Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

Аренда недвижимой собственности является распространенным видом правоотношений в Российской Федерации. Передача представленных объектов осуществляется при помощи заключения соглашения о найме между арендодателем и арендатором. Статистика обозначенных правоотношений гласит, что частым явлением выступает расторжение подобных соглашений. Прекращение действия договора аренды может произойти как по инициативе владельца имущества, так и по желанию арендатора. Помимо этого расторжение договора аренды возможно и путем составления соглашения, которое заключается между сторонами сделки.

По причине того, что договор аренды является двусторонним соглашением, его досрочное расторжение может привести к тому, что права одной из сторон сделки могут быть нарушены. Для урегулирования обозначенных ситуаций, положениями законодательства Российской Федерации предусмотрено, когда досрочное расторжение договора аренды возможно, а когда нет.

В текущей статье будет представлена информация об основаниях для расторжения договора аренды, а также порядок действий при аннулировании контракта по инициативе арендодателя, арендатора и по соглашению сторон сделки. Также будут обозначены сведения о том, как происходит расторжение договора аренды через суд.

Общая информация

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора аренды может произойти в следующих случаях:

  • Если арендодатель и арендатор пришли к согласию по поводу расторжения договора аренды;
  • По желанию одной из сторон соглашения. Аннулирование контрактных отношений в представленном случае возможно только по основаниям, которые предусмотрены в тексте договора;
  • Если арендодатель или арендатор направил в судебное учреждение исковое заявление для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Необходимо отметить, что для подачи иска у заявителя должны быть весомые основания, которые обозначены в положениях законодательства РФ.

Необходимо помнить, что в первой ситуации, если стороны сделки после переговоров пришли к согласию, трудностей при расторжении соглашения о найме у них не возникнет. Обсудив все нюансы, арендодатель и арендатор должны составить соглашение, на основании которого и происходит расторжение представленной договоренности.

Возникновение сложностей допустимо в случае, когда один из участников правоотношений не желает осуществлять процедуру досрочного расторжения договора аренды. В представленном случае прекращение контрактных отношений происходит посредством обращения в судебную инстанцию.

Процедура расторжения

Вне зависимости от причин, согласно которым одна из сторон соглашения изъявила желание аннулировать данные правоотношения, процедура расторжения соглашения о найме жилой или нежилой недвижимости должна начинаться с оформления уведомления о прекращении контрактных отношений и его отправки второму участнику сделки. При получении обозначенного извещения, противоположная сторона договора аренды обязуется дать ответ в течение месяца.

После того как один из участников данных правоотношений направляет другому уведомление, в котором указывает о желании осуществить досрочную процедуру расторжения договора аренда, события могут развиваться по-разному.

Существует четыре варианта развития событий:

  • Сторона, которая получила уведомление о расторжении соглашения о найм,  учла обозначенные в извещении сведения и указала период времени, в течение которого замечания будут устранены во избежание аннулирования соглашения;
  • Ответчик соглашается на досрочное расторжение договор аренды;
  • Лицо, получившее уведомление, составляет ответное обращение, в котором данная ситуация описана так, как он ее видит. Помимо этого ответчик должен приложить к заявлению документы, доказывающие его слова;
  • Ответчик никак не реагирует на уведомление о расторжении договора аренды — игнорирует обращение и не предпринимает шагов для исправления замечаний.

Для исключения взаимных претензий арендодатель и арендатор должны действовать согласно законодательным актам Российской Федерации и обозначенным условиям в договоре аренде. В случае нарушения договоренности или положений нормативно-правовых актов РФ, потерпевшая сторона имеет право направить в судебную инстанцию исковое заявление.

По соглашению сторон

Наиболее удобным и легким способом расторжения договора аренды является оформление соглашения, которое подтвердит обоюдное согласие арендатора и арендодателя.

При аннулировании представленных контрактных отношений по соглашению сторон, следует учесть несколько особенностей:

  • Если арендодатель и арендатор пришли к обоюдному согласию о расторжении договора аренды, им необходимо оформить специальное соглашение и обозначить в нем все нюансы прекращения правовых отношений;
  • Представленное соглашение в обязательном порядке оформляется в письменном виде;
  • После того как арендодатель и арендатор заключили и подписали обозначенный документ, происходит автоматическое расторжение договора аренды. Необходимо отметить, что прекращение действия контракта может произойти и в обозначенное в соглашении время. К примеру, соглашение было составлено 29 ноября 2018 года, а расторжение договора аренды произойдет только 15 декабря 2018 года;
  • Анализируя практику большинства судебных инстанций, если происходит расторжение договора аренды собственности по соглашению сторон, документ следует зарегистрировать в Росреестре.

Соглашение о расторжении договора аренды должно содержать следующую информацию:

  • Фамилия, имя и отчество арендодателя, а также его контактные данные;
  • Личные и контактные сведения арендатора;
  • Банковские данные участников сделки;
  • Порядковый номер документа;
  • Дата расторжения договора аренды;
  • Период времени, в течение которого собственность будет возвращена арендодателю. Делается это посредством акта приема-передачи;
  • Обозначается наличие или отсутствие обоюдных претензий;
  • В завершении соглашения указывается дата и место его оформления, а также ставятся подписи арендодателя и арендатора.

Скачать образец

Представленное соглашение помогает обозначить отсутствуют ли у арендодателя и арендатора взаимные претензии, либо наоборот установить сумму денежного долга арендатора по арендной плате и указать сроки предоставления денег арендодателю.

По инициативе арендодателя

Согласно 619 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендодатель имеет право на расторжение договора аренды по собственной инициативе. Физическое или юридическое лицо, предоставляющее в аренду свою собственность, вправе аннулировать представленное соглашение только при наличии оснований, обозначенных в положениях законодательства РФ.

Основания для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:

  • Если гражданин применял переданную ему в аренду собственность не по назначению, нарушая этим пункты договора;
  • Если при использовании переданной арендатору недвижимости он значительно ухудшил ее состояние;
  • Если арендатор нарушает положения договора аренды, в котором обозначены сроки и сумма платы за использование собственности. В случае неуплаты аренды на протяжении двух месяцев, арендодатель имеет право осуществить расторжение договора аренды по собственному желанию;
  • Если арендатор не выполнил условие контракта о ремонте переданной ему по договору аренды собственности. Выполнить обозначенное условие необходимо в установленные в документе сроки.

В первой ситуации, чтобы арендодатель смог определить, насколько серьезным является нарушение арендатора, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Те правонарушения, из-за которых арендодатель понес определенные убытки или на которые он не рассчитывал при заключении контракта, будут считаться существенными.

Во второй ситуации, нарушение будет считаться существенным в том случае, если гражданин, получивший по договору аренды собственность, нанес серьезный вред недвижимости или им была осуществлена значительная перепланировка имущества, которая не была оговорена с арендодателем.

В третьем случае договор всегда содержит информацию о способе и сроках оплаты аренды. Если гражданин, получивший в пользование собственность, неоднократно нарушал указанные условия, арендодатель имеет право осуществить расторжение договора аренды досрочно и по собственной инициативе.

Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

В четвертой ситуации, период для реализации капитального ремонта недвижимости оговаривается и обозначается при заключении договора аренды. Если же соответствующий период времени не представлен в контракте, арендатор обязан проводить ремонт собственности в разумные сроки, которые установлены нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Помимо вышеобозначенных ситуаций, согласно первому пункту статьи под номером 451 Гражданского кодекса РФ, основанием для досрочного расторжения контракта путем судебных разбирательств может послужить факт изменения обстоятельств, в соответствии с которыми был заключен договор аренды.

Необходимо отметить, что если арендодатель и арендатор не пришли к единому мнению согласно досрочного расторжения договора аренды, перед тем как направлять исковое заявление в судебное учреждение необходимо попытаться урегулировать вопрос досудебным способом.

Расторжение документа по желанию арендатора

При оформлении договора арендатор имеет право потребовать включить в соглашение пункты, в соответствии с которыми он сможет инициировать процесс досрочного расторжения договора аренды недвижимости по собственной инициативе.

Если же соглашение не содержит представленных условий или лицо, получившее в пользование собственность желает аннулировать контракт на основании иных причин, которые не обозначенные в документе, он имеет право сделать это двумя способами: получить согласие арендатора или направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении договора аренды.

Основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

  • Если после того как был заключен соответствующий контракт арендодатель предоставил гражданину в пользование другую собственность, не ту, которую он должен был передать согласно пунктам соглашения;
  • Если действия арендодателя не позволяют лицу пользоваться переданной ему недвижимостью так, как обозначено в положениях договора аренды или по назначению собственности;
  • Наймодатель предоставил арендатору собственность ненадлежащего качества, в результате чего лицо не может эксплуатировать недвижимость по ее назначению. Необходимо отметить, что арендатор должен доказать, что данные недостатки не были оговорены при заключении контракта;
  • Соглашение содержит пункты, в которых обозначено, что арендодатель обязан проводить капитальный ремонт собственности в определенное время, но он не выполняет указанные условия;
  • Если переданная в аренду собственность стала непригодна для дальнейшего использования по причинам, которые не зависят от воли сторон сделки. В представленном случае арендатор не несет ответственность перед арендодателем.

Уведомление

Условие о том, что одной из сторон необходимо уведомлять другую о желании осуществить процесс расторжения договора аренды следует обговорить заранее, при оформлении контракта.

Нормы законодательства РФ не предусматривают унифицированной формы обозначенного уведомления. По указанной причине извещение составляется в свободной форме.

При этом требуется учитывать установленные законодательством нормы и условия оформления.

Уведомление, составленное в письменном виде, необходимо в следующих случаях:

  • Если договор аренды был заключен на неустановленный период времени;
  • Контракт содержит пункт, в котором указывается, что договор аренды может быть автоматически продлен;
  • Одна из сторон сделки отказывается исполнять условия договора аренды.

Нормы законодательства Российской Федерации не предусматривают типовой формы данного уведомления. По представленной причине оформляется извещение о расторжении соглашения о найме в свободной форме.

Несмотря на это, требуется придерживаться следующей структуры:

  • Фамилия, имя и отчество арендатора, а также его контактные данные;
  • Личные и контактные сведения арендодателя;
  • Наименование документа;
  • В основной части уведомления о расторжении соглашения о найме обозначается причина аннулирования контракта;
  • Требование по расторжению — погашение задолженности, возмещение денежных убытков, возвращение недвижимости;
  • Дата расторжения договора аренды;
  • Период времени, в течение которого другая сторона сделки должна ответить на сообщение;
  • Перечень прилагаемых документов — письменно зафиксированные показания свидетелей о нарушениях; акты, подтверждающие неуплату;
  • В завершении уведомления о расторжении договора аренды указывается дата оформления и подпись заявителя.

Скачать образец

Факт получения уведомления расторжения контракта в обязательном порядке должен быть зафиксирован, посредством подписи получателя.

Как расторгнуть договор аренды через суд?

Процесс расторжения договора аренды осуществляется при помощи судебной инстанции в следующих случаях:

  • Если собственность арендодателя невозможно далее эксплуатировать. Причиной этому может стать непредвиденная ситуация, в чем нет вины арендатора;
  • Арендодатель отказывается реализовать капитальный ремонт недвижимости. В представленном случае обозначенный факт должен быть указан в контракте;
  • Одна из сторон сделки отказывается передавать собственность;
  • Если арендодатель предоставляет лицу недвижимость с недостатками, которые не обозначены в положениях договора аренды.

Если процесс расторжения договора аренды осуществляется через судебную инстанцию, то для начала, согласно нормам законодательства Российской Федерации, заявитель обязан заплатить государственную пошлину. После этого оформляется исковое заявление, в котором указываются основания для подачи иска.

Исковое заявление направляется в областное судебное учреждение по месту регистрации ответчика. К иску в обязательном порядке прилагается документация, которая подтвердит факт нарушения договорных обязательств. В обязательном порядке необходимо сделать ссылки на нормативно-правовые акты Российской Федерации, которые доказывают правонарушения со стороны другого участника соглашения.

Исковое заявление

Направить исковое заявление в судебное учреждение имеет право каждая из сторон сделки.

