-продажи недвижимости, не существует. С граждан, не имеющих юридического статуса, не исчисляется, не взимается НДС. Они выплачивают налог на доходы физических лиц в размере 13% (для резидентов) и 30% (для нерезидентов).

Приобретая жилье, физлицо имеет право вернуть уплаченный за последние два года НДФЛ, но не более максимально установленной суммы. В соответствии с НК РФ граждане могут получить назад:

• НДФЛ с 2 миллионов рублей, потраченных на покупку имущества.
• НДФЛ с 3 миллионов рублей, которые были начислены как проценты за пользование ипотечными средствами.

Льгота доступна только тем лицам, которые официально трудились последние два года и отчисляли налоги в бюджет.

Юридическое лицо получит возмещение НДС при соблюдении следующих условий:

1. Имеются документальные подтверждения проведенной сделки. Предоставляется счет-фактура, акт приема-передачи, договор купли-продажи и т.д.
2. Сделка реальна и проведена исключительно для использования в предпринимательской деятельности и получения прибыли.
3. Произведено оприходование товара, то есть прием имущества на балансовый счет 01 «Основные средства».
4. Сделка не имеет темных пятен на всем пути оформления, включая контрагентных звеньев.

Для возврата НДС требуется соответствие сразу всем заявленным критериям.

Порядок возмещения НДС регламентируется ст. 176 НК РФ. Он предусматривает выполнение следующих шагов:

1. Сбор пакета документов, которые подтвердят необходимость возврата средств. В него, прежде всего, входит счет-фактура, а также договор купли-продажи, платежные справки и выдержка с книг продажи и покупок.
2. Внесение данных в налоговую декларацию. В нее вносятся сведения о полной стоимости приобретенного имущества, а также приводится расчет суммы НДС, подлежащий возврату.
3. Подача бумаг в ФНС.

Следующие шаги предпринимаются налоговым органом:

1. Проводится камеральная проверка заявленных сведений. На ее выполнение отводится три месяца.
2. По итогам проверки выносится решение о возврате средств или отказе в нем.
3. Налогоплательщику отправляется соответствующее письменное уведомление. При наличии выявленных нарушений на их устранение и оспаривания отказа в возврате налогоплательщику дается 30 дней.
4. Возвратная сумма перечисляется на счет получателя.

Деньги перечисляются в течение пяти дней с момента принятия решения о возмещении НДС.

Сложные вопросы и узкие места

Возврат НДС хоть и является правом налогоплательщика, но довольно часто пугает сложностью процедуры. Особые опасения у юрлиц вызывает камеральная проверка, которая проводится ФСН для установления легальности сделки и проверки ее реальной стоимости.

Во избежание осложнений важно, чтобы продавец после продажи не исчез. Надежность продающей стороны, а также ее взаимосвязь с покупателем, проверяются в первую очередь. Немаловажны и другие факторы, например, уплачивает ли продавец НДС, полномочен ли он проводить сделки и т.д. Избежать этих трудностей можно лишь при тщательном подходе к приобретению имущества.

Еще одной распространенной проблемой при возврате НДС является подтверждение источника дохода. Следует быть готовым к необходимости сбора и предоставления доказательств того, что потраченные на покупку средства были получены легальным путем. В ходе проверки будут запрошены документы не только по самой организации, но и по ее контрагентам.

Уплата НДС при купле-продаже, как и его возмещение, зависит от ряда факторов. Юридические лица могут уменьшить размер своих расходов только в случае соблюдения ряда законодательных условий.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/o-nalogah/oblagayutsya-li-nds-i-kto-platit.html

Ндс при покупке недвижимости

Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Екатерина Анненкова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру»

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.

3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

• Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости
• Для продавца

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).В соответствии с п.3 ст.

271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:• Исходя из положений п.1 ст.

271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).

• Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:• Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является егофактическая передача.Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Источник: https://3zprint-msk.ru/nds-pri-pokupke-nedvizhimosti/