Особенности при уступке требований подрядчика по договору подряда

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Некоторые особенности договорных отношений

Передача права (требования), принадлежащего кредитору на основании обязательства, иному лицу является сделкой, которая так и называется — уступка требования (ст. 382 ГК РФ). Соответственно, к оформлению уступки требования применяются общие требования по сделкам.

Форма договора

По общему правилу сделки могут совершаться как устно, так и в письменной форме. Но договорные отношения лучше оформлять письменно. Во-первых, такой способ оформления сделки прописан законодательно. Так, согласно подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ, если сторонами сделки являются юридические лица, она должна быть оформлена в письменной форме.

Следует отметить, что несоблюдение простой письменной формы сделки не приводит к ее недействительности. Просто у сторон сделки могут возникнуть определенные проблемы. В частности, в случае спора стороны не смогут ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, и им придется приводить другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Кроме того, при оформлении уступки требования необходимо принять во внимание нормы п. 1 ст.

389 ГК РФ: уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Таким образом, если сделка, на основании которой возникли уступаемые права, была совершена в письменной форме, то и уступка требования также должна быть оформлена письменно, вне зависимости от желания сторон сделки договориться устно.

В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Причем соглашение должно быть достигнуто в требуемой форме применительно к виду сделки.

По общему правилу существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Кроме того, к существенным относятся все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если же условия, которые являются существенными, сторонами не согласованы, договор считается незаключенным.

Следует отметить, что применительно к договору уступки требования существенными условиями являются сведения о конкретном обязательстве, из которого вытекает право требования. Это, например, реквизиты договора, который является основанием требований, и наименование должника. Если договоров несколько, то следует указать реквизиты всех договоров. То же самое — и в отношении должников.

Но отсутствие в договоре сведений о конкретном обязательстве, из которого и возникло соответствующее право, не всегда является основанием для признания договора незаключенным.

Так, если иных обязательств у должника перед кредитором не имеется, то указание в договоре только наименования должника без упоминания конкретного обязательства не влечет отсутствия согласования сторонами предмета этого соглашения (п.

По договору уступки не обязательно передавать права требования в полном объеме, можно передать только часть требований (п. 2 ст. 384 ГК РФ). В этом случае в договоре следует зафиксировать не только объем передаваемых требований, но также и те требования, которые не передаются.

Если уступаемая часть не будет выделена, то право перейдет к новому кредитору в объеме и на условиях, которые существуют к моменту перехода (п. 1 ст. 384 ГК РФ).

Кроме того, такой порядок поможет не только правильнее понимать передаваемые права, но и эффективнее контролировать оставшиеся обязательства.

Если передаются права требования, срок исполнения которых еще не наступил, дополнительно к указанным условиям можно указать и срок наступления исполнения обязательств.

Цена договора

Цена сделки не является существенным условием договора, поэтому ее отсутствие не влечет недействительности сделки. Кроме того, отсутствие цены передаваемого требования не означает, что требование передается безвозмездно.

Особенности при уступке требований подрядчика по договору подряда

В силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. При этом ни законом, ни иными правовыми актами не предусмотрен безвозмездный характер договора перевода долга и уступки прав требования (Определение Высшего арбитражного суда РФ от 19.04.2010 № ВАС-3908/10).

Между тем по смыслу закона уступка права (требования) между юридическими лицами является возмездной сделкой, по которой сторона, приобретшая право (требование), предоставляет другой стороне встречное эквивалентное предоставление (п. 10 Письма Президиума ВАС РФ). Поэтому вопрос о возмездности сделки должен решаться в зависимости от реальных намерений сторон с учетом фактически сложившихся между ними отношений.

Таким образом, хотя цена сделки не является существенным условием договора, стоимость передаваемого права требования лучше все-таки зафиксировать, чтобы между сторонами впоследствии не было разногласий.

При согласовании стоимости предаваемого права сторонам следует исходить не только из того, что дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ), но и учитывать нормы п. 1 ст. 50 ГК РФ, согласно которым основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли.

Если цена передачи права будет явно заниженной, то это обстоятельство само по себе свидетельствует о дарении. Поэтому такой договор уступки в соответствии со ст. 170 ГК РФ может быть признан притворной сделкой и, соответственно, ничтожным (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия.

Согласие должника и его уведомление

Особенности при уступке требований подрядчика по договору подряда

Для перехода к другому лицу прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не предусмотрено договором или законом (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Например, по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника, уступка требования без согласия должника не допускается (п. 2 ст. 388 ГК РФ).

При оценке того, имеет ли личность кредитора в обязательстве существенное значение для должника, необходимо исходить из существа обязательства.

Поэтому если стороны установили в договоре, что личность кредитора имеет существенное значение для должника, но это не вытекает из существа обязательства, возникшего на основании данного договора, то подобные условия следует квалифицировать как запрет на уступку прав по договору без согласия должника (п.

Предлагаем ознакомиться:  Как объяснить маме что она не права

Незакрепление на законодательном уровне обязанности получить согласие должника на переход прав кредитора к иному лицу не означает также, что должника не надо информировать о состоявшейся уступке. Если этого не сделать в письменной форме, то новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

Следует отметить, что информировать должника о переуступленных правах может как первоначальный кредитор, так и новый.

Но проще это сделать первоначальному кредитору, так как он слияет направить в адрес должника только уведомление (ст. 385 ГК РФ).

Если же уведомление должнику направляет новый кредитор, то ему дополнительно к уведомлению необходимо будет представить доказательства перехода права к нему.

Необходимо помнить, что уведомление о переходе прав требования должно быть направлено должнику своевременно с тем, чтобы он мог без затруднений определить дату перехода права (п. 21 Постановления Пленума ВС РФ).

Так, если право переходит с момента заключения соглашения об уступке, уведомление надо направить сразу после подписания соглашения.

Если же требование переходит к новому кредитору позднее, например, с момента передачи ему всех документов, то и уведомлять должника нужно после того, как переход состоялся.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

https://www.youtube.com/watch?v=usersovetip

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика.

Срок перехода уступаемых прав

По общему правилу требование переходит к новому кредитору в момент заключения договора, на основании которого производится уступка (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ). Между тем законом или договором может быть установлен иной момент перехода требования.

В частности, стороны вправе установить, что переход требования произойдет по истечении определенного срока или при наступлении согласованного сторонами отлагательного условия. Например, после полной оплаты без необходимости иных соглашений об этом (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ) или после передачи всех необходимых документов.

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Ответственность сторон договора уступки

Стороны договора уступки имеют взаимные права и обязанности, определяемые действующим законодательством и условиями договора (п. 1 ст. 389.1 ГК РФ).

Так, действующим законодательством установлено, что первоначальный кредитор отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования (п. 1 ст. 390 ГК РФ). Но в то же время он не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, когда им принято на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Читайте также:  В каких случаях можно обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке и как это сделать

Помимо указанного при уступке требования, первоначальным кредитором должны быть соблюдены следующие условия (п. 2 ст. 390 ГК РФ):

  • уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием;
  • первоначальный кредитор правомочен совершать уступку;
  • уступаемое требование ранее не было уступлено другому лицу;
  • первоначальный кредитор не совершал и не будет совершать никаких действий, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Если же вышеуказанные правила не будут соблюдены, то новый кредитор вправе потребовать от уступающей стороны не только возврата всего переданного по соглашению об уступке, но также и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 390 ГК РФ).

Передающая сторона также должна передать другой стороне сделки все документы и сообщить сведения, которые относятся к уступаемому требованию (п. 3 ст. 385 ГК РФ).

При этом документы, передаваемые в рамках договора уступки, формируются в каждом конкретном случае.

Например, если передается требование об оплате поставленного товара, то в состав передаваемых сведений должны входить документы, подтверждающие его отгрузку и принятие покупателем (акт приема-передачи, товарно-транспортная накладная и т.п.).

Передачу необходимых сведений следует оформить документально. Например, актом приема-передачи, который будет являться подтверждением исполнения обязанности по передаче документов.

Документы следует передавать в оригинале, чтобы принимающая сторона могла предъявить свои требования к должнику, в том числе и в судебном порядке.

Если же право требования передается не в полном объеме, а частично, то оригиналы документов могут понадобиться обеим сторонам.

В этом случае стороны могут договориться о том, что передаются не оригиналы документов, а их нотариально заверенные копии. Также можно согласовать представление подлинников документов при необходимости.

Глава 24 ГК РФ, которой регулируются нормы перемены лиц в обязательстве, не содержит особых требований к принимающей стороне. Но это не означает, что у нее нет никаких обязательств перед передающей стороной. Так, одной из основополагающих обязанностей принимающей стороны сделки является оплата в необходимом размере и в сроки, установленные договором.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Если же сроки оплаты в договоре не установлены или отсутствует условие, позволяющее определить этот срок, это не означает, что принимающей стороне можно платить тогда, когда заблагорассудится. При таких обстоятельствах следует учитывать нормы ст. 314 ГК РФ: обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Источник: https://palez.ru/perekhod-prava-trebovaniya-osnovanii-sdelki/

Покупка квартиры у подрядчика

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков.

Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.

Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии.

В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования.

Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
  • Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
  • В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

Пример

Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы.

Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель.

Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Схема покупки квартиры у подрядчика

  • Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.
  • При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.
  • ДДУ, заключенный между застройщиком и подрядчиком может предусматривать запрет на переход прав или его ограничение, требующее уплаты в пользу застройщика определенного вознаграждения.
  • Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.
  • Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:
  • Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
  • Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
  • Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
  • Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
  • Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214).

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

  • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
  • Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
  • Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
  • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии.

Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Заключение

При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств.

Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

Участие застройщика в уступке прав

Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку.Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком. Так, если в нем содержится условие о получении 3% от сделки при уступке прав, то его требования вполне законны.

Читайте также:  Льготы вдовам умерших участников вов - перечень льгот и как их получить

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/u-podryadchika/

Случай из практики (подряд, цессия)

          Суть спора.

          Между «А» и «Б» заключен договор строительного подряда. «Б» работы по договору выполнил, соответствующие акты подписаны. Работы «А» не оплатил.

  •            В последствии «Б» заключает с «В» договор цессии по которому передает право требования от «А» задолженность по договору строительного подряда.
  •            Договором подряда предусмотрено следующее: Подрядчик не имеет права передавать свои права по настоящему договору третьим лицам, без письменного согласия Заказчика.
  •            Письменное согласие на передачу долга «А» не давало.
  •            Основываясь на указанном выше положении договора подряда «А» подает в АС исковое заявление к «Б» и «В» о признании договора цессии недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 174 Гражданского кодекса РФ.
  •             «Б» иск признает.
  •             «В» в отзыве указывает на следующее:

            1. Стороны договора строительного подряда не согласовали в договоре срок начала выполнения работ в связи, с чем договор строительного подряда является незаключенным и как следствие «А» не может ссылаться на положения договора подряда о необходимости получить письменное согласие Заказчика.

            2. По договору цессии «В» передано право требовать от «А» неосновательное обогащение.

  1.             «А» выдвигает следующие контраргументы:
  2. 1. В договоре строительного подряда указаны следующие сроки выполнения работ Подрядчиком:
  3. -начало работ: после подписания договора с момента стройготовности;
  4. — окончание работ: 01 июля 2009 года.

Требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон.

Однако если подрядчик выполнил работы, а заказчик их принял, то неопределенность в отношении сроков выполнения работ отсутствует.

Следовательно, в этом случае соответствующие сроки должны считаться согласованными, а договор – заключенным (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 N 13970/10 по делу N А46-18723/2008).

            2. Договором цессии предусмотрено, что «Б» передает «В» право требовать от «А» задолженность по счету-фактуре.

            В счет-фактуре имеется ссылка на договор подряда. В актах приемки работ имеется ссылка на договор подряда.

            Признание договора подряда незаключенным ведет к несогласованности предмета договора цессии и как следствие его незаключенности поскольку счет-фактуры содержат ссылки на незаключенный договор подряда и сами по себе не являются обязательством, а подписанные сторонами акты приемки выполненных работ являются неосновательным обогащением, которые не указаны в предмете договора цессии как основание возникновения обязательства.

            Вопросы:

  1. Является ли условие о начале выполнения строительных работ в договоре подряда согласованным?
  2. На сколько «весом» контраргумент «А» № 2?
  3. Как оцениваете шансы на успех «А» и «Б», «В»?

Буду очень признателен за ссылки на практику.

Источник: https://zakon.ru/Discussions/sluchaj_iz_praktiki_podryad_cessiya/7841

Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

В чем суть?

Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).

Особенности покупки жилья у подрядной компании:

  1. Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
  2. Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
  3. Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.

Договор цессии с покупателем-физлицом мало чем отличается от обычной сделки уступки прав от одного инвестора другому, которые происходят на рынке сплошь и рядом.

Но есть одна очень важная особенность: если строительство не окончено, то есть, если обязательства подрядчика не выполнены, то права на квартиры в любой момент могут быть отозваны, так как договор ДДУ может быть расторгнут.

В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров. Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны.

Важно: договор с подрядчиком не стоит путать с ДДУ и договором цессии с покупателем (инвестором-физлицом). Если риелтор рассказывает о том, что это «практически то же самое» и у покупателя не будет никаких рисков, то не стоит доверять ему совершение сделки.

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

  1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
  2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.

Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

  • Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.
  • Преимущества: низкая цена на квартиры.
  • Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

Какие есть риски?

Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.

Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком.

Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.

Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

  • как много объектов он довел до финальной стадии;
  • есть ли жалобы на него инвесторов;
  • были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике. Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка. Главная цель покупателя еще недостроенной квартиры: выяснить сможет ли подрядчик выполнить свои обязательства до конца или есть риски, что этого не произойдет.

Как купить — все нюансы

  1. Изучаем предложение, историю, репутацию подрядчика и застройщика.
  2. Проверяем действителен ли ДДУ, зарегистрирован ли он в Росреестре, нет ли обременений и других ограничений на переуступку прав другим лицам.
  3. Заключаем договор цессии (если квартира еще не достроена) либо договор купли-продажи, если достроена.
  4. Регистрируем договор цессии или переход прав собственности в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
  5. Подписываем акт приема-передачи (если квартира достроена).

Опасная сделка – когда застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с подрядной организацией. На этом основании подрядчик, который еще не выполнил свои обязательства, может подписать встречный договор купли-продажи с любым покупателем, которого приведет к нему агентство недвижимости. Если произойдет разрыв отношений с застройщиком, то крайним окажется именно инвестор-физлицо.

  1. Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  2. У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
  3. Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании. Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.
  4. Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ. Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.
  1. Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
  2. Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)
  3. Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость. Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.

Заключая договор купли-продажи нужно обратить внимание на порядок и сроки расчетов:

  • даты внесения аванса и остальной суммы;
  • сроки передачи квартиры;
  • ответственность продавца за невыполнение обязательств (штрафы, пени и пр.).

В договоре должен быть указан точный адрес квартиры, сумма по договору, а также сроки регистрации перехода прав собственности в Росреестре.

Если вы оформляете договор цессии, то нужно обратить внимание на предмет договора, обязательства управомоченного и обязанного лица, основание возникновения требования и его содержание.

Формально права собственности у покупателя нет (дом еще не достроен), но ему переходит право требования, которое он предъявит, как только квартиры будут сданы всем дольщикам.

Эти права, кстати, можно также переуступить другому лицу — это не запрещено законом.

При оформлении договора застройщик должен быть уведомлен в письменной форме о том, что права переуступлены другому лицу после сделки либо до, если это предусмотрено ДДУ.

Читайте также:  Как ип уплачивает ндфл и сдает отчетность

Как происходит регистрация прав?

Одновременно предоставляется также:

  • справка об оплате по договору;
  • письменное согласие застройщика на уступку (если оно требовалось);
  • договор долевого участия в строительстве.

Переход прав собственности при оформлении договора купли-продажи также предполагает регистрацию. Но в этом случае размер госпошлины гораздо выше — 2 тыс. рублей. Для регистрации также нужно будет предоставить купчую и документ об оплате. Сроки регистрации составляют от 3 до 7 дней.

Важно: Более безопасной считается покупка у подрядчика уже готовой квартиры, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае покупатель ничем не рискует — жилье уже готово, обязательства подрядной организации выполнены и оспорить переход прав собственности будет крайне проблематично.

Специалист рассказывает о покупке квартиры от подрядчика и рисках этой сделки:

Квартиры на первичном рынке могут быть куплены не только у застройщика, но и у его подрядчика. Но во втором случае есть риски расторжения договора уступки, если компания не сможет выполнить свои обязательства или будет признана банкротом.

Чтобы защитить себя нужно тщательно изучать деловую репутацию продавца. Желательно также покупать жилье уже после ввода дома в эксплуатацию, оформляя не договор цессии, а купчую. В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/v-novostrojke/ot-podryadchika.html

Частичная переуступка прав и обязанностей по рамочному договору подряда. Переуступка обязанностей по договору подряда

Обязательства Цедента по передаче документов считаются выполненными после подписания Сторонами акта приема-передачи. 2.3. Цедент обязан сообщить Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств. 2.4.

В течение [значение] дней с момента заключения настоящего договора Цедент обязан в письменной форме уведомить Заказчика об уступке права требования по договору подряда. 3. Порядок расчетов 3.1.

По настоящему договору Цессионарий выплачивает Цеденту сумму в размере [сумма цифрами и прописью] рублей (далее — договорная сумма). 3.2. Договорная сумма выплачивается [единовременно, не позднее (значение) дней с даты заключения настоящего договора/с периодичностью (указать сроки)]. 3.3.

Выплата договорной суммы осуществляется [наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на банковский счет Цедента]. 4.

Договор уступки права требования выплаты денежных средств в течение гарантийного срока по договору подряда [место заключения договора] [число, месяц, год] [Наименование подрядчика], именуемый в дальнейшем «Цедент», в лице [должность, Ф. И. О.

], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], с одной стороны и [наименование цессионария], именуемый в дальнейшем «Цессионарий», в лице [должность, Ф. И. О.

], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет договора 1.1.

По настоящему договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования выплаты денежных средств с [наименование заказчика], являющегося заказчиком по договору подряда N [значение] от [число, месяц, год] (далее — Заказчик, договор подряда). 1.2.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств. 6.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

7. Реквизиты и подписи сторон Цедент Цессионарий [вписать нужное] [вписать нужное] [подпись, инициалы, фамилия] [подпись, инициалы, фамилия] М. П. М.

Договор уступки права требования по подрядным работам № г. «» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1.

Цедент уступает Цессионарию совокупность прав и обязательств, вытекающих из договора строительного подряда № от «» года, заключенного между Цедентом и Подрядчиком на строительство расположенного по адресу: . 2. УСЛОВИЯ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ 2.1. Цессионарий осуществляет приемку работ у Подрядчика и их оплату, в том числе по имеющейся на дату подписания настоящего Договора кредиторской задолженности. 2.2.

Это связано с тем, что покупатели жилплощади зачастую вкладывают деньги в недвижимость на ранних этапах её строительства, а когда дома уже построены продают эти квартиры новым жильцам за большую стоимость. Пугаться подобных сделок не нужно.

Предлагаем ознакомиться:  Что значит переуступка прав по кредиту

Договор переуступки долевого участия – совершенно нормальная практика. Только помните, что он обязательно должен быть согласован с застройщиком дома и подписан с его стороны.

Внимание

Переуступка права долга Если перед вами образовался долг по договору, и в то же время – вы являетесь должником перед иным лицом, то можно переуступить права требования долга вашему кредитору на основании договора переуступки. Данную операцию также следует согласовать со всеми участниками предполагаемой сделки.

Цедент», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем: 1.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Цедент уступает Цессионарию совокупность прав и обязательств, вытекающих из договора строительного подряда № от «»2018 г., заключенного между Цедентом и Подрядчиком на строительство расположенного по адресу: . 2.

УСЛОВИЯ УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ 2.1. Цессионарий осуществляет приемку работ у Подрядчика и их оплату, в том числе по имеющейся на дату подписания настоящего Договора кредиторской задолженности. 2.2. Платежи осуществляются путем перевода согласованных сумм на счет Подрядчика по представленным актам (Формы КС-2), подписанным Цедентом и Подрядчиком.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН 3.1. Цедент: 3.1.1.

Договор уступки прав требования по подрядным работам Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой юристов по договорам, которые смогут качественно оказать услуги по разработке договора цессии (уступки права требования) или правовой экспертизе договоров.

Тем более, что в случае подписания договора, не соответствующего законодательству 2018 года, его могут признать недействительным со всеми вытекающими негативными последствиями для Вас и Вашего кошелька. Договор цессии по строительному подряду Поэтому нужно тщательно изучить и понять договор цессии, в каком объеме уступаются права.

Договор действителен со дня его подписания сторонами. Действие настоящего Договора ограничено надлежащим исполнением обязательств Подрядчиком перед Цессионарием. 6.2.

Все изменения и дополнения по настоящему Договору действительны лишь в том случае, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то лицами. 7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 7.1.

Ответственность сторон 4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений. 4.3.

Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных по настоящему договору прав. 4.4. Цедент не отвечает за неисполнение Заказчиком своих обязательств по договору лизинга.

За несвоевременное внесение договорной суммы Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере [значение] % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 5. Порядок разрешения споров 5.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

В течение [значение] дней с момента заключения настоящего договора Цедент обязан в письменной форме уведомить Заказчика об уступке права требования по договору подряда. 3. Порядок расчетов 3.1. По настоящему договору Цессионарий выплачивает Цеденту сумму в размере [сумма цифрами и прописью] рублей (далее — договорная сумма).

3.2. Договорная сумма выплачивается [единовременно, не позднее (значение) дней с даты заключения настоящего договора/с периодичностью (указать сроки)]. 3.3.

Выплата договорной суммы осуществляется [наличными денежными средствами или путем перечисления денежных средств на банковский счет Цедента]. 4.Москва 8 (812) 426-14-07 доб.

Если вы заключаете переуступку по договору подряда и заменяете исполнителя работ, то следует прописать реквизиты договора подряда, объем уступаемых работ, стоимость этих работ, сроки их выполнения (если отличны от первоначального договора). Соглашения подписывают три стороны – Заказчик, прежний Подрядчик и будущий Подрядчик по договору.

Форма договора переуступки прав – здесь Сейчас все больше вариантов приобретения квартир по договорам переуступки.

https://www.youtube.com/watch?v=5O34wEq9vqo

По такому принципу часто работают коллекторские службы с банками. Уведомление о переуступке прав Договором, по которому предполагается переуступка, может быть предусмотрено отсутствие необходимость заключения трехстороннего соглашения.

Процесс переуступки прав может сопровождаться только уведомлением об этом. Уведомление в таком случае должно направляться в письменном виде по почте заинтересованной стороне. Если не соблюдать установленные правила, переуступку можно будет оспорить в суде.

Компания «Смарт Вэй» предлагает вам всегда с осторожностью относиться к сделкам, связанным с переуступкой, но в то же время, мы не считаем их невозможными для предпринимателей.

Иногда заключение подобных соглашений может стать для вас единственным средством получить долг или приобрести на выгодных условиях квартиру.

Договор уступки требований в качестве своего предмета определяет право требования или обязательственное право. Договор цессии может быть как безвозмездным, так и возмездным формы. При невыполнении этого требования новый кредитор будет нести все риски, вызванные отсутствием этого уведомления.

Должник может выполнить свои обязательства перед первоначальным кредитором – Цедентом. Права Цедента переходят к Цессионарию в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

  1. Предмет договора – то, что передается, например, «ООО «Первый кредитор» уступает ООО «Новый кредитор» право требования по договору от «сегодня», заключенному между ООО «Первый кредитор» и ООО «Должник», в объемах и на условиях, установленных договором между ООО «Первый кредитор» и ООО «Должник».
  2. Второе – цена, например, «цена договора составляет столько-то рублей».
  3. Права и обязанности сторон. Как правило, первоначальный кредитор обязан передать новому все документы, договоры, связанные с требованиями к должнику. Кроме этого, прописывается уведомление об уступке права требования. Это лежит на первоначальном кредиторе, а также нужно уведомить нового обо всех возражениях.
  4. Ответственность сторон.
  5. Заключительные положения. В них прописываются моменты, когда договор цессии вступает в законную силу, сколько экземпляров было составлено и другие значимые для сторон аспекты.
  6. Порядок рассмотрения споров.
  7. Реквизиты и адреса.
  1. В договоре цессии должен быть указан тип первоначального договора, сумма, порядок и схема оплаты, иначе его могут признать недействительным.
  2. Новый договор подлежит обязательной государственной регистрации и заверяется у нотариуса.
  3. Покупатель должен сам проверить все разрешительные документы на строительство у застройщика, при этом желательно указать его в договоре в качестве третьей стороны.
  4. Запрет на цессию со стороны застройщика незаконен.
  5. Необходимо уведомить застройщика о переходе права требования.

Соглашение о переводе долга заключается в той же форме, в которой была заключена сделка, из которой возникло соответствующее обязательство (п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, в рассматриваемом случае организация-подрядчик и ее аффилированное лицо могут заключить соглашение о переводе на это аффилированное лицо гарантийных обязанностей в отношении объекта строительства, являвшегося предметом указанного в вопросе договора подряда.

Такое соглашение должно быть заключено в той же форме, в которой был заключен соответствующий договор подряда.

  • Договор уступки требований
  • Договор уступки прав требования по подрядным работам
  • Существенные условия договора цессии
  • Не нашли, что искали?
  • Зачет при уступке: очевидное и неоднозначное
  • Договор цессии: образец, условия заключения
  • Договор уступки прав и перевода долга по договору подряда
  • Договор цессии образцы, формы, бланки, типовой
  • Что такое договор цессии?
    • Договор уступки прав (цессии) по договору на инвестирование строительства
  • Процессуальное правопреемство в гражданском процессе при уступке права требования (цессии).
  • Оспаривание договора уступки права требования. Из судебной практики

Источник: https://neddom.ru/pereustupka-obyazannostey-dogovoru-podryada/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector