Возврат арендованного здания, сооружения, помещения

Формирование акта возврата помещения по договору аренды происходит обычно в случаях, когда договор аренды по каким-либо причинам расторгается. Акт не является самостоятельным документом, а служит приложением к основному договору, становясь его неотъемлемой частью.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк акта возврата помещения по договору аренды .docСкачать образец акта возврата помещения по договору аренды .doc

Зачем нужен акт

Возврат помещения по договору аренды помещения, будь то целое здание или небольшой офис, жилой или нежилой объект, требует соблюдения определенной процедуры.

Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет:

• внешнего вида;
• состояния оконных и дверных конструкций, пола, потолка;
• состояния систем коммуникаций, в том числе электроснабжения, отопления и т.д.

Особенно это актуально, когда помещение находилось в аренде длительный срок – за прошедшее время какие-либо изменения практически неизбежны.

Все параметры осмотра обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте возврата помещения.

Именно поэтому к формированию акта следует относиться максимально внимательно, прописывая все детали осмотра помещения и, если обнаруживаются какие-то недостатки, фиксируя их детально и со всей тщательностью.

Кто составляет акт

Непосредственная задача по формированию акта обычно возлагается на работника предприятия, которое является арендодателем.

Это может быть юрисконсульт организации, или сотрудник/руководителя того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры аренды и их исполнение.

Главное, чтобы этот человек имел представление о том, как составлять подобного рода бумаги и был знаком с законодательством РФ.
Акт должен быть подписан либо руководителем компании– арендодателя, либо лицом, действующим от его имени.

Особенности составления документа

• Акт возврата помещения по договору аренды, также как и сам договор, обязательно должен быть подписан двумя сторонами.
• Заполняться он должен до того, как договор прекратит свое действие.
• Информацию, касающуюся непосредственно помещения, можно оформлять как в текстовом виде, так и в форме таблицы (второй вариант наиболее целесообразен, когда помещение состоит из нескольких отдельных комнат).
• Описание помещения может носить как краткий, общий характер, так и быть детализированным, максимально подробным (второй вариант, с точки зрения юриспруденции, конечно, предпочтительнее).

Тонкости составления акта, образец

Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу.

Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений.
По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е.

подписи.

В «шапку» вписывается наименование документа, с указанием ссылки на договор, к которому он составляется, а также дата и номер формирования акта.
В основную часть вносятся:

• названия организаций, между которыми делается акт;
• их реквизиты (все эти данные должны соответствовать учредительным документам фирм);
• должности, фамилии-имена-отчества руководителей или их законных представителей;
• причина составления акта (в данном случае это расторжение договора аренды)
• адрес, по которому находится помещение
• описать состояние, в котором имущество возвращается арендодателю (в том числе состояние различных коммуникаций)
• удостоверить факт отсутствия претензий. Если же претензии к арендатору есть, их следует описать максимально подробно (в дальнейшем на основании акта можно потребовать возмещения нанесенного материального ущерба).

В завершение акт должен быть подписан обеими сторонами, при этом важно, чтобы подписи были только оригинальными, использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных при помощи различного рода клише, недопустимо.

Заверять акт с помощью печати или штампа нужно только тогда, когда применение штемпельных изделий закреплено в локальных нормативно-правовых бумагах предприятия (это в равной степени относиться к юридическим лицам и ИП).

На что обратить внимание при оформлении бланка

Оформлять бланк акта по возврату помещения можно на обыкновенном листе любого удобного формата (как правило, используется форматы А4 или А5) или на фирменном бланке предприятия-арендодателя. Заполнять его допускается как от руки, так и в печатном виде.

Формируется акт в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон, которые должны быть идентичны по содержанию и равнозначны по праву.

После составления и визирования, информация об акте должна вноситься в специальный журнал учета документации.

Как, где и сколько времени хранить документ

1. Документ следует держать вместе с договором аренды, к которому он прилагается, в отдельной папке.
2. Хранить заполненный бланк необходимо период, установленный законодательством РФ или на протяжении времени, прописанного во внутренних нормативных бумагах организации (не забывая о том, что исковые претензии могут быть поданы в течение трех лет после того, как договор аренды прекратит свое действие).
3. Когда актуальность акта истечет, его можно утилизировать.

Источник: https://assistentus.ru/forma/akt-vozvrata-pomeshcheniya/

Оформление возврата части арендуемого помещения

Необходимость пересмотреть расходы в связи с экономическим спадом привела многие предприятия к пониманию того, что используемая ими площадь производственных, офисных, складских, торговых (нужное подчеркнуть) помещений в новых условиях избыточна. Если эти помещения находятся в собственности, проблема в принципе может быть решена за счет сдачи их части в аренду либо продажи. Алгоритм таких действий достаточно прозрачен и поэтому вызывает не слишком много вопросов.

Но в ситуации, когда помещение было арендовано, попытка отказаться от аренды какой-то части и сохранить право аренды на оставшуюся часть может поставить перед юристом нетривиальную задачу по правильному оформлению. Именно в такой ситуации оказался автор темы на форуме JuristOFF. 

При этом следует учитывать, что в договоре предмет аренды определен как помещение в целом, а в акте приема-передачи объекта указан полный перечень комнат. Исходя из этого автор темы хотел бы получить ответ на вопрос, как правильно оформить необходимую операцию по возврату лишь одной комнаты с сохранением отношений по аренде остальной части помещения.

Позиция 1

Поскольку в договоре предметом аренды выступает помещение целиком, достаточно будет внести изменения в соответствующий пункт договора.

В новой редакции нужно указать изменившуюся площадь арендуемого помещения, а также привести новый перечень комнат.

Отдельного акта о возврате арендатору конкретной комнаты составлять не нужно (он необходим в ситуации, когда в аренду передается совокупность комнат, оформленных как отдельные объекты недвижимости).

Позиция 2

Кроме допсоглашения с указанием изменившегося предмета аренды, все же лучше оформить и акт приема-передачи. В нем следует зафиксировать возврат арендодателю части помещения (конкретной комнаты) с указанием ее площади. 

Позиция 3

Для надежности стоит поступить следующим образом: к существующему договору приложить план помещения с четким указанием арендуемых комнат, после чего оформить допсоглашение об изменении предмета аренды, к которому приложить еще один план помещения и на нем отразить произошедшие изменения. В таком случае будет четко определено, какая именно часть помещения возвращается арендодателю.

Мнение адвоката

Стоит обратить внимание на один важный аспект описанной ситуации: изначально в аренду был передан целый объект недвижимости (помещение из нескольких комнат), а после планируемых изменений предметом аренды будет уже часть объекта недвижимости. То есть речь идет не об изменении характеристик предмета аренды, а о замене предмета аренды. 

Таким образом, желательно зафиксировать возврат арендодателю ранее переданного объекта и передачу арендатору нового предмета аренды. Это приводит нас к заключению, что акты приема-передачи все же стоит составить. Однако, поскольку новый предмет аренды фактически представляется собой часть старого, можно обойтись одним актом.

В нем следует зафиксировать возврат арендодателю «лишней» комнаты в надлежащем состоянии. Наличие такого акта должно быть предусмотрено допсоглашением к договору аренды. В этом соглашении нужно определить и суть происходящего, а также правила действий сторон.

Отдельно остановимся на моменте соответствия части объекта недвижимости требованиям ст. 760 Гражданского кодекса к предмету аренды.

В описанном случае для этого достаточно привести список комнат, которые остаются в аренде, хотя можно использовать и план помещения, как это предложено в рамках Позиции 3.

ВЫВОД: 

При возврате арендодателю части арендуемого имущества все же стоит максимально четко фиксировать сам факт возврата, а также передачи в надлежащем состоянии. Кроме того, нужно как можно более четко указывать, что именно из ранее арендованного имущества осталось у арендатора.

Источник: https://juristoff.com/sovety-yuristov/grazhdanskoe-pravo/16009-oformlenie-vozvrata-chasti-arenduemogo-pomeshcheniya

Возврат арендованного здания, сооружения, помещения

Условие о возврате арендованного здания, сооружения, помещения определяет порядок исполнения обязанности арендатора по возвращению арендодателю имущества при прекращении договора аренды (п. 2 ст. 655, ст. 622 ГК РФ).

Согласование условия о возврате арендованного здания, сооружения, помещения

В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь.

Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование.

Применительно к аренде зданий, сооружений и помещений это означает, что произведенные в течение срока аренды перепланировки, переоборудование объекта аренды не должны приводить к изменению первоначальных характеристик объекта аренды.

Стороны вправе определить порядок возврата имущества по собственному усмотрению, за исключением ряда моментов. Так они не могут изменить условие о месте возврата имущества, которое, по аналогии с местом передачи имущества в аренду, определяется местом нахождения объекта аренды в силу его неразрывной связи с землей.

Кроме того, стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть имущество, поскольку эта обязанность императивна (абз. 1 ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества по правилам ст. 624 ГК РФ.

• Для надлежащего согласования порядка возврата объекта аренды в договоре необходимо определить:
• — состояние объекта на момент его возврата арендодателю;
• — срок возврата;
• — состав документов и принадлежностей, относящихся к объекту аренды и подлежащих возврату вместе с ним;
• — документы, являющиеся надлежащим доказательством возврата здания, сооружения, помещения арендодателю.
• Если условие о порядке возврата здания, сооружения, помещения в аренду не согласовано

В этом случае имущество должно быть возвращено арендодателю после окончания срока аренды в установленный договором срок, а если он не установлен — в течение семи дней со дня предъявления требования (ст. 622, п. 2 ст. 314 ГК РФ). При этом доказательством передачи имущества в силу ст. 655 ГК РФ будет являться акт приема-передачи .

По общему правилу арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора.

Например, может быть предусмотрено, что оно возвращается отремонтированным или с улучшениями, произведенными арендатором. Такие условия выгодны арендодателю, поскольку ценность его имущества повысится.

Однако на арендатора в таком случае налагаются дополнительные обязанности по улучшению состояния имущества.

Пример формулировки условия:

«При прекращении настоящего договора объект аренды подлежит возврату арендодателю полностью отремонтированным с осуществлением следующих улучшений: ___________ (указывается перечень улучшений)».

В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ в договоре можно предусмотреть условие о том, что арендатор освобождается от обязанности производить за свой счет текущий ремонт. В этом случае необходимо указать, что арендованное имущество подлежит возврату со сверхнормативным износом (т.е. в состоянии худшем, чем при нормальном износе).

Такое условие выгодно арендатору, поскольку оно позволяет тратить на содержание имущества меньше средств. Однако для арендодателя данное условие означает, что он должен будет произвести дополнительные действия и траты для устранения недостатков имущества после его возврата.

В связи с этим в договоре рекомендуется предусмотреть предельные параметры износа арендуемого здания, сооружения, помещения, чтобы арендодатель мог заранее рассчитать средства, необходимые для последующего улучшения состояния имущества.

Параметры износа могут быть установлены в процентах либо путем описания недостатков, которые являются допустимыми при возврате объекта.

Примеры формулировки условия:

1. «При прекращении настоящего договора объект аренды должен быть возвращен арендодателю со степенью износа, не превышающей следующие параметры:
2. — стены — допускаются следующие недостатки: (указать, какие именно);
3. — пол — допускаются следующие недостатки: (указать, какие именно);
4. — кровля — допускаются следующие недостатки: (указать, какие именно);
5. — сантехническое оборудование — допускаются следующие недостатки: (указать, какие именно)».
6. «При прекращении настоящего договора здание должно быть возвращено арендодателю со степенью износа, не превышающей 30 (тридцати) процентов износа в соответствии с данными технической инвентаризации на момент возврата здания».

Если стороны не согласовали требования к состоянию здания (сооружения, помещения) на момент его возврата

В этом случае арендатор будет обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

Арендатору необходимо будет устранить все изменения, не предусмотренные договором, даже если в результате таких изменений имущество было улучшено, а также освободить объект от любых обременений правами третьих лиц, которые не были оговорены при передаче его в аренду .

Правомерность данного требования обусловлена тем, что арендодатель, не устранивший изменения, сам нарушает право собственности третьего лица. При этом арендодатель вправе предъявить бывшему арендатору иск о возмещении расходов, вызванных устранением нарушения, возникшего вследствие ненадлежащего использования имущества.

Срок возврата арендованного здания (сооружения, помещения)

Источник: https://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/dogovor-arendy-nedvizhimosti/vozvrat-arendovannogo-zdaniya-sooruzheniya-pomeshheniya.html

Как выполнить возврат помещения арендодателю

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса).

При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре.

Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений.

Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

• объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
• недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

• выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
• подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю.

В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи.

Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Источник: https://avprrb.ru/articles/arenda-nedvizhimosti/kak-vypolnit-vozvrat-pomeshcheniya-arendodatelyu/

Условия договора аренды помещений, Комментарий, разъяснение, статья от 20 сентября 2007 года

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

И.М.Кирюшина,
А.В.Тюрина

Предмет аренды

Существенными являются
условия о предмете договора, которые названы в законе или
иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров
данного вида, а также все те условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение
(п.1
ст.432 ГК РФ).

Необходимо подчеркнуть,
что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу,
передаваемому в аренду.

Под предметом договора, а
вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора,
понимаются действия (или бездействие), которые должна совершить
обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их
совершения).

Предметом договора аренды
являются действия арендодателя по предоставлению во временное
владение и (или) пользование имущества (объекта аренды) в аренду
арендатору и действия арендатора по принятию имущества (объекта
аренды) по временное владение и (или) пользование с уплатой
арендодателю определенной цены.

Обращаем внимание:
предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.
Указанные понятия часто путают, выдавая за предмет аренды
имущество, а не действия, порождаемые принятым обязательством.

В результате
складывается впечатление, что предметом договора аренды выступает
именно имущество, которое детально описывается в разделе «Предмет
договора». Данные об объекте аренды являются составляющей частью
предмета аренды.

В
случае отсутствия в договоре аренды условия о предмете аренды такой
договор признается незаключенным.

Пример описания
предмета аренды

Арендодатель обязуется
предоставить арендатору за плату во временное владение и
пользование объект нежилого фонда, а арендатор обязуется уплачивать
арендную плату за пользование объектом аренды на условиях договора
и вернуть объект по окончании срока действия договора на условиях,
согласованных сторонами.

Объект
аренды

Договор аренды должен
содержать данные, позволяющие определенно установить имущество,
подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст.607
ГК РФ). В противном случае условие об объекте считается не
согласованным сторонами, а соответствующий договор —
незаключенным.

Положения договора аренды
об объекте, составляющие предмет договора, следует формировать,
основываясь на данных правоустанавливающих документов, на основании
которых арендодатель вправе передавать имущество в аренду.

Например, документом на здание, находящееся в собственности
арендодателя, позволяющим сформировать описание объекта аренды,
будет являться свидетельство о собственности.

В
договор следует включать следующую информацию:

1) наименование
имущества, передаваемого в аренду. Например, здание, сооружение,
помещение, прочие составляющие здания, сооружения, помещения;

2) точный адрес, по
которому расположен объект аренды, с указанием литеры, этажа,
номера на поэтажном плане и кадастровый номер;

3) целевое использование
объекта аренды. Например, нежилые цели или для размещения офиса и
т.п.;

4) реквизиты документа,
на основании которого арендодатель вправе передавать в аренду
объект аренды. Указываются орган, дата и номер соответствующего
документа, например свидетельства о собственности и договора
купли-продажи объекта;

Рекомендации

Рекомендуется, но не
требуется указывать в договоре площадь помещений. Сошлитесь на
поэтажный план как на неотъемлемую часть договора с выделением на
плане передаваемых помещений.

Обращаем внимание:
неверное или неточное обозначение данных и реквизитов объекта в
договоре аренды может повлечь признание договора незаключенным
(п.3
ст.607 ГК РФ) или отказ в государственной регистрации договора,
если такая регистрация необходима (п.1
ст.20 Закона N 122-ФЗ).

Встречаются случаи, когда
точным описанием объекта аренды воспользоваться невозможно,
например при передаче в аренду части здания или помещения, не
выделенного на поэтажном плане.

В
таком случае описание объекта аренды должно содержаться в двух
документах: в договоре и поэтажном плане.

В самом договоре аренды
будет указано «часть помещения» с указанием данных такого помещения
и его общей площади. В приложении к договору аренды в виде копии
поэтажного плана выделяются в цвете границы той части помещения,
которая передается в аренду.

Изложенный порядок
описания объекта аренды полностью соответствует требованиям
Гражданского кодекса РФ и Закона N 122-ФЗ. В частности, п.3
ст.26 Закона N 122-ФЗ предусматривает возможность передачи в
аренду части помещения, здания с обозначением ее соответствующей
части на поэтажном плане и указанием в договоре арендуемой
площади.

Судебная
практика

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902079253

Уклонение арендатора от принятия объекта аренды как проявление злоупотребления правом в форме бездействия

Чернитевич А. В. Уклонение арендатора от принятия объекта аренды как проявление злоупотребления правом в форме бездействия // Новый юридический вестник. — 2019. — №2. — С. 20-23. — URL https://moluch.ru/th/9/archive/123/3903/ (дата обращения: 10.02.2020).



В статье раскрывается понятие и проблематика злоупотребления правом арендатора, выраженном в уклонении от приёма в пользование арендованного имущества. Даётся краткое определение понятия «злоупотребление правом», а также актуальность описываемой проблемы и необходимость её законодательного урегулирования.

Ключевые слова: арендованное имущество, арендатор, злоупотребление правом, договор аренды, подписание документа.

Как правило, понятие злоупотребления правом в сфере арендных отношений, в юридической научно-практической среде относят к злоупотреблению правом со стороны арендодателя, как собственника имущества, наделенного правами в силу закона и владения, что позволяет арендодателю более широко злоупотреблять своим правом в отношении интересов арендатора. В данной статье мы будем рассматривать проблематику злоупотребления правом с обратной стороны, а именно со стороны собственника имущества, то есть арендодателя.

Действующее законодательство, в виде закрепленных законодательно положений статей 606, 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации[1] однозначно устанавливают обязанность арендодателя передать арендатору определенное договором аренды имущество во временное пользование.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества».

Исходя из действующих реалий ведения бизнеса, сам факт заключения договора аренды и последующего подписания сторонами договора документа о передаче (акта приёма-передачи, арендуемого имущество) часто бывает разнесён во времени.

Например, заключается договор в декабре текущего года, а фактическая передача имущества по документу о передаче, планируется в январе следующего года, ввиду производимого в помещении ремонта, неготовности арендатора принять в пользование арендованное имущество именно в момент подписания договора аренды, желание сторон зафиксировать договорные обязательства в отношении конкретного объекта аренды для того, чтобы впоследствии воспользоваться данным правом, и тому подобные варианты. Сам факт заключения договора аренды даёт арендодателю мнимые гарантии его исполнения, что как показывает практика совсем таковым не является.

На практике, часто встречаются ситуации, когда арендатор, заключая договор аренды, не торопится вступить в права распоряжения арендованным имуществом, либо впоследствии в принципе меняет свою позицию в отношении заключенного договора и решает его не исполнять, уклоняясь от подписания документа о передачи ему арендованного имущества. Как правило, арендатор руководствуется позицией «…если имущество фактически не получено, договор исполнять необязательно…»[2] Данное поведение арендатора фактически и образует преднамеренное злоупотребление правом.

Сама по себе, норма, посвященная злоупотреблению правом, существует в Гражданском кодексе Российской Федерации — «Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав».

Согласно положений данной статьи: «…не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах…», а также «…в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются»….

В общем смысле, понятие «злоупотребление правом», если рассматривать его из призмы теории, — это выход за пределы права, которые происходят при намеренном действии или бездействии субъектов правоотношений, прямо вытекающих из закона, но характеризующихся неблагоприятными последствиями для иной стороны правоотношений.

В результате злоупотребления правом причиняется ущерб правам и законным интересам граждан, государства и общества в целом [3].

Само по себе, злоупотребление правом, закрепленное в Гражданском кодексе Российской Федерации, осуществляется в различных формах. В вышеуказанном кодексе, в статье 10 закреплены следующие формы злоупотребления правом:

1. осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, или так называемая шикана[3];
2. иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), отличных от шикана формах;
3. факты злоупотребления правом в конкурентных отношениях.

По факту, уклонение арендатора от приема в пользование арендованного имущества, путем уклонения от подписания документа о его передаче, как раз и является частным случаем «злоупотребления правом в виде бездействия», как подвидом факта нарушения права арендодателя на исполнение арендатором своих обязательств по договору и получения в дальнейшем арендной платы за арендованное имущество. В данном случае арендатор, уклоняясь от принятия арендованного имущества, допускает злоупотребление своими правами, хотя и не имеющее целью причинить ущерб интересам других лиц, но объективно причиняющее им вред, выразившийся в длительном уклонении от исполнения своих обязательств по договору в виде непринятия имущества по акту.

Как следует из сложившейся судебной практики, отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения может свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества или арендатором по возврату имущества.

[4] Например, согласно пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта имущественного найма собственнику, который подтверждается документом обоюдно подписанному контрагентами.

[5] Следовательно, исходя из сложившейся практики правоприменения и действующего законодательства, отсутствие документа о принятии объекта арендных правоотношений влечет за собой ограничение права арендодателя на получение доходов, на которые он рассчитывал, заключая данный договор аренды.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ[6], в силу статей 606, 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Необоснованный отказ арендатора от принятия помещений препятствует исполнению арендодателем обязанности, установленной частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/th/9/archive/123/3903/

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

—  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

— Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

— Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

— Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

— Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

— Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

— Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

— Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

—  Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

—  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Источник: https://gubdaily.ru/blog/promo/yurfineks/podvodnye-kamni-arendy-nezhilyx-pomeshhenij-predosterezheniya-professionalov/