Для индивидуализации предмета договора купли-продажи нежилого помещения достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости

Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 04.06.

2013 N 18221/12 по делу N А68-2003/12 «Требование об индивидуализации будущей недвижимой вещи нельзя признать невыполненным, если сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства, или если стороны своими фактическими действиями по исполнению договора, совершенными в разумный срок, восполнили отсутствие такого условия»

1. Суть спора

По результатам аукциона муниципальное образование (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома (далее — договор аренды). В качестве существенного условия данного договора стороны определили обязанность арендатора по передаче в собственность муниципального образования 10 процентов общей площади жилого дома после его ввода в эксплуатацию.

  • В связи с неисполнением обществом указанного условия договора аренды арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества суммы убытков, вызванных таким неисполнением.
  • При рассмотрении настоящего дела перед судами возник ряд взаимосвязанных вопросов о возможности заключения договора аренды, предметом которого является передача доли в праве собственности на будущее недвижимое имущество, а также об индивидуализации такого недвижимого имущества.
  • 2. Проблема индивидуализации будущей вещи, являющейся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества

Из обстоятельств дела, рассмотренного Президиумом ВАС РФ, следует, что спор возник в связи с невыполнением стороной договора аренды земельного участка обязательства по передаче части общей площади в объекте недвижимости, возведенном на этом земельном участке. Отношения сторон, касающиеся выполнения данного обязательства, были квалифицированы Президиумом ВАС РФ как отношения по купле-продаже будущего недвижимого имущества.

Одной из ключевых проблем, связанных с такими отношениями, является проблема индивидуализации будущей вещи по договору купли-продажи. Не стал исключением и настоящий спор.

Сущность обозначенной проблемы состоит в том, что в момент совершения сделки купли-продажи недвижимое имущество, являющееся ее предметом, отсутствует, следовательно, дать его точное описание или указать его площадь в договоре невозможно.

В дальнейшем данное обстоятельство может повлечь за собой признание такой сделки незаключенной по причине несогласованности предмета договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ).

Указанная проблема была решена ВАС РФ в Постановлении Пленума от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление N 54).

Так, согласно п. 2 Постановления N 54 для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Если в договоре купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Кроме того, как указано в п.

3 Постановления N 54, предмет договора купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть индивидуализирован путем представления стороной договора доказательств, подтверждающих направленность действительной воли сторон на передачу конкретного объекта.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Источник: https://zakon.ru/blog/2013/09/12/sposoby_individualizacii_budushhej_nedvizhimoj_veshhi__analiz_postanovleniya_prezidiuma_vas_rf

Договор купли-продажи недвижимости. ⋆ КС ЦИТАДЕЛЬ

  • Когда стороны заключают договор купли-продажи недвижимости, сторонам необходимо:
  • 1) учесть особенности такого договора;
  • 2) проверить существенные условия договора:

Правовое обоснование:Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Эти существенные условия нужно согласовать при продаже любой недвижимости.

Есть дополнительное существенное условие, которое нужно согласовать при продаже жилья. В договоре нужно указать перечень лиц, которые (п. 1 ст. 558 ГК РФ):

  • проживают в жилом помещении и
  • сохраняют право пользования после отчуждения, с указанием их прав.

Договор купли-продажи недвижимости. Три важных особенности

1. Форма договора – один письменный документ

Стороны должны заключить договор только в письменной форме, составив один документ (ст. 550 ГК РФ). Заключить договор купли-продажи недвижимости иными способами нельзя.

  1. Если не соблюсти форму договора продажи недвижимости, он будет недействительным.
  2. 2. Обязательная нотариальная форма
  3. По общему правилу договор купли-продажи недвижимости не нужно удостоверять у нотариуса. Но есть четыре случая, когда стороны обязаны это сделать:

1) стороны планируют отправить договор на регистрацию в Росреестр по почте (подп. 2 п. 12 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);

2) продавец продает долю в праве общей собственности, кроме земельных долей (п. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). См. подробнее Регистрация права общей собственности на недвижимость с 2017 года: сравнение статьи 24 Закона № 122-ФЗ и статьи 42 Закона № 218-ФЗ;

3) продавец – несовершеннолетний или ограниченно дееспособен (п. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ);

4) продавец находится под опекой (п. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Нотариусу придется заплатить госпошлину, которая зависит от стоимости недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 и абз. 2 подп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; письмо ФНП России от 26 января 2016 г. № 168/03-16-3 «О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом»).

3. Специальное правовое регулирование

Договор купли-продажи недвижимости – это разновидность договора купли-продажи. Он регулируется общими положениями о купле-продаже в части, которая не урегулирована специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Договор купли продажи недвижимости. Три существенных условия

Существенное условие № 1: Предмет договора

Предмет договора купли-продажи – недвижимость. К недвижимости относятся (ст. 130 ГК РФ):

1) земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства – объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

2) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации и указаны:

3) иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, космические объекты (ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности»);

4) машино-места. При этом не любое место для транспорта имеет статус недвижимости.

Правовое обоснование:Машино-место должно отвечать четырем признакам: предназначено только для транспортного средства; расположено в здании или сооружении (например, в подземном паркинге); не ограничено (либо частично ограничено) строительной или иной ограждающей конструкцией; поставлено на кадастровый учет.

В договоре необходимо указать данные, которые позволяют определенно установить объект. В частности, сведения, которые определяют расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости.

  • Если стороны не согласуют предмет, то договор будет считаться незаключенным.
  • Такие правила содержит статья 554 Гражданского кодекса РФ.
  • Чтобы соблюсти условие о предмете, в договоре достаточно указать кадастровый номер объекта недвижимости (при его наличии).

Правовое обоснование:«…для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии)» (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Пример формулировки условия о предмете договора купли-продажи недвижимости:

«1.1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в сроки, предусмотренные в договоре, Земельный участок.

1.2. Земельный участок имеет следующие характеристики:

  • местонахождение участка: Московская область, Одинцовский район, с. п. Жаворонковское, д. Ликино, уч. № 19/5;
  • общая площадь Земельного участка: 450 кв. м;
  • кадастровый номер Земельного участка: 50:21:16 09 19:1318;
  • категория земель: сельскохозяйственного назначения;
  • разрешенное использование: для использования в целях ведения личного подсобного хозяйства.

1.3. Зданий, строений, сооружений на земельном участке нет».

Существенное условие № 2: Цена договора

В договоре купли-продажи недвижимости цена – существенное условие.

Стороны должны согласовать цену в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

К договору нельзя применить правила пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ – установить цену, которую при сравнимых обстоятельствах обычно взимают за аналогичный объект (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Пример формулировки условия о цене договора купли-продажи недвижимости:

«4.1. Цена земельного участка – 6 000 000 (Шесть миллионов) руб.

4.2. Покупатель обязан перечислить деньги на банковский счет продавца по реквизитам, которые указаны в настоящем Договоре, в течение 3 (трех) дней с момента заключения Договора.

4.3. Факт оплаты подтверждается копией платежного поручения с отметкой банка об исполнении».

Существенное условие № 3: Любое условие, которое для одной из сторон существенное

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, относятся к существенным (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). В таком случае договор считается заключенным, если:

  • стороны согласуют такое условие;
  • сторона, которая предложила такое условие или заявила о его согласовании, откажется от своего предложения.

Пример формулировки существенного для продавца условия – о праве продавца проживать в квартире после регистрации перехода права:

«3.5. После перехода права собственности на квартиру к Покупателю Продавец сохраняет право пользования квартирой на срок 1 (один) год.

В течение срока проживания Продавца в квартире он обязан:

  • бережно относиться к квартире и находящемуся в ней имуществу;
  • соблюдать нормы противопожарной безопасности;
  • не нарушать права соседей;
  • пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в соответствии с их назначением».

Источник: ЮСС «Система Юрист»

Источник: https://acitadel.ru/2017/04/17/dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Нужно Ли В Инвентарнойкарточке По Нежилому Помещению Указывать Кадастровый Номер

Для наглядности я заказала выписки на три нежилых помещения в Санкт-Петербурге. Первое занято салоном красоты, принадлежит физ.лицу. Данное помещение я и указала в инструкции, на картинках это видно. Остальные два принадлежат разным компаниям, которые занимаются покупкой нежилых помещений, чтобы потом сдавать их в аренду. Полученные образцы внизу.

Почему я начала пользоваться Ктотам.про? 1) выписки присылают в среднем через 1 час.

С Росреестра же приходилось ждать в среднем 47 часов; 2) выписки присылают сразу в читабельном виде — открыть их можно на компьютере и смартфоне, никаких дополнительных программ не требуется. С Росреестра же получите выписку в нечитабельном формате .

xml и придется ее переделать в читабельный вид. 3) Легче заполнить поля для заказа и их немного. Сайт Росреестра неудобный, полей для заказа много и нужно вводить свои паспортные данные.

Читайте также:  Является ли земельный участок недвижимым имуществом

Находим и узнаем кадастровый номер здания, сооружения или помещения по адресу или условному номеру

Условный номер также поможет узнать код из кадастра. Дело в том, что условный шифр присваивался объектам в период их регистрации с 1992 г. по 2000 г. и непременно имеется в государственных бумагах.

Присваиваемый любому строению всякого назначения, выделенному из него помещению или наделу земли кадастровый номер, как оказалось, не просто цифра порядка записи в реестре, а еще и набор знаков с немалой смысловой нагрузкой.

Как поставить на кадастровый учет нежилое помещение

Новое нежилое помещение может появиться в результате выделения из объекта недвижимости, объединения нескольких помещений, реконструкции и других разрешенных законом действий. В этом случае в кадастровом паспорте указывается кадастровый номер недвижимого объекта, из которого помещение было выделено, преобразовано и т.п.

Новый кадастровый паспорт необходим, если была проведена перепланировка. При проведении перепланировки необходимо соблюсти все предусмотренные законом процедуры. Несоблюдение законодательства может привести к отказу от регистрации изменений и требованию привести помещение в первоначальный вид.

Нужно ли в доверенности указывать кадастровый номер нежилого помещения

Уважаемая Светлана!В соответствии с п. 2 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию (утв. Постановлением Правительства РФ 17 07 1995 г.

713), а также Административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учёту граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденным Приказом ФМС РФ 20 09 2007 г. 208.

С уважением. эл. почта.

Если у меня мама находится в ИК и она делает доверенность на человека в том что он от ее лица дарит мне (дочке) свое имущество. Нужно ли в доверенности указывать кадастровый номер нежилого помещения? Или достаточно будет указать адрес нахождения этого помещения?

Интересное:  Размер Пенсии Подподковника Налоговой Полиции

Кадастровый паспорт на нежилое помещение

Кадастровый паспорт на нежилое помещение оформляется в соответствие с Федеральным законом № 218-ФЗ, а условия его выдачи существенно отличаются от аналогичной процедуры для жилых помещений. Практическое значение кадастрового паспорта заключается в определении основных характеристик объекта недвижимости и фиксации их в реестре ЕГРН.

  • в многоквартирном доме – может возникать в результате перевода квартиры или комнаты в нежилые помещения, либо по условиям первоначального проекта;
  • в нежилом здании иди сооружения – на основании архитектурно-проектной документации и ввода объекта в эксплуатацию.

Для индивидуализации предмета договора купли-продажи нежилого помещения достаточно указать в договоре кадастровый номер объекта недвижимости

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

«…2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Как присваивается номер нежилого помещения при кадастровом учете

Временный КУ — это упрощенный случай разделения основного объекта недвижимости на части для аренды, представляющий собой мероприятие по присвоению временного кадастрового номера, проводимое службой Росреестра по заявлению собственников объектов недвижимости или других заинтересованных лиц при выделении части нежилого помещения для сдачи во временное пользование (например, при сдаче в аренду).

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2020 N 218-ФЗ определяет жесткие предписания к разделению частей зданий на постоянной основе по принципу обособленности и изолированности. Тогда как для постановки на временный КУ такие требования не выдвигаются, за исключением условия, чтобы выделяемая часть помещения не выходила за пределы объекта недвижимости.

Как и где получить кадастровый паспорт на нежилое помещение- Инструкция Видео

Для того чтобы осуществить процесс учета в Росреестре и оформить кадастровый паспорт на нежилое помещение, собственнику недвижимости нужно указать основные параметры и характеристики объекта недвижимости и провести кадастровые работы для этого.

Неважно, по какой причине было образовано нежилое помещение, для того, чтобы был проведен кадастровый учет и оформлен кадастровый паспорт, потребуется технический план квартиры или дома.

Его может сделать кадастровый инженер после того, как будут закончены все работы, и дальше направит в электронной форме в Росреестр.

Если же заказчику кадастровых работ нужен план в виде письменного документа, то это обязательно нужно указать в договоре о подряде.

Интересное:  Районный Коэффициент К Пенсии Фз

Кадастровый паспорт на нежилое помещение

Срок подачи заявления может варьироваться от нескольких минут до 3-5 часов. Все зависит от загруженности Росреестра. Изготовят паспорт в течение 5 рабочих дней. Этот срок максимально может достигать 7-12 рабочих дней.

Начнем с того, что необходимо изначально встать на учет. Если эта процедура позади, получить документ будет гораздо проще и быстрее. Первый этап заключается в том, чтобы составить технический паспорт объекта недвижимости.

Постановка на кадастровый учет нежилого помещения

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в т. ч.

в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), то кадастровый учет такой части здания или сооружения совершается одновременно с госрегистрацией договора аренды без соответствующего заявления.

В первую очередь необходимо заказать технический план объекта недвижимости в Бюро технической инвентаризации района (БТИ) или у кадастрового инженера. Он может быть выполнен в бумажном или электронном виде — в кадастровую палату принимаются оба варианта.

Срок оформления кадастрового паспорта на часть помещения составляет 18 дней с момента подачи документов. В некоторых случаях, при большом потоке учетных заявок, этот срок может быть увеличен. Кадастровый паспорт для аренды имеет временный кадастровый номер.

После получения кадастрового паспорта с ним и договором аренды можно обращаться в УФРС.

Формат кадастрового номера нежилого помещения

  1. Паспорт (или паспорта).
  2. При необходимости – доверенность.
  3. Кадастровый паспорт помещения.
  4. Поэтажный план здания, если помещение является его частью.
  5. Документ, на основании которого появляется право собственности на существующее помещение или возникает новое.

    Это может быть договор купли-продажи, разрешение администрации на перевод помещения в другую категорию или решение суда.

  6. Если для перевода требовалась реконструкция жилой квартиры, необходимо также приложить акт о её принятии.
  7. Квитанция об оплате госпошлины.
  8. В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие.

В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

Кадастровый номер нежилого помещения по адресу

Указанная систематизация сведений об объектах предоставила возможность любому человеку, получить актуальную и точную информацию о недвижимости без посещения кадастрового органа.

, точную площадь, сведения о собственнике и другие обязательные сведения о недвижимости можно найти на публичной карте Росреестра или по документам, сформированным в ходе реализации государственного учёта объекта.

В соответствии с абзацем 1 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.

1998 N 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) физическими лица юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимостизатрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровый учет данных помещений

Согласно положениям статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, а также дополнительные сведения об объекте недвижимости, к которым относится, в том числе кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната.

При этом в силу п.3 ст.252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества или установлении порядка пользования жилым помещением.

Кадастровый номер нежилого помещения

О том, как поставить на учет кадастра здание или сооружение, вы можете узнать на нашем сайте. Формат Существует ли определенный формат для КН дома и помещения? Да, такой формат есть, и утвержден он Приказом Минэкономразвития РФ от 4 апреля 2011 г. №144 г.

Публичная карта земельных участков Перед совершением сделки купли-продажи или при осуществлении иных действий с недвижимым имуществом, обязательно обратитесь к нам, чтобы вы могли получить актуальную информацию по земельному участку, квартире, гаражу, дачному участку, на предмет соответствия действительности заключаемых договоров. Публичная кадастровая карта, это уникальный рабочий инструмент как для специалиста, работающего в сфере недвижимости, так и для физического лица, который хочет знать все о своей недвижимости и защититься от мошеннических действий при совершении различных операций с имущественным правом.

Кадастровый паспорт на нежилое помещение

  • помещение должно быть оснащено отдельным входом;
  • на территории жилплощади должны отсутствовать зарегистрированные лица;
  • объект не должен быть составной частью жилого помещения;
  • никакие третьи лица не должны иметь права на данное помещение.
  1. На первом этапе нужно встать на кадастровый учет, это облегчит дальнейшую процедуру получения документов.
  2. Необходимо составить технический паспорт объекта. Лучше всего обратиться за помощью к специалисту, потому что в документе должны быть четко прописаны размер объекта, его местонахождение, принадлежность к определенному зданию или участку земли и все технические характеристики, которые в дальнейшем будут прописаны в техническом паспорте.

29 Сен 2019      hiurist         11      

Источник: https://urist-piter.ru/trudovye-spory/nuzhno-li-v-inventarnojkartochke-po-nezhilomu-pomeshheniyu-ukazyvat-kadastrovyj-nomer

Купля-продажа нежилого помещения между физическими лицами: договор, заключаемый сторонами сделки, процедура, подводные камни, образец ДКП

При покупке или продаже нежилого помещения в зависимости от правого статуса сторон требуется соблюдение определенных условий.

Граждане имеют право продавать и приобретать коммерческую недвижимость, но юридически правильное оформление подобных сделок возможно только при грамотном подходе и тщательном рассмотрении всех рисков.

Ниже в статье рассматриваются все нюансы соглашения о купле-продаже нежилых объектов между физическими лицами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Процесс продажи недвижимости

Основные нормы купли-продажи нежилых помещений регламентированы главой 30 ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Нежилая недвижимость – это помещения, где нельзя проживать, но которые можно использовать в коммерческой деятельности. К ним относятся:

  • сооружения;
  • здания;
  • помещения;
  • части помещения.

По видам использования они делятся на:

  • офисы;
  • торговые помещения;
  • помещения общепита;
  • гостиницы;
  • производственные помещения;
  • для оказания различных услуг;
  • склады, ангары;
  • другие назначения.

Процесс продажи недвижимости начинается со сбора необходимых документов, подготовки нежилого помещения и поиска покупателя.

Для начала поиск клиентов можно начать с просмотра объявлений о покупке нежилой недвижимости. Подобрать подходящие по параметрам запросы и предложить на рассмотрение свой объект. Важно определиться с целевой аудиторией и искать покупателя там, где будет востребовано предложенное помещение. Это могут быть:

  • различные интернет-площадки, где общаются предприниматели;
  • объявления в СМИ;
  • непосредственное обращение в компании и фирмы, нуждающиеся в нежилых объектах.

После определения целевой аудитории можно подать свое объявление о продаже.

Для этого стоит обратиться к специальным сайтам по продаже недвижимости, где предоставляют всю необходимую информацию об объекте и которые отличаются большой посещаемостью потенциальными клиентами.

В зависимости от целевого назначения помещения можно выбрать подходящие СМИ, которые популярны у той или иной категории граждан, и разместить там рекламу или объявление.

Еще один вариант поиска покупателя – это размещения баннера с информацией о продаже и телефоном продавца на объекте. Такое объявление эффективно, если недвижимость находится рядом с дорогой или в местах с большой проходимостью народа.

При обращении к посредникам можно просмотреть их банк данных и выбрать подходящего покупателя.

Выбор претендента на покупку

Изучая объявления, в первую очередь следует обратить внимание на целевое назначение объекта, который ищет покупатель.

Если оно соответствует предлагаемому помещению, можно обратиться к потенциальному клиенту и договариваться об обсуждении сделки.

Параметры имеющейся недвижимости могут отличаться от требований покупателя, но в любом случае стоит поставить его в известность о существующем варианте.

Следует помнить, что объявление зачастую подает не сам покупатель, а посредник. Это может быть компания, занимающаяся продажей недвижимости, или частное лицо – риелтор. Предпочтение в выборе следует отдавать непосредственно покупателю, давшему объявление, так как он готов к заключению соглашения. А посредники при отсутствии клиента могут потратить много времени на его поиск.

Выбирая покупателя, стоит обратить внимание на его:

  • заинтересованность сделкой;
  • готовность к заключению соглашения;
  • способ оплаты из наличествующих средств или в кредит;
  • добросовестность.

Покупатель должен предоставить пакет необходимых для заключения договора документов:

  1. удостоверение личности;
  2. нотариально заверенная доверенность для представителя;
  3. при оплате сделки заемными средствами – кредитный договор;
  4. по желанию покупателя – договор страхования соглашения.

Покупка

Нежилые помещения обычно покупают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Для начала следует определить целевое назначение объекта и необходимые параметры. Затем обратить внимание на специализированные сайты и местные СМИ, где размещаются объявления рекламы о продаже недвижимости.

Можно провести поиск необходимого помещения, объезжая соответствующий район, просматривая развешанные баннеры и объявления. А также обратиться к посредникам, которые предоставляют для рассмотрения имеющуюся у них базу объектов, представленных к продаже.

Свое объявление можно разместить самостоятельно на интернет-площадках, в местных газетах или бегущей строкой в региональных передачах. В объявлении нужно указать целевое назначение помещения, приблизительные параметры, район поиска и контактные данные. Или доверить процесс поиска продавца посредникам.

Объявление

При выборе объявления следует ориентироваться на назначение и параметры предлагаемого объекта. Кроме этого, нужно обратить внимание на:

  • удобство расположения;
  • наличие необходимой площади помещения;
  • подходящую стоимость объекта;
  • другие преимущества.

Если нет намерения оплачивать услуги посредников, следует выбирать объявления, данные непосредственно собственниками недвижимости.

Документы, которые должен предоставить продавец:

  1. паспорт;
  2. правоустанавливающий документ на объект;
  3. право удостоверяющий документ на помещение;
  4. кадастровый паспорт объекта;
  5. технический план помещения;
  6. кадастровая справка об отсутствии обременения залогом, сервитутом и отсутствием ареста;
  7. если помещение ранее было жилым, то требуется административное решение о переводе объекта в статус нежилого.

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные нотариально заверенные документы:

  • доверенность для представителя;
  • разрешение супруга на продажу;
  • разрешение совладельцев на продажу.

Выбор продавца

Выбирая помещение, следует отдать предпочтение наиболее правоспособному объекту. Для этого нужно провести первичную работу с продавцом:

  • выявить собственника или собственников нежилого помещения, заказав расширенную актуальную выписку из ЕГРН;
  • осмотреть правоустанавливающие документы для выявления основания на право собственности: договор купли-продажи, наследство, судебное решение, дарение и т. д.;
  • выявить наличие или отсутствие обременений права собственности;
  • проверить на отсутствие несогласованной перепланировки путем сверки технического и фактического плана помещения;
  • обсудить и согласовать условия сделки.

Важно. Если правоустанавливающие документы основаны на судебном решении или это договор дарения, свидетельство о праве на наследство, то сделка может быть в последующем оспорена. Чем больше времени прошло с момента получения прав собственности владельцем недвижимости, тем меньше риски.

При выборе помещения следует уточнить у продавца условия его получения в собственность и причины продажи. Обратить внимание на состояние предоставленных документов на объект:

  • они должны быть оригиналами;
  • в хорошем состоянии, без порчи;
  • с отметкой о регистрации права собственности.

В случае выявления расхождения в планировке следует знать, что заключению договора купли-продажи без привлечения заемных средств это не помешает. Но в последующем административная ответственность за несогласованную перепланировку ляжет на покупателя.

Осмотр недвижимости

Недвижимость перед покупкой нужно осмотреть с составлением акта осмотра помещения.

Обязательно следует проинспектировать и документально оформить состояние крыши, подвала и стен с несущими конструкциями.

В документ вносятся данные об электрооборудовании, вентиляции, канализации, системы водоснабжения и отопления. На основе полученной информации устанавливается окончательная стоимость нежилого помещения.

При обнаружении несогласованной перепланировки, других нареканий и замечаний к состоянию объекта следует отказаться от сделки или снизить его стоимость с учетом необходимых расходов для устранения недостатков.

Сделка без посредников: процедура, составление договора

После согласования всех условий по продаже помещения, стороны составляют договор купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 550 ГК РФ, он оформляется в письменной форме и содержит следующие пункты:

  1. наименование ДКП;
  2. дата и место заключения;
  3. полные данные участников сделки;
  4. полные данные о предмете договора (по выписке из ЕГРН);
  5. описание документов, подтверждающих право собственности;
  6. стоимость недвижимости и способ расчета;
  7. порядок передачи помещения;
  8. права и обязанности участников сделки;
  9. ответственность сторон;
  10. дополнительные условия;
  11. список прилагаемых документов;
  12. подписи сторон.

Договор оформляется в трех экземплярах, по усмотрению сторон он может быть заверен нотариально. Согласно ст. 558 ГК РФ соглашение вступает в силу только после регистрации сделки в Росреестре. Для регистрации нужно обратиться в офисы МФЦ или отделение Росреестра и предоставить следующие документы:

  1. документы, подтверждающие право собственности продавца;
  2. удостоверения личности и СНИЛСы сторон договора;
  3. три экземпляра ДКП;
  4. три экземпляра передаточного акта;
  5. нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (при необходимости);
  6. нотариально заверенная доверенность на представителя (при необходимости);
  7. кредитный договор, если недвижимость приобретена на заемные средства;
  8. квитанция об оплате госпошлины.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок регистрации сделки 9 дней через офисы МФЦ и 7 дней в отделении Росреестра. Покупатель получает договор купли-продажи с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.

Госпошлину оплачивает покупатель в размере 2000 рублей или 1000 рублей при договоре с ипотекой. Возможны дополнительные расходы на ксерокопирование документов или их заверение у нотариуса.

При продаже нежилого помещения, находящегося в собственности менее трех лет, продавец уплачивает НДФЛ в размере 13% от стоимости объекта. Он рассчитывается налоговым органом на основании сведений, переданных ему Росреестром.

Виды мошенничества с недвижимостью:

  • двойная продажа;
  • поддельные документы;
  • подложные доверенности;
  • оформление договора с заниженной стоимостью с последующим расторжением;
  • продажа недвижимости с обременением.

Уменьшить риск мошенничества поможет тщательная проверка предоставленных продавцом документов или разовое обращение к юристу за консультацией. Свести риски на нет возможно:

  • при нотариальном удостоверении договора продажи;
  • при титульном страховании сделки.

Стоит ли заключать сделку и оформлять ДКП через посредников?

Если нет уверенности в юридической чистоте сделки, стоит обратиться за помощью к профессионалам. Специалисты агентства проведут тщательную проверку документации и организацию сделки.

В случае мошенничества компания выступит в суде в качестве свидетелей добросовестности покупателя. Однако они не гарантируют восстановление нарушенных прав и возврат денежных средств.

Важно. Агентство недвижимости следует выбирать с репутацией и авторитетом.

Преимущества обращения к посредникам:

  1. быстрая продажа объекта;
  2. хорошая продажная цена, т. к. посредники берут процент от сделки;
  3. экономия времени на поиск клиента;
  4. проведение сделки опытными специалистами.

К посредникам стоит обращаться при отсутствии времени на поиск клиентов, проведение просмотров недвижимости и других юридических действий.

Купля-продажа нежилой недвижимости между физическими лицами возможна. Если стороны не желают заниматься юридической проверкой документов и оформлением сделки самостоятельно, они могут обратиться к посредникам. Это не гарантирует защиту от мошеннических действий, но дает возможность получения качественных услуг и уменьшает риски.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/nezhilaya/sdelki/kuplya-prodazha-sdelki/mezhdu-fizicheskimi-licami.html

Глава 7 Договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости на нулевой стадии строительства)

Глава 7

Договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости на нулевой стадии строительства)

Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая пока не создана, предусмотрена законом.

В обычной жизни у нас может возникнуть вопрос — когда и, главное, зачем может потребоваться заключение такого рода документа, но на самом деле подобные договоры очень распространены.

Речь, в первую очередь, идет о покупке недвижимости, которая, пока, находится на нулевой стадии строительства. Естественно, что такой договор имеет свои особенности и нюансы.

Начать стоит с того, что возможность заключения подобного документа (договора купли-продажи недвижимости, которая еще не создана, но будет построена продавцом в скором времени) предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Статья 455. Условие договора о товаре

1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Тем не менее, заключение такого договора не слишком распространено — гораздо чаще используется другая юридическая конструкция — так называемый предварительный договор купли-продажи. Он идеально подходит для тех случаев, когда объектом договора выступают вещи, собственником которых пока еще не является продавец.

Но важно понимать, что предварительный договор купли — продажи, в силу своих особенностей, не может рассматриваться как полноценный инструмент обслуживания потребностей современного гражданского оборота.

Например, некоторые юристы считают, что возможность передачи денег по такому договору весьма сомнительна, а также при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору, установление основного договорного обязательства по решению суда.

Итак, что говорит Гражданский кодекс о договоре купли-продажи будущей вещи? Гражданский кодекс не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении объектов недвижимости даже в том случае, если продавец пока не является их собственником и его право не зарегистрировано в Едином Государственном Реестре Прав на недвижимое имущество на момент заключения договора. При этом важно понимать, что такое право по условиям договора непременно должно возникнуть у продавца в будущем и его отсутствие на данный момент не является самостоятельным основанием для признания такого договора недействительным. Следовательно, стороны договора купли-продажи будущих вещей смогут отразить в договоре как денежное обязательство покупателя перед продавцом, так и срок исполнения договора до момента приобретения права собственности продавцом. Например, можно указать приблизительную дату, до наступления которой необходимо оплатить будущую вещь, и приблизительный день, когда этот объект недвижимости должен быть передан покупателю. В итоге продавец получит от покупателя денежные средства, например, необходимые для приобретения объекта недвижимости, подлежащего передаче в будущем у третьего лица, либо направит денежные средства на покрытие расходов, связанных с возведением объекта недвижимости, подлежащего передаче покупателю в будущем.

При продаже готового и зарегистрированного объекта недвижимости для индивидуализации предмета купли-продажи достаточно указания кадастрового номера объекта. Если же предметом купли-продажи является будущий объект, то данных кадастрового учета, разумеется, еще нет.

В этом случае придется использовать другие доступные сведения, в том числе ориентировочные. При заключении договора купли-продажи будущей вещи особенно важно уделить внимание инициализации объекта сделки.

Для этого (чтобы понять, какой объект должен быть передан покупателю) в договоре необходимо обязательно указать в документе такие сведения, как:

  • • местонахождение возводимой недвижимости;
  • • ориентировочную площадь будущего здания или помещения;
  • • иные характеристики и свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией;
  • • цену продаваемого имущества.

Последний из показателей, как указал Пленум ВАС, может быть установлен за единицу площади.

При этом нужно понимать, что в том случае, когда в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются (например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора), такой договор не может быть признан незаключенным.

Важно также понимать, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный (по условиям такого договора, как правило, стороны в скором времени обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем) то предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества. Такой предварительный договор можно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В договоре купли-продажи будущей вещи необходимо указать, что право собственности на объект сделки непременно возникнет у продавца в будущем.

Однако в настоящее время вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи остается актуальным, поскольку могут возникать спорные ситуации, например, когда при заключении договора купли-продажи продавец ошибочно считал себя собственником вещи, указав об этом в договоре.

Поскольку в действиях продавца нет умысла, а имеется заблуждение, то возникает вопрос, будет ли действительным такой договор купли — продажи при условии, что после его заключения продавец приобрел право собственности на вещь и совершил действия по передаче права собственности покупателю на основании ранее подписанного договора. В подобной ситуации, можно предположить, что права покупателя защищены законом. И если продавец не передаст право собственности на объект недвижимости покупателю в указанный в договоре срок, либо в разумный срок, если срок передачи в договоре не указан, то покупатель вправе его расторгнуть в связи с существенным нарушением условий договора продавцом. Однако это мнение не является абсолютным и единственным, поскольку вызывает постоянные дискуссии.

В целом договор купли-продажи будущей вещи совершенно подходит для использования в сфере недвижимого имущества. Так, договор купли-продажи объектов нежилого фонда вступает в силу с момента его подписания сторонами, а значит, с этого момента у сторон возникают взаимные права и обязанности, в частности право требования уплаты цены по договору.

Что же касается договора купли-продажи объектов жилого фонда, то он считается заключенным с момента прохождения процедуры государственной регистрации договора. При этом регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности с продавца на покупателя.

Но для прохождения государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре на недвижимое имущество, которое переходит от продавца к покупателю, продавец должен обладать правом собственности на него.

Следовательно, можно сделать вывод, что момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости, как и момент возникновения обязательственных прав по нему, в том числе права требования, не могут возникнуть ранее, чем право собственности продавца.

Но помните, что если на момент исполнения договора купли-продажи у продавца отсутствует имущество, которое он должен передать по сделке, либо право собственности продавца на эту недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, суд не может заставить его зарегистрировать право собственности на объект и исполнить свое обязательство по сделке.

Покупатель вправе обратиться в суд с требованием к продавцу передать недвижимость, являющуюся предметом договора.

Такой иск суд удовлетворит, только когда спорное имущество действительно создано и им владеет ответчик (продавец), право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Соответственно, в суд необходимо представить доказательства наличия имущества и регистрации права собственности.

Одновременно с требованием передать имущество, покупатель вправе требовать госрегистрации перехода права собственности. Требовать через суд регистрации права покупатель может также, когда продавец исполнил свое обязательство по передаче имущества, но право собственности на объект по-прежнему зарегистрировано за продавцом (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Говоря о договорах купли — продажи будущих вещей, объектом которых является недвижимое имущество, нельзя не сказать и об участии в долевом строительстве. Для регулирования данной ситуации законодатель создал отдельный документ — Федеральный закон «О долевом участии в строительстве».

Подобные меры необходимы для защиты от попыток недобросовестных застройщиков обойти императивные требования действующего законодательства РФ в сфере долевого строительства, с помощью договора купли-продажи будущей вещи.

Тем не менее, иногда договора купли-продажи будущей вещи применяются для регулирования отношений между продавцом-участником долевого строительства и физическим лицом — покупателем данного помещения.

Возможно, в будущем такой договор станет прекрасной заменой используемой в настоящее время конструкции — уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Однако применение конструкции договора купли-продажи будущей вещи вместо использования уступки права ставит покупателя «за рамки» действующего законодательства РФ о долевом участии в строительстве, что не слишком хорошо.

Издательство «Фанки Инк.» существует с января 2007 года. За пять лет существования издательства было издано более 500 наименований книг около ста российских авторов. Издательство специализируется на продвижении молодых российских авторов. В настоящее время успешно сотрудничает с издательским домом «Рипол классик».

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Следующая глава

Источник: https://law.wikireading.ru/14219

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector