Последствия заключения договора купли-продажи недвижимости без передачи покупателю права собственности на земельный участок

Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог. В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.

Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.

Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.

Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.

Объясняем сложное простым языкомРазбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.

Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.

Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.

Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него.

Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.

Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 Р.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

В договоре указывают паспортные данные участников сделки и индивидуальные характеристики участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Поэтому для его оформления нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН и межевой план участка.

1. Оплатить госпошлину. За куплю-продажу земельного участка — 350 Р, а если на этом участке есть дом, то 350 Р за участок и 2000 Р за дом. Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.
2. Предъявить паспорта участников сделки и доверенности, если кого-то из них представляет доверенное лицо. А также договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи земельного участка, если в договоре написано, что его нужно составить. Один экземпляр договора Росреестр оставит себе, по одному вернет сторонам договора с отметкой о регистрации.
3. Могут потребоваться иные документы, необходимые в силу закона, например разрешение органов опеки, если продавец — опекун собственника участка.
4. Собственнику — заполнить и подписать заявление о переходе прав на недвижимость. Форму заявления нужно скачать и распечатать, произвольно его составлять нельзя. Заявление можно подать электронно с помощью ЭЦП.

пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит так же, как и в самом Росреестре.

На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:

Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу сделка не пройдет: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

Если договор был заверен нотариусом и документы участники сделки подали в Росреестр на бумажном носителе, переход права зарегистрируют в течение 3 рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили электронно, то регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня.

За регистрацию права собственности на жилой дом нужно дополнительно заплатить 2000 Р.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если он еще не учтен в реестре.
2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену, а также категорию и вид разрешенного использования.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
4. Подать заявление в Росреестр, приложить к нему договор купли-продажи.
5. Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, если, например, продается доля в участке или если собственник участка — недееспособное лицо.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/dogovor-zemlya/

Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка с домом

Но по ряду объективных причин оформить договор купли-продажи в течение нескольких дней невозможно.

Для того чтобы избежать срыва сделки законом предусмотрена возможность заключения предварительного договора, который обезопасит как продавца, так и покупателя от многих рисков. Ведь покупка предстоит солидная, земельный участок с домом и хозяйственными постройками.

Что это за документ?

Предварительный договор – это соглашение на основании которого, стороны обязуются в будущем подписать основной документ по правилам, установленным нормами закона.

Он может заключаться как в отношении обязательств по передаче имущества другому лицу в порядке купли-продажи, так и оказания услуг либо же выполнения определенных работ.

Так, в силу ст.429 ГК РФ в случае, если одна из сторон не желает подписывать основное соглашение и выполнять определенные договоренности в установленные сроки,  вторая сторона в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ вправе обратиться в суд для понуждения заключения соглашения в принудительном порядке.

Но данная особенность предварительного соглашения только одна из функций, которые выполняет документ. Соглашение необходимо еще и по следующим причинам:

• во исполнение требований ст.429 ГК РФ документ должен содержать в себе ряд условий, которые позволяют идентифицировать предмет сделки, то есть передачу дома, расположенного по определенному адресу, а не любой;
• договор может включать перечень объектов на земельном участке, количество которых может и уменьшиться до заключения основного соглашения;
• формуляр может отражать примерное состояние жилого дома, в частности, благоустроенность;
• в документе можно зафиксировать стоимость покупки, на случай если продавец захочет увеличить цену без оснований по прошествии времени;
• договор определит сроки заключения основного документа.

Таким образом, преддоговор выступает своеобразной страховкой, которая позволяет сторонам определить свои намерения четко и в законодательном поле. А также предоставляет рычаги, которые в будущем помогут подписать основной договор купли-продажи либо же избежать последствий невыгодной сделки.

Важно! Предварительный договор не предоставляет права будущему владельцу пользоваться либо же распоряжаться участком с домом с момента подписания, если иное не определено в договоре. А также составление документа не влечет за собой возникновения права собственности без подписания основного соглашения купли-продажи.

Отличия от основного соглашения

• Нормы гражданского законодательства не предусматривают обязательного заключения предварительного договора при продаже земельного участка с домом, а только предлагают вариант закрепить намерения о заключении будущей сделке.
• А так как преддоговор является только номинальной договоренностью, он отличается от основного соглашения купли-продажи и предусматривает для сторон разные по смыслу юридические действия.
• Таблица отличий

Основной договор	Предварительный договор
Содержит в себе подробное описание всего домовладения	Прописывать все комнаты, размер участка и все хозяйственные постройки не обязательно
Утвержденная стоимость дома с участком подлежит полной оплате после подписания документа	Оплата в полном объеме не вноситься, хотя окончательная сумма и определяется. Может быть включено условие о выплате задатка либо аванса в порядке ст.380 ГК РФ
Документ вступает в силу с даты подписания и не имеет обратной силы, если не оспорен в суде ввиду нарушения норм закона	Соглашение имеет ограниченный срок действия, максимум 12 месяцев
К основному соглашению прикладывается ряд документов: акт о передаче имущества, опись, расписка о передаче денежных средств	Дополнительные документы не составляются
Соглашение проходит государственную регистрацию	Документ не регистрируется в государственных органах
В ряде случаев необходимо нотариальное заверение по закону	К нотариусу обращаться не обязательно

В силу ст.381 ГК РФ в случае, если предварительный договор предусматривает выплату задатка, и соглашение не повлекло за собой заключение основного договора, средства подлежат возврату, но с учетом некоторых обстоятельств. Если в расторжении соглашения виновна сторона передавшая задаток, он не возвращается, если же виновником выступает получатель, деньги возвращаются в двойном размере.

Как обезопасить себя и составить соглашение правильно?

Предварительный договор можно назвать упрощенной версией основного договора, так как закон не требует письменного закрепления всех условий процесса перехода права собственности домовладения, от одного владельца к другому. Но во исполнение ст.429 ГК РФ документ должен включать в себя определенные сведения.

Предмет

• намерение в будущем заключить основной ДКП;
• объект соглашения, а именно дом с земельным участком.

Во избежание дальнейших разногласий и возникновения спорных вопросов между сторонами в соглашении указывается полный адрес места нахождения домовладения, площадь, а также основания возникновения права собственности на объект сделки.

Порядок финансовых расчетов

Намерение передать дом с участком в собственность иного лица не влечет за собой обязанность по выплате полной стоимости дома на стадии заключения преддоговора. Но окончательная цена приобретаемой недвижимости в документе отражается, как и порядок ее расчета.

Для подкрепления своих намерений продавец и покупатель могут оговорить выплату задатка. При этом если условие о выплате определенной суммы включается в договор, стороны должны помнить о возможности возврата средств при нарушении условий по вине одного из них.

Справка! Также нормами ч.1 ст.381 ГК РФ предусмотрено добровольное возвращение денег, если продавец и покупатель пришли к обоюдному соглашению о расторжении предварительного соглашения досрочно без заключения договора купли-продажи.

Сроки исполнения обязательств по преддоговору

Преддоговор заключается, если стороны не имеют возможности оформить основное соглашение по ряду причин, допустим, при оформлении ипотечного кредита или пребывании в ином городе.

Но ожидать пока причины самоустраняться нецелесообразно, поэтому в соглашении  указывается дата, к которой продавец и покупатель обязуются оформить сделку в силу ч.4 ст.429 ГК РФ. Если по какой-либо причине стороны не оговорили дату заключения основного договора, согласно ч.4 ст.429 ГК РФ, сделка должна быть совершена в течение года с даты подписания предварительного договора.

При этом в случае уклонения от выполнения взятых на себя обязательств одной из сторон в рамках ч.5 ст.429 ГК РФ вторая сторона вправе обратиться в суд на протяжении 6 последующих месяцев с даты истечения срока договора.

Обязательства сторон

Данный раздел договора включает в себя дополнительные обязательства сторон, которые не носят обязательный характер по закону, но прописываются во избежание дальнейших сложностей на стадии заключения основного соглашения.

Так, покупатель может оговорить требования о:

• снятии с регистрации до перехода прав собственности;
• погашении коммунальных платежей;
• сохранности дома и участка в надлежащем состоянии;
• запрете на оформление обременения либо же частичное отчуждение даже в виде сдачи в аренду.

Заключительные положения

Данный подраздел включает в себя:

• ответственность сторон, то есть возврат задатка;
• порядок расторжения договора;
• количество экземпляров;
• общие формулировки о разрешении спорных вопросов, не отраженных в данном договоре в порядке определенном законом.

Важно! В силу п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор купли-продажи дома с участком заключается только в письменной форме. Устная договоренность не влечет каких-либо юридических последствий и не обязывает продавца в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Особенности подписания и заверения документа

В заключении предварительного договора обычно участвуют две стороны: продавец и покупатель, и именно их данные отражаются в первом подразделе с включением паспортных данных. В ряде случаев, если недвижимость находиться в долевой собственности, сторон может быть несколько.

Если владельцами являются 2 гражданина, они оба подписывают предварительный договор, и такой же принцип действует в отношении покупателей.

А вот заверять нотариально предварительное соглашение по закону не обязательно, даже если речь идет о долевой собственности. Ведь соглашение предусматривает только номинальное соглашение, что возможно осуществить и без привлечения специалиста.

Однако если одна из сторон сомневается в чистоте сделки либо же существуют спорные моменты, желательно привлечь юриста еще на начальной стадии заключения сделки.

Подводные камни

В силу ст.429 ГК РФ при уклонении от заключения предварительного договора одна из сторон может принудить вторую сторону основное соглашение все же подписать, именно поэтому и дом, и участок стоит осмотреть весьма тщательно.

Ведь возможны скрытые недостатки, которые проявятся впоследствии. И тогда предварительный договор можно будет расторгнуть на вполне законных основаниях, основное соглашение по тем же основаниям признать ничтожным сложнее.

Также желательно внимательно ознакомиться с техническим паспортом на дом и хозяйственные пристройки, которые должны присутствовать на плане. Если та же баня в плане отсутствует, узаконить ее как самострой будет сложно.

Следует обязательно учесть расположение построек на земельном участке, а также расстояние между ними. Нарушении норм СНИПов чревато штрафными санкциями.

Нужно обратить внимание на порядок приобретения права собственности. Если дом перешел по наследству и в ближайшее время, споры за имущество могут и продолжиться, особенно если появиться родственник с восстановленными сроками либо же претензиями на обязательную долю.

Важно! Вопрос о наличии супруга или супруги тоже нужно уточнить, т.к.  имущество могло быть приобретено в браке.

Заключение

Оформление предварительного договора с точки зрения закона является только намерением заключить основной договор впоследствии. Но соглашение имеет юридическую силу и может повлечь за собой ряд последствий, в частности понуждение к заключению сделки купли-продажи.

Именно поэтому к составлению документа следует подойти серьезно и прописать все условия, от существенных до дополнительных, особенно если возникают некоторые опасения.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/dogovor-na-zemlyu/pravila-sostavleniya-predvaritelnogo

Заключение договора купли-продажи земельного участка

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Земельный участок » Заключение договора купли-продажи земельного участка

Совершение любой сделки в отношении земельных участков требует соблюдения определенной формы. Для отчуждения участка продавцом и приобретения его покупателем требуется заключить договор купли-продажи.

Содержание

В отношении заключения договоров купли-продажи участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

2) Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом.

• Нотариальное удостоверение требуется:
• а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
• б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).
• Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации.
• Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Список документов для совершения сделки купли-продажи земельного участка

Официальный сайт Росреестра, доступный по адресу https://rosreestr.ru/ , также предлагает пользователям электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

В отношении требований к заключению договора купли-продажи земли на данном ресурсе пока отсутствует перечень документов, однако можно использовать по аналогии ситуацию со сделкой в отношении жилого дома.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

• Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при непосредственном обращении в территориальное подразделение Росреестра;
• Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе сторонами будут сформулированы все условия сделки отчуждения земли. Составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
• Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/zaklyuchenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя

В последние годы земельный участок продолжает оставаться привлекательным инвестиционным объектом, поэтому неудивительно, что сделки с земельными участками привлекают мошенников не меньше, чем сделки с домами и квартирами.

Так, например, в настоящее время Главным управлением МВД России по Краснодарскому краю возбуждены и расследуются пять уголовных дел в отношении жителей города Сочи, которых подозревают в серии мошенничеств с земельными участками. В период с 2007 по 2009 гг.

подозреваемыми были сфабрикованы правоустанавливающие документы на шесть участков в Лазаревском районе г. Сочи общей площадью более 3,3 тыс. кв. метров. В дальнейшем эти данные были включены в список земель садового товарищества и вшиты в архивные документы в качестве приложений от 1993 и 1994 гг.

Как считает следствие, сделать это подозреваемым помогла 70-летняя начальница архивного отдела администрации Лазаревского района г. Сочи. После получения из архива заведомо ложных копий постановлений главы администрации района была произведена регистрация участков в ФРС.

В результате мошеннических действий ущерб государству составил более 20 млн рублей.

Как правило, конечной целью мошеннических схем является не столько получение права собственности на земельные участки по поддельным правоустанавливающим документам, сколько получение прибыли от последующей продажи таких земельных участков.

Так, в Сосновском районе Челябинской области по поддельным документам было продано около 200 земельных участков. Они оформлялись на лиц, которые за небольшую сумму могли одолжить свой паспорт и подписать генеральную доверенность.

Имея на руках доверенность и поддельный государственный акт на земельный участок, оформленный на псевдособственника, некое лицо при участии сотрудников Росреестра регистрировало право собственности, а затем продавало участок. Сумма ущерба от указанных сделок предварительно составила 100–150 млн рублей.

Случаи подделки документов при совершении сделок с земельными участками далеко не редкость. К сожалению, зачастую факты подделки выявляются уже после того, как участок продан мошенниками, и права на него одновременно заявляют и настоящий собственник, и покупатель земельного участка.

Не рассматривая в рамках данной статьи уголовную составляющую, с правовой точки зрения такую ситуацию можно охарактеризовать следующим образом.

Во-первых, поскольку право собственности продавца земельного участка основано на поддельных правоустанавливающих документах, то сделка в силу статей 166–168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) с момента ее совершения и не порождает никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Во-вторых, в результате такой сделки надлежащий собственник участка, имея на него законное право собственности, утрачивает права владения и пользования. В свою очередь покупатель земельного участка, получив этот участок в фактическое владение за определенную плату, не приобретает на него законного права собственности и несет риски истребования земельного участка его собственником. При таких обстоятельствах очевидно, что вопрос защиты прав актуален как для собственника, так и для приобретателя земельного участка.

Как защитить свое право на земельный участок собственнику

Земельный участок, как и любое другое имущество, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Собственник земельного участка, полагая, что его право собственности нарушено в результате совершения помимо его воли сделки купли-продажи участка, имеет возможность обратиться в суд как с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в форме возврата переданного покупателю имущества (статьи 166–168 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301–302 ГК РФ). Как указывает Конституционный Суд РФ в пункте 3 Постановления от 21.04.2003№ 6-П, Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Тем не менее при выборе способа защиты необходимо учитывать пункт 35 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Арбитражного суда РФ от 29.04.

2010 № 10/22: «Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

Ранее аналогичную позицию высказывал и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.

2003 № 6-П: «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано».

Таким образом, поскольку при предъявлении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежащему собственнику земельного участка не удастся избежать рассмотрения вопроса о добросовестности его приобретателя, собственнику целесообразно сразу заявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Тем более что и срок исковой давности по виндикационному иску и по иску о применении последствий недействительности сделки в настоящее время одинаков и составляет три года.

Вместе с тем необходимо отметить, что суд не вправе отказать в принятии искового заявления, возвратить его или оставить без движения, если на стадии принятия искового заявления придет к выводу, что способ защиты нарушенного права в данном конкретном случае выбран неверно.

Как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 29.04.

2010 № 10/22, ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При предъявлении иска об истребовании земельного участка из незаконного владения собственнику необходимо иметь в виду, что ответчиком по делу может быть только лицо, фактически незаконно владеющее его земельным участком.

То есть если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что земельный участок перешел к покупателю только «на бумаге», а фактически им продолжает пользоваться сам собственник, то в иске будет отказано.

При таких обстоятельствах собственнику, для того чтобы признать недействительным зарегистрированное право собственности покупателя, необходимо заявлять иск о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий ее недействительности.

Если во время судебного разбирательства земельный участок будет продан либо передан во владение другому лицу, то суд должен произвести замену ненадлежащего ответчика надлежащим в порядке, установленном частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ.

В частности, запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр). Если иск будет удовлетворен, целесообразно заявить суду о принятии аналогичных мер по обеспечению исполнения решения.

• Как следует из положений статей 301 и 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, но истребовать имущество у его добросовестного приобретателя (то есть лица, которое возмездно приобрело это имущество у неуправомоченного собственника, о чем не знало и не должно было знать) собственник вправе только в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
• Резюмируя вышесказанное, истцу (собственнику земельного участка) для защиты своего права собственности и истребования земельного участка из чужого незаконного владения необходимо доказать суду следующие факты:
• — Свое право собственности на земельный участок.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

— Факт выбытия земельного участка из владения собственника или владения лица, которому участок был передан собственником на законных основаниях (например, по договору аренды).

— Факт выбытия земельного участка из владения собственника помимо его воли. 

Как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 22.04.2010 № 10/22, «недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу».

Как защитить свое право на земельный участок покупателю

Для защиты своих прав на приобретенный земельный участок покупателю необходимо доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть лицом, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. При этом право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Единственно возможным случаем, когда собственник вправе истребовать у добросовестного приобретателя имущество, приобретенное последним по возмездной сделке, является случай выбытия имущества из владения собственника помимо его воли — когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Очевидно, что в случае, когда земельный участок продается по поддельным документам, воля собственника на продажу участка, скорее всего, отсутствует.

В этом случае иск собственника об истребовании земельного участка из незаконного владения должен быть удовлетворен судом независимо от того, является ли покупатель добросовестным приобретателем.

Судом было установлено, что сделка со спорным участком оформлена от имени истца по поддельным документам; таким образом, спорный участок выбыл из владения истца помимо его воли, в связи с чем участок подлежит истребованию из незаконного владения ответчика независимо от его возражений о том, что он — добросовестный приобретатель.

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/271859/

Особенности регистрации договора купли-продажи земельного участка: что нужно знать и зачем обращаться в Росреестр?

Сделки с земельными участками требуют квалифицированных знаний, а процесс их регистрации занимает продолжительный период времени. Подготовку к покупке или продаже земли осуществляют заранее с учётом требований норм права.

В данной статье узнаем, как регистрируется договор купли-продажи земельного участка, что для этого нужно и сколько это будет стоить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие законы регулируют осуществление сделок с землей?

Поэтому, как и все сделки имущественно-правового характера, сделки с землей регулируются Гражданским Кодексом (ГК РФ).

При этом особое внимание уделяют статьям 454 и 549.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

В них указано, что право собственности на объект возникает в результате заключения договора купли-продажи (о том, как составить и заключить договор купли-продажи земельного участка, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом). Ст. 551 гласит: «договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации». Также ст. 552 ГК РФ фиксирует обязательность регистрации перехода прав на земли, находящиеся у собственника, к приобретающему эти земли лицу.

Справка! В соответствии с ГК РФ сам договор купли-продажи земельного участка (далее – договор) может не регистрироваться сразу после сделки. Потому что право на имущество, в данном случае, возникает по факту перехода прав на собственность.

Регистрация договора может происходить при обращении к нотариусу. При этом он лично проверяет законность сделки, сверяет наличие всех нужных документов и передаёт их для государственной регистрации договора. В иных случаях собственник и покупатель обращаются в регистрационные органы.

Следующим нормативно-правовым актом является закон «О государственной регистрации недвижимости» N 218-ФЗ от 13.07.15 . В нем прописаны нормы для договора и его последующего рассмотрения. Так как земля часто передаётся со строениями, имеет определённую категорию для использования или обременения, сверка договора для последующей регистрации происходит на основании ряда законодательных актов:

Обязательно ли прохождение процедуры?

Процедура обязательна, но срок её прохождения не установлен. После покупки земли необходимо зарегистрировать право перехода собственности, которое гарантирует вещное право на земельный участок. Этого требуют нормы права.

В результате регистрации договора в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН) вносятся сведения о фактическом владельце.

В результате чего становится возможным совершать любые сделки (продажа, дарение, выставление под залог) с землёй. Таким образом обосновываются правовые последствия перехода права собственности, которое включает права пользования, владения и распоряжения.

Последствия отказа

Отказ в регистрации договора может осуществляться как со стороны заявителя, так и регистратора органов Госреестра. В первом случае это происходит ввиду несогласия сторон с содержанием и условиями договора. Непосредственно случаи отказа должностных лиц в регистрации устанавливаются законодательно. Закон N 218 – ФЗ описывает причины отказа от внесения сведений в ЕГРН.

Чаще всего это происходит из-за неправильного отражения информации и наличии ошибок и исправлений. Ввиду этого, при наличии всей необходимой документации отказ происходит из-за несоответствия документа по содержанию и форме нормам российского права.

Чтобы получить свидетельство о регистрации требуется подать образцы документов надлежащего качества и снова оплатить госпошлину.

В случае признания сделки недействительной все права собственности на участок аннулируются. Стороны договора ничего не теряют, кроме денежных средств в виде госпошлины за регистрацию. Для повторного заключения сделки снова собирают пакет документов в Росреестр или Суд в зависимости от вынесенного решения.

Сроки обращения в Государственный реестр

Важно! Следует различать 2 аспекта при регистрации прав на недвижимость. Регистрация договора купли-продажи земельных участков и регистрация перехода права на такое имущество – неравные по юридическому основанию процедуры.

Регистрация договора проводится в течение неопределенного законом промежутка времени, т.е. по воле правообладателя, но в обязательном порядке. Лучше заявить о приобретении права в день заключения договора. В случае признания сделки дублирующей собственником признаётся лицо, которое первым получило свидетельство на право собственности.

Где регистрировать?

В соответствии с законом, заявление о регистрации договора и прав собственности передаются в следующие структуры:

1. Отделение Росреестра независимо от того, где территориально находится земельный участок.
2. Уполномоченному лицу Росреестра в случае выездного приёма.
3. Отделение МФЦ.

Также заявление иногда отправляют почтовой пересылкой с описью вложений и уведомлением о вручении, либо электронным способом через официальный сайт Росреестра с использованием портала Госуслуг.

Список документов для подачи в Росреестр

При подаче документов рассматривается не только их соответствие стандартам, но и юридическая сила самой сделки. В случае сокрытия от покупателя важной информации (арест имущества, судебные тяжбы, невозможность совершить сделку по продаже) такой договор признаётся недействительным.

К основному пакету документов для подачи в Росреестр относят:

1. Паспорта или свидетельства о рождении сторон и их законных представителей.
2. Заверенную доверенность представителей (об особенностях оформления договора на куплю-продажу земельного участка по доверенности читайте тут.
3. Кадастровая документация.
4. Межевое дело (документы о проведенном межевании).
5. Схема расположения участка на кадастровой карте.
6. Выписка из ЕГРН от продавца земли.
7. Свидетельство о праве собственности.
8. Согласие на продажу доли от других собственников.
9. Согласие супруга (ги) на отчуждение участка, если он приобретался в браке.
10. Договор купли-продажи в 3-х экземплярах.
11. Заявление на регистрационный акт от обеих сторон.
12. Передаточный акт по договору (если ДКП не выполняет его функцию).
13. Квитанция об уплате госпошлины.

Скачать образец бланка заявления в Росреестр на регистрацию договора купли-продажи на земельный участок

Оригинальный текст с приведением точного списка документов указан в ст.14, 18, 42, 54 ФЗ N 218.

Важно! Перед обращением в органы Росреестра осматривают участок, требуют выписку из ЕГРН, кадастровый план, свидетельство о праве собственности. Обычно обращаются к нотариусу за помощью при составлении договора и заверении согласия других собственников на реализацию земли.

После получения пакета документов экспертное лицо производит его экспертизу в соответствии с законом. После признания сведений действительными производится запись соответствующей информации в ЕГРН.

Далее сотрудник Росреестра информирует заявителей о решении регистрации (либо отказе) и приглашает в заявленный срок за новой выпиской из ЕГРН. После чего происходит взаиморасчет между сторонами договора с передачей документов на участок.

Процедура осуществляется в течении 7 рабочих дней с момента подачи заявления (9 дней – при обращении в МФЦ). Подробно об особенностях сроков при регистрации расписано в ст.16 ФЗ N 218.

Размер госпошлины

В соответствии со ст. 33 Налогового Кодекса госпошлина за регистрацию перехода прав составляет 2000 рублей. При этом, если регистрируется дом вместе с земельным участком, на котором он расположен, то пошлина оплачивается по двойному тарифу. Но квитанций должно быть две.

Статья 33 НК РФ. Обязанности должностных лиц налоговых органов

Должностные лица налоговых органов обязаны:

1. действовать в строгом соответствии с настоящим Кодексом и иными федеральными законами;
2. реализовывать в пределах своей компетенции права и обязанности налоговых органов;
3. корректно и внимательно относиться к налогоплательщикам, их представителям и иным участникам отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах, не унижать их честь и достоинство.

Если регистрируется право на землю сельхозназначения, то пошлина составляет 350 рублей.

Также возможна уплата госпошлины за консультацию в органах Росреестра, она составляет 350 рублей. Помимо этого, в некоторых случаях потребуется помощь нотариуса или даже юриста. Нотариальные службы работают по тарифу: 1,5 % от суммы договора и личное вознаграждение. Первая часть оплаты гарантируется по закону, а оставшаяся часть берётся за технические и сервисные работы.

Стоимость нотариальных и адвокатских услуг напрямую зависит от кадастровой стоимости земли по сделке. А та, в свою очередь, от метража и назначения участка.

Основания для отказа и приостановления регистрационных действий

Важно! Приостановление регистрационных действий имеет первостепенные основания. В случае неустранения требований регистратора в определённый промежуток времени происходит отказ в регистрации.

Критериями для остановки действий являются:

1. Заявление одной из сторон договора о прекращении дела.
2. Акт органов судейства о наложении ареста на недвижимость или исключении любых сделок с ним.
3. Решение должностного лица Росреестра о необоснованности сделки, в том числе отсутствие заверенных соглашений с участниками сделки.

Также законом N 218 – ФЗ закреплены ситуации, когда решение о регистрации выносится в форме отказа:

• Правообладатель не имеет права на совершение сделки по продаже.
• Право собственности признано недействительным.
• Правообладатель не может распоряжаться участком.
• Хотя бы один из документов не представлен в срок.
• Имеются расхождения между правом собственности покупателя и иным правом правообладателя, ранее заявленным в документа.

Что нужно сделать для их возобновления?

Для этого, как минимум, необходимо не попасть под действие запрета при регистрации сделок с имуществом. В первом порядке следует оформить недостающие справки и соглашения и предъявить их вовремя. Если остановка решения связана со сторонами соглашения, нужно урегулировать спор с учётом заявленных претензий, если это устроит всех участников договора.

При отказе в регистрации сделки стороны имеют право на повторное рассмотрение заявления. Для этого собираются документы, гарантирующие верный исход события, т.е. предоставление выписки из ЕГРН. При этом пошлина уплачивается заново. В случае повторного отказа регистратора, стороны имеют право обратиться в суд.

В целом процесс обращения граждан в Росреестр для целей подтверждения прав на недвижимость не сложен. Основные проблемы возникают на этапе составления договора о продаже земельного участка. Поэтому важно не забывать о профессиональных услугах сторонних лиц.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/dogovor/registratsiya-dkp.html