Так как положения законодательных актов РФ не содержат унифицированной формы иска в данном случае, то он составляется в свободной форме на листе формата А4.

Несмотря на это, при оформлении искового заявления целесообразно придерживаться делового стиля изложения. Все факты, которые представляются в документе, должны быть написаны последовательно и обоснованно.

Читайте также:  Статья 30 федерального закона № 44-фз

Исковое заявление о расторжении договора аренды должно содержать следующие сведения:

  • Наименование и адрес судебного учреждения;
  • Фамилия, имя и отчество заявителя, а также его контактные сведения;
  • Фамилия, имя и отчество ответчика, а также его контактные данные;
  • Основание для направления искового заявления в судебную инстанцию;
  • Список документов, подтверждающих факт правонарушения договорных обязательств;
  • В завершении составления искового заявления указывается дата его оформления, а также ставится подпись заявителя.

Скачать образец

Необходимо отметить, что доказательством того, что заявитель пытался решить вопрос досудебным способом является подписанное ответчиком уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ будет свидетельствовать о том, что он не принял никаких мер для урегулирования конфликта.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://itbu.ru/dogovor/rastorzhenie-dogovora-arendy.html

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

  • Что значит досрочно разорвать аренду
  • Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество
  • Порядок досрочного прекращения арендных отношений
  • Последствия расторжения аренды

Что значит досрочно разорвать аренду

Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон. 

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.  

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора. 

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды
Бланк соглашения о расторжении договора аренды

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

Источник: https://nsovetnik.ru/dogovor/rastorzhenie_dogovora_arendy_arendodatelem_v_odnostoronnem_poryadke/

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

Вступление в права аренды любого имущества требует заключения специального правового документа, именуемого договором аренды. Это касается не только физических, но и юридических лиц.

  • Данный документ предназначен для регулирования взаимоотношений сторон аренды, права и обязанности каждой стороны и содержит ключевые условия аренды.
  • Одним из таких важных условий является указание порядка проведения процедуры расторжения договора аренды, а также перечень оснований для ее инициирования.
  • Это условие представляет важность как для арендатора, так и для арендодателя, поскольку расторжение договора часто сопровождается множеством проблем и вопросов для обеих сторон.
  • Как правило, наибольшие сложности возникают по причине элементарной неосведомленности сторон о процедуре расторжения.
  • При расторжении соглашения, обе стороны должны придерживаться норм действующего российского законодательства, а также условий, прописанных в соглашении.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Наименьшее количество проблем возникает, когда договор аренды расторгается по обоюдному согласию сторон. В такой ситуации, достаточно составить еще один документ (дополнительное соглашение к договору).

Также должен быть составлен передаточный акт, в котором идет речь о том, что арендатор передает эксплуатируемое им по договору аренды имущество арендодателю.

Важный нюанс: если соглашение составлялось на срок, равный 1 году и более, а также был зарегистрирован в Росреестре, все дополнительные соглашения также должны пройти данную регистрацию (в том числе, и документ о расторжении договора).

Однако практика показывает, что обоюдное согласие сторон – это большая редкость. В подавляющем большинстве случаев, ситуация выглядит так, что одна сторона требует немедленного расторжения соглашения об аренде, а другая всеми силами пытается этого не допустить.

Такие ситуации разрешаются в соответствии с правилами, закрепленными в законодательстве, и прописанными в договоре условиями.

Нормативным правовым документом, содержащим основания для одностороннего расторжения арендного соглашения, является п.2 ст. 401 Гражданского кодекса РФ и ст.556. Во второй статье указываются основания для расторжения арендного соглашения в суде по иску одной из сторон.

Важно отметить, что в той же статье указывается, что указанный в ней перечень оснований не является исчерпывающим. Это означает, что при составлении арендного соглашения, стороны имеют право прописать другие условия, которые при необходимости смогут выступить как основания для обращения в суд, с требованием о его расторжении.

При тщательном изучении указанной статьи, можно заметить, что закон в большей степени защищает права арендатора, а не арендодателя.

В противовес этому, есть ст. 2 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что перед обращением в суд должны быть исчерпаны абсолютно все возможности мирного разрешения данного вопроса.

Далее подробно рассмотрим расторжение договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Итак, если арендодатель хочет расторгнуть арендное соглашение, ему нужно направить арендатору письменное уведомление.

  1. Сделать это нужно в срок, равный месяцу до момента предполагаемого расторжения (если в договоре не указан какой-либо другой срок).
  2. Уведомление должно содержать перечень условий, при удовлетворении которых договор продолжит свое действие.
  3. Если арендатор не дает своего согласия на расторжение договора, а также отказывается от удовлетворения условий для пролонгации соглашения, арендодатель может подать на него иск в суд.
  4. Также причиной для подачи иска в суд может послужить игнорирование арендатором письма от арендодателя.

Важный аспект: отправлять уведомление следует заказным письмом. Только тогда оно будет документально зафиксировано, и факт передачи можно будет доказать в суде.

Вместе с этим, п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации дает арендодателю право на расторжение договора без участия суда, но только в том случае, если данное право было прописано в документе арендного соглашения.

Возможность реализовать данное право возникает у арендодателя, если арендатор уклоняется от выполнения любого существенного условия соглашения, либо выполняет его ненадлежащим образом.

Уведомление о скором расторжении арендного соглашения является необходимым в трех ситуациях:

  • Договор заключен на неопределенный срок. Согласно кодексу, он может быть прекращен только при предварительном уведомлении другой стороны за три месяца до предполагаемого расторжения;
  • Договор содержит условия об автоматической пролонгации;
  • Имеет место односторонний отказ любой из сторон исполнять свои обязательства.

Если же договор расторгается по обоюдному согласию, уведомление также обязательно, но в такой ситуации, оно представит собой обыкновенную юридическую формальность.

Одностороннее расторжение договора всегда приводит к материальным потерям другой стороны. А потому еще на этапе составления договора, крайне рекомендуется подробно описать условия такого варианта прекращения его действия.

Следует потребовать четкого указания таких положений:

  • наличие или отсутствие права любой стороны отказаться исполнять свои обязательства по договору;
  • если такое право предоставляется, то:
  • обстоятельства, при которых сторона может воспользоваться данным правом;
  • сроки, в которые сторона, планирующая расторжение договора, должна уведомить другую сторону.
  • К установке срока уведомления о прекращении договора следует подойти предельно ответственно, так как, в противном случае, этот пункт лишь создаст дополнительные проблемы, станет объектом судебного разбирательства и существенно затянет процесс расторжения.
  • Письмо о досрочном расторжении арендного соглашения не является строгим и не имеет унифицированной формы либо особого бланка.
  • Это скорее плохо, чем хорошо, так как свободная форма документа чревата ошибками в составлении юридических формулировок, которые в дальнейшем могут неоднозначно трактоваться.
  • Предлагаем вам краткую инструкцию по правильному составлению данного документа:
  • В начале документа нужно указать его название («Уведомление») и краткое пояснение (в данном случае, «об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды»);
  • Во вступительной части документа должно находиться подробное указание реквизитов сторон соглашения, а именно наименование организации, юридический и фактический адрес, контактные номера, а также ИНН/КПП, номер банковского счета и другие банковские реквизиты;
  • Далее нужно указать реквизиты другой стороны в следующей форме: сначала обращение к руководителю организации, для которого составлено данное письмо, а затем название организации и ФИО адресата без инициалов. Пример: «Управляющему ООО «Прогресс» Иванову Степану Сергеевичу»;
  • В следующем информационном блоке содержится вся информация об арендном соглашении, которое одна из сторон намерена расторгнуть. Здесь содержится такая информация, как номер договора, его наименование, дата и место составления, а также стороны, участвующие в данном соглашении;
  • Далее указывается пункт в договоре, определяющий наличие возможности расторжения и порядок данной процедуры. Согласно ему, следует прописать перечень причин, ставших поводом принять решение прекратить аренду;
  • Во второй половине содержательной части письма указывается дата или срок прекращения действия договора после того, как уведомление будет получено;
  • После этого, указывается дата составления уведомления и его исходящий номер. Данный пункт завершает содержательную часть;
  • В конце документа ставится подпись лица, принимающего решение, его должность, расшифровка подписи и печать организации.

Скачать образец уведомления можно здесь.

Однако не только на составлении документа следует заострить свое внимание заявителем. Не менее важным моментом является доставка уже составленного письма.

Важно понимать, что вторая сторона не желает расторгать договор, а потому будет использовать все возможные способы, если не для отмены вашего решения, то хотя бы для задержки его вступления в силу. И неполучение письма – один из самых распространенных законных поводов.

Чтобы не дать другой стороне воспользоваться данной возможностью, рекомендуется вручить письмо руководителю организации лично из рук в руки, и в обязательном порядке потребовать от него расписку, подтверждающую факт передачи.

Если передать письмо лично не представляется возможным, следует отправить его заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения (опись должна содержать реквизиты документа и его краткое содержание).

Уведомление может быть отправлено по фактическому либо юридическому адресу стороны. Если вы подозреваете, что адресат пытается уклониться от получения письма, рекомендуем отправить копии документа на все известные адреса получателя. Это существенно повысит вероятность получения.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Досрочное судебное расторжение договора аренды по иску одной из сторон предусмотрено ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законом урегулированы следующие случаи, в которых у арендодателя появляется право требовать расторжения соглашения:

  • арендатор, в ходе эксплуатации имущества, совершил несколько существенных нарушений соглашения. Рекомендуем в договоре указать перечень нарушений, которые будут относиться к данной категории, чтобы избежать споров в дальнейшем;
  • арендатор использует имущество с нарушением его назначения;
  • в ходе использования имущества, арендатор неоднократно нарушает условия договора;
  • арендатор за время эксплуатации имущества нанес ему ущерб;
  • арендатор более двух раз подряд не внес плату за аренду;
  • арендатор отказывается проводить капитальный ремонт имущества, хотя, согласно договору или закону, обязан его осуществить.
Читайте также:  Как отражаются в учете членские взносы в саморегулируемую организацию

Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

Вместе с этим, ГК РФ предоставляет сторонам арендного соглашения возможность самостоятельно предусмотреть другие основания, позволяющие досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя через суд.

Перед тем, как обратиться в суд и потребовать преждевременно расторгнуть договор, нужно отправить арендатору письменное предупреждение и требование исполнить все закрепленные за ним обязательства в конкретный срок (ст. 619 ГК РФ).

Если данная процедура не будет соблюдена, суд откажется рассматривать вопрос о расторжении договора.

Некоторые люди задаются вопросом, куда именно направлять уведомление. Судебная практика показывает, что отправка уведомления по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, это достаточная мера.

  1. Соответственно, направление предупреждения по всем известным адресам арендатора, кроме адреса, указанного в договоре, будет квалифицировано, как ненадлежаще исполненная мера.
  2. Если же предупреждение будет возвращено с отметкой о том, что оно не было вручено, обязанность арендодателя будет считаться исполненной.
  3. Еще раз акцентируем внимание на том, что письмо обязательно должно содержать опись.
  4. Далее поговорим о тех случаях, когда неисполнение, либо ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств не рассматривается, как основание для расторжения договора.
  5. Судебная практика показывает, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не может привести к расторжению соглашения, если сумма задолженности не достигла значительной отметки.
  6. Также основанием для расторжения соглашения аренды не может послужить неиспользование имущества арендатором, неуплата арендных платежей в тех случаях, когда арендатор не мог эксплуатировать арендуемое имущество по вине арендатора либо в период перед государственной регистрацией договора аренды.

На сегодняшний день, существует специальный проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно п.22 данного проекта, суды учитывают тот факт, что даже после погашения задолженности, арендодатель имеет право предъявить иск о досрочном прекращении действия договора, но только в разумные сроки.

Если данное требование не было предъявлено в разумный срок, арендодатель уже не может потребовать расторжения соглашения, ссылаясь на данный повод.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации существует ч. 3 ст. 450, которая гласит, что лицо имеет право на отказ от исполнения возложенных на него обязательств по определенному договору в следующих случаях:

  • Было достигнуто обоюдное согласие о его расторжении;
  • Договор расторгнут судом.

Данный закон касается любых договоров, в том числе и арендных. То есть стороны имеют возможность самостоятельно предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

В главе 34 ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон договора аренды, не содержится указаний на право любой из сторон прекратить исполнять договор. Здесь указывается лишь право на требование о расторжение соглашения.

  • Соответственно, понятие «отказ от исполнения договора» не может быть приравнено к понятию «расторгнуть договор по инициативе одной из сторон».
  • Это порождает вопрос о возможности включить в договор аренды специальное условие, позволяющие именно отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, а также перечень оснований для этого, либо четкое указание, что отказ может быть немотивированным.
  • На сегодняшний день, судебная практика показывает, что стороны успешно предусматривают в арендных соглашения условие об одностороннем отказе исполнять договор.

Суды поясняют, что односторонний отказ от исполнения договора аренды может быть мотивирован самим фактом наличия в законе или договоре такой возможности, так как ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не устанавливают наличие каких-либо оснований для данного отказа.

Таким образом, при наличии пункта в договоре аренды, предусматривающего отказ от его исполнения, арендодателю будет достаточно лишь направить арендатору соответствующее уведомление. Проведение судебных разбирательств, в данном случае, не требуется.

Что касается положения ГК РФ, устанавливающего необходимость отправить на имя арендатора уведомление с предложением устранить нарушения, оно касается лишь случаев расторжения договора через суд. При одностороннем отказе от договора аренды, отправление арендатору каких-либо требований не нужно.

Признание договора аренды расторгнутым по причине одностороннего отказа от его исполнения арендодателем происходит в момент получения отказа арендатором.

Исключения составляют случаи, когда в договоре указан другой срок либо не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

В ходе заключения договора, стороны могут самостоятельно предусмотреть перечень оснований, позволяющих отказаться от его исполнения. Однако практика знает случаи, когда в договоре не указываются никакие условия основания для его отмены.

Если вы намерены расторгнуть договор аренды, основываясь на нарушении арендатором условий договора, инициировать данный процесс следует до того момента, как арендатор устранил нарушения. В противном случае, суд встанет на его сторону, а вашу инициативу расценят как злоупотребление правом.

Соответственно, если договор предоставляет возможность отказа от его исполнения без оснований, вопреки нарушениям условий договора арендатором, лучше не указывать данные нарушения в уведомлении об отказе.

Также акцентируем внимание на еще одном очень важном моменте. Официальная инициатива арендатора об одностороннем расторжении договора не будет доказана, если соответствующее уведомление не будет содержать ссылок на договор или другие документы, идентифицирующие отношения сторон.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/rastorzhenie-dogovora-arendy-po-iniciative-arendodatelya.html

Как разорвать договор аренды — Эльба

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

  • В итоге предприниматель заплатил:
  • — 87 409 рублей арендной платы;
  • — 47 527 рублей пени;
  • — 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.
  • Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

  1. — арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;
  2. — в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;
  3. — помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;
  4. — помещение сгорело, затоплено или разрушено;
  5. — по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;
  6. — при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Читайте также:  Облагается ли ндфл стоимость доли в праве собственности на квартиру, подаренной прабабушкой правнуку

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 09.04.2019

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Споры по аренде: когда выиграет арендодатель

Собственники помещений порой злоупотребляют своими правами, пользуясь тем, что являются сильной стороной в отношениях с арендаторами. Однако практика показывает, что с этим можно бороться.

Мы отобрали 10 свежих судебных споров, в которых арендаторы одержали верх над арендодателями и  сэкономили на аренде немалые деньги.

Это истории об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, о создании препятствий в пользовании помещением, о невозвращении арендного депозита и о многих других незаконных действиях собственников недвижимости.

Данная информация поможет и другим компаниям выйти из подобных ситуаций без потери средств.

Если помещения неточно описаны в договоре, требуйте возврата денег

Компания-арендатор предъявила собственнику иск о расторжении договора аренды офисных помещений в бизнес-центре и взыскании уже уплаченных 4,2 млн рублей.

По условиям договора в аренду должны быть сданы помещения площадью 407 кв. м, границы которых указаны на поэтажном плане.

Стороны подписали акта приема-передачи. При этом в договоре упоминалось, что точная дата начала аренды будет определена в допсоглашении – графике проведения отделочных работ, которое будет подписано сторонами после разработки необходимой для проведения работ документации.

Арендатор перечислил авансовые платежи на сумму 3,2 млн рублей и страховой депозит 1 млн рублей.

Через неделю арендатор направил своих представителей на объект для осмотра и приемки помещений. Оказалось, что они не соответствуют условиям договора. Тогда компания направила ответчику претензию с предложением расторгнуть договор и вернуть аванс с депозитом. Однако получила отказ.

Собственник сослался в суде на то, что компания виновата сама. Она должна была представить для проведения отделочных работ архитектурный проект и рабочую документацию, но не сделала этого.

Суды решили, что договор является незаключенным и аванс с депозитом должны быть возвращены.

  • Дело в том, что стороны не согласовали должным образом в договоре ни сам объект аренды, ни регламент отделочных работ:
  • границы помещений были отмечены лишь примерно: согласно приложению к договору помещения не имеют технического описания и отображены схематично. Они отражены на плане этажа в составе площади, которая также не имеет технического инвентаризационного описания. Физически помещения не ограничены строительными конструкциями, то есть не созданы в натуре. Это подтверждается актом осмотра и заключением специалиста о проведении строительно-технического исследования;
  • отсутствие договоренности сторон о сроках проведения строительных работ препятствует индивидуальному определению объекта аренды;
  • ответчик не доказал, что принимал меры для конкретизации сроков выполнения работ и получения от истца необходимой документации.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.11.2018 № Ф05-17959/2018.

До регистрации договора никакие платежи вносить не нужно

Двадцать четвертого декабря 2013 года фирма заключила с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка.

По условиям договора арендная плата начисляется с даты постановки земельного участка на кадастровый учет и вносится арендатором ежеквартально. При этом договор вступает в силу с даты его госрегистрации.

Она же состоялась только 29 декабря 2015 года.

Дело в том, что договор удалось зарегистрировать лишь со второй попытки спустя 2 года с даты его подписания. Первое обращение сторон с заявлением о госрегистрации договора было в январе 2014 года.

Росреестр отказал на том основании, что пустой земельный участок может быть предоставлен в аренду только по результатам аукциона, который департаментом не проводился.

Ни одна из сторон не оспорила этот отказ.

До регистрации договора компания не вносила арендную плату, в связи с чем департамент потребовал ее через суд.

Арбитры отклонили его иск, мотивировав это тем, что фактически компания приступила к пользованию спорным участком лишь 29.12.2015. Доказательства того, что фирма пользовалась участком в период с декабря 2013 года по декабрь 2015-го в материалах дела отсутствуют. В частности, акт передачи земельного участка компании истцом не представлен.

  1. Кроме того, судьи учли обстоятельства отказа в госрегистрации договора: на участке в момент его заключения здания и сооружения отсутствовали, что не соответствовало условиям договора и исключало возможность использования компанией участка по назначению.
  2. В связи с этим оснований полагать, что арендатор пользовался имуществом с данной даты, как заявляет истец, не имеется.
  3. Соответственно, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, – резюмировал суд.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2018 № Ф05-13179/2018.

Условие о повышении арендной платы исполнять необязательно

Источник: https://www.klerk.ru/buh/articles/482333/

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

При отсутствии же такого согласия и возникновении причин и условий для одностороннего расторжения аренды по воле арендодателя, гражданский закон содержит условие об обязанности утверждения такой инициативы исключительно судебным решением (ч.2 ст. 450 ГК РФ). Более того, арендодателю вменено в обязанность, доказывания вескости оснований для выдвинутого им требования о преждевременном прекращении договора.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

  • основные нарушения договорных обязательств;
  • наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

  • использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
  • отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма.

Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

  • О наименовании;
  • О реквизитах сторон и договора;
  • Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
  • О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

  • Нарушены договорные условия;
  • Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
  • Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось – последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Источник: https://arendaexpert.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector