Определение момента начала взыскания платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации здания (сооружения)

Определение момента начала взыскания платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации здания (сооружения)

В весьма непростой ситуации оказалась собственница здания, решившая оформить права на земельный участок под своим зданием. Обратившись в Администрация с заявлением о выкупе земельного участка под зданием, собственница получила вместо проекта договора купли-продажи соглашение о фактическом использовании земельного участка под зданием и счет на сумму более полумиллиона рублей. Анализ расчета платы за пользованием землей показал применение Администрацией повышающего коэффициента в связи с использованием собственником здания земельного участка не по целевому назначению. Признав необходимость платы за использование земли, собственница здания отказалась платить завышенную сумму и спор был передан в суд.

К специалистам Центра оформления недвижимости собственница здания уже обратилась как ответчица по исковому заявлению Администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за фактическое использование земли в размере около 700 тысяч рублей.

Свои требования Администрация мотивировала имеющимся нарушениями в разрешенном использовании земельного участка, которые по мнению Администрации допустила собственница здания.

Так РїРѕ РІ соответствии документами кадастрового учета земельного участка, РЅР° котором располагается здание ответчицы, разрешенное использование земли — размещение производственных зданий, Р° фактически земельный участок используется РїРѕРґ размещение здания общественного питания. Р’ СЃРІСЏР·Рё СЃ данными нарушениями, РїРѕ мнению Администрации, Рє расчету платы Р·Р° фактическое использование земли  должен быть применен коэффициент категории арендатора, соответствующий разрешенному использования земли РїРѕРґ размещение предприятий общественного питания.

Возражая против исковых требований Администрации и составив мотивированный отзыв, специалисты Центра оформления недвижимости сформировали нижеследующую правовую позицию.

Как следует из искового заявления Администрация г.

Оренбурга рассчитывает сумму неосновательно сбереженной платы за фактическое использование земельного участка исходя из ставок арендной платы, установленных Постановлением Правительства Оренбургской области от 16 октября 2009 г. N 537-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области». В Приложении № 6 к вышеуказанному Постановлению для муниципального образования «город Оренбург» установлены ставки арендной платы, устанавливаемые в процентном отношении в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Для расчета платы за фактическое использование ответчиком вышеуказанным земельным участком, Администрацией г. Оренбурга был применен коэффициент арендатора в размере в размере 13%, устанавливаемый в процентном отношении от кадастровой стоимости. При этом в качестве нормативного правового акта, на основании которого произведен расчет было указано Постановление Правительства Оренбургской области от 16 октября 2009 г. N 537-п. Однако важно отметить, что в указанном Постановлении не предусмотрен расчет размера арендной платы с применением коэффициента арендатора. Более того, понятия коэффициента арендатора не существует и в Постановлении Правительства Оренбургской области от 12 октября 2009 г. N 530-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области», которым также необходимо руководствоваться при определении размера арендной платы. Понятие коэффициент арендатора существовало в Постановлении Правительства Оренбургской области от 25 декабря 2007 г. N 456-п «ОБ УТВЕРЖДЕН�� ПОРЯДКА ОПРЕДЕЛЕН�Я РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, УСЛОВ�Й � СРОКОВ ВНЕСЕН�Я АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА �СПОЛЬЗОВАН�Е ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА КОТОРЫЕ НЕ РАЗГРАН�ЧЕНА, НА ТЕРР�ТОР�� ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТ�», которое утратило силу с 1 января 2010 года.

Таким образом, применение при расчете арендной платы (платы за фактическое использование) земельного участка коэффициента арендатора противоречит действующему законодательству, а поэтому незаконно.

В Постановлении Правительства Оренбургской области от 16 октября 2009 г.

N 537-п ставки арендной платы, применяемые к расчету стоимости аренды земельных участков определяются не в зависимости от вида фактического использования земельного участка (либо коэффициента арендатора), а в зависимости от вида разрешенного использования земли. При этом важно отметить, что виды разрешенного использования земельного участка определяются на основании кадастровых паспортов (кадастровых выписок) на земельные участки, выдаваемые  ФГУ «Земельная кадастровая палата». Вид разрешенного использования земельного участка не может определяться в акте проверки соблюдения земельного законодательства. Как следует их кадастрового паспорта земельного участка, разрешенное использование указанного земельного участка: земельные участки, предназначенные для размещения производственных зданий с размещением столярной мастерской.

Поскольку, на протяжении всего времени использования земельного участка разрешенное использование земли не менялось, то при расчете платы за фактическое использование земельного участка, должны применяться коэффициенты соответствующие не фактическому, а разрешенному использованию земельного участка.

В результате суд поддержал правовую позицию ответчиков в основной части и вынес решение о взыскании с ответчика плату за фактическое использование земли и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 000 рублей!

В результате обращения собственницы здания к специалистам Центра оформления земли и недвижимости удалось снизить размер платы за землю с 700 000 рублей до 20 000 (то есть в 35 раз!!!!!!).  

  • В 
  • В 
  • В 
  • В 

Администрация г. Оренбурга-Барсукова.docx
размер: 37.40 Kb
 Скачать

Если у Вас похожая ситуация

Закажите обратный Р·РІРѕРЅРѕРє — РјС‹ решим Вашу проблему в†’ Заказать обратный Р·РІРѕРЅРѕРє

Источник: http://c-of.ru/practice/402/

Споры о плате за пользование земельными участками

Отдельные вопросы судебной практики по спорам о взыскании платы за пользование земельными участками

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности.

Несмотря на то что после введения в действие указанного Кодекса ускорился процесс приватизации земельных участков, часть земли в Российской Федерации по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности.

В арбитражных судах практически нет споров о плате за пользование земельными участками, находящимися в частной собственности.

Вместе с тем споры, касающиеся платы за пользование государственными и муниципальными землями, составляют значительное количество в судах всех регионов Российской Федерации, и по данной категории дел имеется множество проблем, которые по-разному толкуются как землепользователями, так и судами различных инстанций.

Некоторые из этих наиболее часто встречающихся в практике Арбитражного суда Северо-Западного округа проблем будут освещены в настоящей статье.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 и пункте 1 статьи 65 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования, в соответствии с которым формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

При этом в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог уплачивают лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Остальные землепользователи должны платить за пользование государственной (муниципальной) землей арендную плату.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что если арендуемые земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются соответственно Правительс
твом Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.

2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Источник: https://ppt.ru/news/136949

Нюансы неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Последствия

Использование земельного участка всегда подразумевает получение дохода. Такой процесс всегда имеет правовое основание. В качестве такового выступает заключенный договор, либо задокументированное право собственности. Если указанные основания отсутствуют, что полученный доход будет необоснованным.

Общее понятие

Например, человек арендовал у организации территорию для размещения транспортных средств. Но вопреки условиям заключенного договора вырастил на участке сельскохозяйственную продукцию и продал её, получив прибыль. В таком случае будет иметь место неосновательное обогащение.

Для того, чтобы доказать наличие таких фактов, следует провести экспертную оценку. После получения заключения специалиста, можно направить претензию виновной стороне, с указанием срока и суммы возмещения ущерба.

В большинстве случаев споры такого характера решаются в судебном порядке.

Особенности незаконного владения

Особенности необоснованного получения дохода нашил свое отражение в статье 1102 Гражданского кодекса РФ.

Статья 1102 ГК РФ. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
  2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Прежде всего это получение прибыли за счет другого лица. Суть данной особенности заключается в том, что пострадавшая сторона сама была наделена правом пользования участком, например, являлась собственником и арендатором. Впоследствии территория была передана виновному, который незаконно обогатился. Либо последний не получал каких-либо прав, а сделал все самовольно.

Ещё одной особенностью является незаконность действий. Она не ограничивается самовольностью. Незаконность может выражаться в отсутствии правовых оснований для обогащения.

Например, условиями договора не было предусмотрено, что человек был вправе осуществлять деятельность с использованием земли, которая принесла ему прибыль, либо такое право не установлено действующим законодательством.

Если был заключен договор, но закон запрещал обогащаться за счет участка, сделка является мнимой!

Зу без договора

Одним из самых частых проявлений неосновательного обогащения является использование земельного участка без заключения договора. Нарушение может иметь две предпосылки:

  • Первая – устная договоренность между собственником и пользователем. Такие ситуации связаны прежде всего со стремлением владельца избежать лишних затрат. Все дело в том, что собственник, который передает недвижимость во временное пользование другому лицу, получает доход, с которого обязан уплачивать налог. Стремление избежать таких расходов и приводит к устной договоренности.Ситуация несет риск не только для собственника, но и для пользователя, поскольку его обогащение станет неосновательным.
  • Вторая – договоренность между пользователем и лицом, которое не имеет права распоряжаться земельным участком. В этом случае мнимый собственник может заключить договор, но он будет ничтожным. То есть фактически участок будет использоваться без документального оформления.

Земля под зданием

Неосновательным обогащение может быть и в случаях незаконного использования объектов, расположенных участке, например, зданий. Такие ситуации встречаются довольно часто.

Читайте также:  Договор аренды с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием - образец

Например, собственник передал во временное пользование свой участок, на котором располагалась нежилая постройка. Условиями заключенного договора было предусмотрено, что арендатор использует только землю.

В нарушении правил сделки пользователь разместил офис в задании, либо рекламу на его фасаде. В этом случае любая полученная от таких действий прибыль будет неосновательной.

Неосновательным будет использование сооружения не по назначению. Например, стороны договорились, что в здании будет организован склад. Вопреки договоренности виновный разместил в помещении цех, по производству продукции.

Для исключения проблем, к договору необходимо оформить приложение с указанием всех построек на участке и целях их использования.

Порядок взыскания

  • Обязанность вернуть незаконную прибыль указана в статье 1102 ГК РФ.
  • То есть неосновательно обогатившись за счет другого лица, виновный обязан возвратить материальные результаты своей деятельности пострадавшему.
  • Исключением являются случаи, указанные в статье 1109 ГК РФ:
  1. имущество, которое было передано в рамках договоренности, до срока выполнения обязательств;
  2. материальные средства, переданные после истечения срока предъявления исковых требований;
  3. заработная плата и приравненные к ней платежи, пенсии, пособия, стипендии, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, алименты и иные денежные суммы, предоставленные гражданину в качестве средства к существованию, при отсутствии недобросовестности с его стороны и счетной ошибки;
  4. материальные средства, которые были переданы при отсутствии договоренности, если будет установлено, что владелец знал о таком факте.

Все указанное должно подтверждаться документально.

Предоставление права возврата в натуре

Такое правило указано в статье 1104 ГК РФ. Натура подразумевает возврат того, что было получено.

Например, если в результате незаконных действий, была произведена продукция, то она должна быть возвращена.

Возмещение стоимости

Правилами статьи 1105 ГК РФ предусмотрена возможность компенсирования невозможности натурального возврата имущества. Возмещение происходит в случаях, когда вернуть материальные ценности нельзя.

Например, вещь была продана, либо находится в состоянии, когда не может быть использована по назначению. В таких случаях виновный должен возместить стоимость полученного денежными средствами.

Цена определяется на момент приобретения имущества.

Такое правило касается и лица, которое пользовалось материальной ценностью, без намерения купить его в последующем. В таком случае выплачивается стоимость, которая была актуальна на момент прекращения использования вещи.

Последствия

Решение такого вопроса регулируется правилами статьи 1106 Гражданского кодекса. В таких случаях передавший права, может потребовать их возврата. Например, собственник заключил договор аренды земельного участка. Но законодательством запрещена деятельность, которую осуществлял пользователь. В таком случае последний обязан вернуть права владельцу, а также все документы.

Статья 1106 ГК РФ. Последствия неосновательной передачи права другому лицу

Лицо, передавшее путем уступки требования или иным образом принадлежащее ему право другому лицу на основании несуществующего или недействительного обязательства, вправе требовать восстановления прежнего положения, в том числе возвращения ему документов, удостоверяющих переданное право.

Выплаты потерпевшему неполученных доходов

По правилам статьи 1107 ГК РФ виновный должен возместить потерпевшему доходы, которые он мог получить.

Период затрат исчисляется с момента, когда владельцу стало известно или он мог узнать о нарушении своих прав.

Например, собственник мог вырастить на участке сельскохозяйственную продукцию и получить прибыль, но в результате незаконных действий пользователя утратил такую возможность.

Данный ущерб должен быть компенсирован в полном объеме.

Размер компенсации определяется по результатам заключения эксперта.

Компенсация затрат на имущество, подлежащее возврату

Данная процедура регулируется правилами статьи 1108 ГК РФ. Суть её заключается в том, что пользователь может компенсировать расходы, которые он понес в процессе содержания и обеспечения сохранности земельного участка. Например, арендатор привлекал технику и людей из сторонних организаций, для уборки и охраны территории. В стоимость расходов войдет весь период использования земли.

Такое право пользователь утрачивает, если он умышленно удерживал имущество, которое должен был вернуть, например, не возвращал документы на участок.

Использование земельного участка довольно часто связано со стремлением получить доход.

Это должно быть предусмотрено условиями сделки или правилами действующего законодательства. В противном случае прибыль будет неосновательной и виновное лицо обязано будет компенсировать потерпевшему причиненный вред в полном объеме.

Чаще всего такие споры разрешаются в судебном порядке.

Источник: https://pravoved.online/polzovanie-zu/neosnovatelnoe-obogaschenie

Плата за аренду земли при аренде здания

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.

2005 N 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

В договоре аренды помещений стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка. Из материалов дела не следует и судами также не установлен факт использования Учреждением земельного участка, отличного от земельного участка, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями.

Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики, утвержденной органом государственной власти и предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.

Источник: https://yapravo.ru/chasto_zadavaemye_voprosy/sdelki-s-nedvizhimostyu/question954

Приобретение земельных участков под зданиями

В том числе осуществляем:

Аренда участков под зданиями

В соответствии с законом (ст. 39.20 Земельного кодекса) собственник объекта недвижимости, расположенного на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе получить такой участков в аренду или выкупить в собственность без торгов.

Причём по общему правилу выбор между выкупом участка под зданием из государственной собственности и его арендой принадлежит собственнику недвижимости. Исключение – участки, которые по тем или иным основаниям запрещены к приватизации.

  • Однако на практике выкуп у государства (муниципалитетов) или аренда участков под недвижимостью связаны с большим количеством споров. В том числе:
  • Имеется также специфика предоставления участка, на котором расположены объекты недвижимости разных собственников.
  • Вопрос о площади и границах предоставляемого собственнику недвижимости участка принципиально важен как для эксплуатации зданий по изначальному назначению, так и для инвестиций в покупку недвижимости «под снос» для дальнейшего строительства на участке.
  • Определение площади участка, необходимой для эксплуатации здания

В настоящее время законом не установлено, как именно определяется площадь участка под зданием, предоставляемого без торгов собственнику недвижимости. Формально данный вопрос должен разрешаться исходя из правил землепользования и застройки, но они практически никогда не содержат нормативов размера земельных участков для нежилых зданий и сооружений.

При этом собственник недвижимости, как правило, заинтересован в получении максимально большой площади. Особенно если в дальнейшем планируется новое строительство на месте существующих объектов или в дополнение к ним.

Вплоть до того, что иногда объекты недвижимости возводятся исключительно для выкупа участка без намерения их реально эксплуатировать.

Тогда как уполномоченные органы часто стремятся сократить предоставляемую площадь до минимума, особенно если речь идёт о дорогостоящей городской земле.

В соответствии со сложившейся судебной практикой, площадь участка для эксплуатации здания определяется как минимально необходимая для использования объекта недвижимости по назначению.

А в отношении объектов, составляющих единый комплекс – для обеспечения производственной или иной деятельности, для которой такой комплекс предназначен. При этом учитываются градостроительные, противопожарные и иные технические нормы.

Например, нормативы по парковочным местам, разгрузочным площадкам и т.д. Для производственных или складских комплексов – нормативы по конкретным видам деятельности.

В связи с чем вопрос о необходимой для эксплуатации здания площади часто разрешается путём экспертизы – либо при рассмотрении спора в суде, либо ещё на этапе обращения в уполномоченный орган.

Во втором случае заключение специалиста прилагается к заявлению о предоставлении участка.

А поскольку и строительные нормы часто бывают взаимно противоречивы и допускают различное толкование – решение вопроса во многом зависит от квалификации эксперта.

В то же время заключение экспертизы не является для суда обязательным. Нередко суды не соглашаются с экспертными заключениями, составленными с явными нарушениями, либо не имеющими чёткого обоснования, внутренне противоречивыми и т.д. Или же в случаях, когда указанная экспертом необходимая площадь явно превышает разумные пределы.

В связи с этим успешное рассмотрение дела в суде зависит в первую очередь от компетентности эксперта, а не только от его «лояльности» собственнику недвижимости.

При этом в любом случае испрашиваемая площадь должна быть адекватна габаритам здания.

Читайте также:  Договор аренды находящегося в собственности арендодателя, с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием

Выкуп участка, превышающего площадь недвижимости в десятки и сотни раз — в настоящее время практически не выполнимая задача, во всяком случае в Москве и Московской области.

Правовой центр ДВА М имеет необходимые деловые контакты, с кадастровыми инженерами, экспертами-землеустроителями, иными специалистами, участие которых требуется для обоснования площади земельного участка.

В случае если несколько объектов составляют единый технологический комплекс (независимо от того, зарегистрирован ли комплекс как единый объект в ЕГРН) может быть необходимо доказать фактическое использование по соответствующему назначению на момент обращения за предоставлением участка.

В том числе экспертами или непосредственно судом может исследоваться специфика производственного или иного технологического процесса, которая требует дополнительной площади участка (под открытые склады, технологические дороги и т.д.).

При этом даже если ранее участок был сформирован для строительства объекта — это не является гарантий представления той же площади для его эксплуатации. Более того, если ранее участок предоставлен в аренду для эксплуатации объекта, не исключено, что при его выкупе потребуется повторно обосновывать необходимую площадь.

Исторически сложившиеся границы землепользования (в том числе не оформленные документально) также учитываются, хотя и не являются обязательными при новом предоставлении участка.

В связи с чем в ряде случаев актуальным становится вопрос существования фактических границ занимаемой собственником здания территории (например – забора) длительное время.

Возможность выкупа или аренды собственником недвижимости участка в конкретных границах, необходимые для обоснования площади аргументы, возможные обременения такого участка и т.д.

могут быть предварительно рассмотрены в ходе земельного аудита. В рамках данной услуги Правовой центр готов изучить градостроительную документацию правоустанавливающие документы и т.д.

, и на их основе сделать выводы о перспективах оформления прав на участок.

При планируемой покупке недвижимости под снос – будут рассмотрены также возможные параметры и условия нового строительства на участке.

Выкуп участков под зданиями

Вопросы о законности регистрации объекта недвижимости

Нередко, как только собственник недвижимости обращается за арендой или выкупом участка под зданием, у уполномоченных органов возникают вопросы к законности возведения и регистрации расположенной на нём недвижимости.

С одной стороны, далеко не всегда такие претензии бывают необоснованными. Так до недавнего времени была распространена практика выкупа участков под явно некапитальными или вообще «виртуальными» объектами недвижимости. Такие схемы, активно практиковавшиеся ещё несколько лет назад, сейчас завершаются успехом значительно реже.

В частности, в Московской области это связано с введением обязательного согласования выкупа аренды участков под зданиями участков на уровне с вынесением вопроса на МВК. Аналогичная ситуация с приобретением участков в связи с наличием на них плоскостных сооружений (дороги, площадки и т.д.

), заборов, мелиоративных сооружений и иных «неполноценных» объектов недвижимости. В настоящее время судебная практика встала на однозначную позицию, что подобные объекты, даже если ранее право на них было зарегистрировано в ЕГРН, не являются недвижимостью, а представляют собой лишь улучшения земельного участка.

В связи с чем не предоставляют исключительное право на выкуп или аренду участка без торгов.

Подземные и надземные инженерные сети, хотят и являются недвижимостью, также не дают права на приобретение участка, по которому проходят, т.к. их размещение возможно на основании сервитута.

С другой стороны – часто претензии возникают к законно возведенным объектам, действительно являющимся недвижимостью и не относящимся к самовольным постройкам.

В том числе нередки споры, связанные с:

  • фактической капитальностью объекта по его физическим характеристикам;
  • наличием разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. В том числе в отношении объектов, возведенных до 1995 г. нередко приходится доказывать период их возведения;
  • самовольной реконструкцией объекта (пристройкой или надстройкой);
  • наличием на момент возведения объекта прав на участок, допускающих строительство. В первую очередь – при возведении капитального объекта на участках, предоставленных в аренду без права строительства;
  • законностью регистрации объекта в упрощённом порядке (по декларации), как «вспомогательного».

Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт представления интересов собственников недвижимости по спорам, связанным с законностью их возведения или наличием признаков капитального объекта.

Данная проблема актуальна в первую очередь для Москвы, где городское законодательство, формально, позволяет отказать в предоставлении участка при наличии любых признаков самовольного строительства или реконструкции.

В том числе объектов, по которым давно истек срок исковой давности для требований об их сносе, незначительных по площади пристроек и надстроек и т.д.

Однако суды часто признают такие отказы незаконными, особенно в случаях, когда ДГИ Москвы не обращался с иском о сносе объекта, или спор разрешён в пользу собственника.

  1. Приобретение участка под объектами незавершённого строительства возможно только в аренду и только в специальном порядке для достройки объекта.
  2. Вхождение участка в зоны с особыми условиями использования
  3. Распространённый источник споров при выкупе земельных участков под недвижимостью – вхождение участка в те или иные зоны с особыми условиями использования, в которых запрещается предоставление участка в собственность.
  4. Установление разрешенного использования участка
  5. Принципиально важно, чтобы для приобретаемого в собственность или в аренду участка под зданием был установлен корректный вид разрешённого использования.

Так именно от разрешённого использования участка зависит его кадастровая стоимость, которая в свою очередь определяет выкупную цену и, во многих случаях, размер арендной платы. При этом если собственник участка в дальнейшем сможет изменить разрешенное использование на любой из видов, предусмотренных ПЗЗ, то для арендатора такая возможность может быть ограничена условиями договора аренды.

Также разрешённое использование участка определяет возможные варианты хозяйственного использования недвижимости.

Так, поскольку самостоятельные виды разрешённого использования для зданий и сооружений сейчас не устанавливаются, наличие у земельного участка нескольких видов разрешенного использования позволяет по мере необходимости перепрофилировать расположенные на нём здания без дополнительных разрешений и согласований.

В связи с этим, в зависимости от практических задач собственника недвижимости, ему может быть интересно как установление максимально узкой формулировки разрешённого использования в целях минимизации кадастровой стоимости, так и более широкой – для дальнейшей свободы выбора фактического использования зданий.

Если участок под объектом давно сформирован – актуальным становится вопрос приведения его разрешённого использования в соответствие с действующим классификатором.

Так долгое время разрешенное использование участков определялось в произвольной форме и часто с весьма неоднозначными формулировками.

В связи с чем в рамках приведения разрешённого использования в соответствие с новым классификатором может иметь место его фактическое изменение.

  • Цена выкупа и арендная плата
  • Цена выкупа участка под недвижимостью и размер арендной платы за такой участок определяются на региональном уровне.
  • Так при выкупе участка под зданием:
  • в Москве выкупная цена практически всегда составляет 100% кадастровой стоимости;
  • в Московской области по общему правилу цена составляет 15% кадастровой стоимости, но установлен ряд льготных режимов – для сельскохозяйственных земель, ИЖС, участков ранее переоформленных из постоянного (бессрочного) пользования и т.д.

При аренде участка под зданием:

  • В Москве арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости и в большинстве случаев составляет 1,5% от неё. В то же время имеется большое количество льготных режимов – для производства, инвестиционных проектов, социально значимых объектов и т.д.
  • в Московской области арендная плата исчисляется по специальной формуле с учётом ряда коэффициентов, связанных с местоположением участка и его разрешенным использованием. При этом кадастровая стоимость в данную формулу не входит.
  1. В случае когда цена выкупа участка под объектом недвижимости или арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости — актуальным является снижение данной стоимости.
  2. Споры о границах участка
  3. При формировании и определении площади участка для эксплуатации здания или уже на этапе выкупа такого участка также нередко встречаются споры о границах со смежными участками или территориями общего пользования. В том числе может иметь место наложение границ соседнего участка на объект недвижимости
  4. Предоставление участка, занятого объектами недвижимости разных лиц

В случае если на участке расположены объекты недвижимости (в т.ч. помещения в здании), принадлежащие нескольким лицам, то существуют следующие варианты оформления прав собственников недвижимости на такой участок:

  • раздел участка;
  • приобретение участка всеми собственниками недвижимости в долевую собственность;
  • оформление участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом раздел участка возможен, только если речь идёт об отдельных зданиях, и новые участки будут соответствовать требованиям ПЗЗ и иным нормативам по площади, организации подъездов и т.д.

Данный вариант не применим к помещениям в одном здании или к соседним зданиям, если нет возможности выделить отдельную территорию для обслуживания каждого из них (неделимый участок).

При этом вопросы делимости участка, возможных вариантов раздела и т.д. часто разрешаются путём экспертизы.

В случае если часть зданий или помещений на неделимом участке принадлежит государственным или муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям — участок может быть передан только в аренду, его выкуп собственниками остальной недвижимости не допускается.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/priobretenie-uchastkov-pod-zdaniyami

Аналитическая справка по вопросам рассмотрения споров о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком

Аналитическая справка подготовлена в соответствии с планом работы суда на первое полугодие 2013 года.

1. Возможно ли площадь земельного участка, сведения о котором внесены в государственный кадастровый учет, применять при расчете неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период до его постановки на учет?

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

  • В соответствии со статьями 35 и 36 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования.
  • Следовательно, с момента регистрации права на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, у собственника объектов возникает право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, а также обязанность оплачивать за землепользование.
  • Однако в ряде случаев собственники объектов недвижимости права на занимаемый принадлежащими им объектами недвижимости земельный участок не оформляют и не вносят плату за его использование, что в свою очередь порождает обращение в суд с исками о взыскании неосновательного обогащения за пользование соответствующим земельным участком.
  • Анализ судебной практики показал, что при рассмотрении дел о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком нередко возникают споры относительно площади участка.
Читайте также:  Система енвд у продавца недвижимости

Так в постановлении от 29.06.2010 года № 241/10 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что в отношении несформированного и не поставленного на учет земельного участка неосновательное обогащение подлежит взысканию исходя из площади, непосредственно занятой объектами недвижимости, принадлежащими ответчику.

В судебной практике спор возникает в ситуации, когда земельный участок поставлен на кадастровый учет (сформирован), площадь участка определена в ином (большем) размере, чем площадь «под застройкой». При этом неосновательное обогащение подлежит взысканию за период, включающий время до и после постановки земельного участка на кадастровый учет.

В указанной ситуации имеют место различные подходы (в том числе и в практике Арбитражного суда Кемеровской области) к определению площади земельного участка, применяемой при исчислении неосновательного обогащения.

Первый подход заключается в том, что период взыскания неосновательного обогащения делится на время до и после постановки земельного участка на кадастровый учет и соответственно определяется его площадь: до постановки на учет как площадь земельного участка, занятая объектами недвижимости, после – площадь по сведениям государственного кадастра недвижимости.

При этом суд, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.

2010 №241/10, указывает, что лишь с момента формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учет, площадь земельного участка считается определенной в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

Суд также отмечает отсутствие доказательств того, что ответчик пользовался земельным участком большей площади, чем площадь «под застройкой» до постановки земельного участка на кадастровый учет 1 . 

Согласно второму подходу площадь земельного участка за весь период его использования устанавливается только по данным государственного кадастра недвижимости, поскольку именно эта площадь определена как необходимая для использования расположенных на земельном участке объектов исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией . Для использования объекта недвижимого имущества необходима не только часть земельного участка, непосредственно занятая строением, но и та часть, которая необходима для его эксплуатации. 

При этом суд указывает, что доказательства использования ответчиком земельного участка меньшей площади, чем была определена уполномоченным органом при формировании земельного участка для размещения объекта, не представлены 2 . 

В некоторых случаях вывод суда о необходимости взыскания неосновательного обогащения исходя из площади земельного участка, указанной в кадастровом паспорте, обусловлен спецификой местоположения конкретного земельного участка.

Так, удовлетворяя требование о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка лицом, являющимся собственником расположенных на нем здания гаража и проходной, суд установил, что площадь земельного участка закрыта с трех сторон помещениями гаражей, проезд к которым осуществляется через проходную. Посторонние лица не имеют возможности проезда (прохода) через спорный земельный участок. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что с момента регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости общество пользовалось всем земельным участком, который впоследствии и был поставлен на кадастровый учет 3 .

С учетом вышеизложенного, при разрешении спорного вопроса, в первую очередь, следует исходить из доказанности того, что именно участок определенной площади был необходим и реально использовался ответчиком для эксплуатации расположенных на нем объектов.

При этом согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений.

То есть орган, уполномоченный распоряжаться земельными участками, обязан доказать факт использования ответчиком земельным участком в сформированных границах и до момента постановки земельного участка на кадастровый учет.

А ответчик вправе представить доказательства использования им земельного участка меньшей площади в период до его формирования.

В целом же в случае если размер земельного участка определен в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса, участок сформирован и необходим непосредственно для эксплуатации принадлежащего землепользователю объекта недвижимости, обстоятельства, учитываемые при формировании участка, в спорный период не изменялись, представляется правильным определение размера неосновательного обогащения исходя из площади земельного участка, определенной при его формировании, за весь период его фактического использования.

2. Подлежит ли уменьшению взыскиваемая сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком на сумму земельного налога, уплаченную землепользователем?

Источник: https://kemerovo.bezformata.com/listnews/obogasheniya-za-polzovanie-zemelnim/16361254/

Земельные споры. Верховный суд против ушедшего в историю ВАС

14 октября 2014 г. по делу N 305-ЭС14-442 было вынесено очень интересное определение Верховного Суда РФ.

Фабула такова: Российская Федерация в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области обратилось с иском к московскому ФГУП о взыскании неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств за пользование земельным участком .

Ранее, распоряжением территориального управления от 2007 г.,  за государственным предприятием было закреплено на праве хозяйственного ведения 19 незавершенных строительством объектов недвижимого имущества.

Право собственности Российской Федерации на недвижимые объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним . ТУ ФАУГИ передало, а государственное предприятие приняло указанные объекты во владение по акту приема-передачи. При этом договор аренды заключен не был. Государственное предприятие просто игнорировало требования ТУ ФАУГИ о заключении договора. Действительно, зачем заключать, если можно не платить вообще, а если будет суд, то будет вынесено решение только о взыскании земельного налога, а не арендной платы. ТУ ФАУГИ, взыскивая неосновательное обогащение в размере не выплаченной арендной платы за фактическое использование земельного участка, рассчитало арендную плату на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582:

«В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А — арендная плата; С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р — действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.»

Сумма, как вы понимаете, набегает совсем не маленькая. А взыскивали аж с 2007 г..  Но государственное предприятие чувствовало себя совершенно спокойно. И не случайно.

Несмотря на то, что суд первой инстанции удовлетворил иск, и всё же взыскал неосновательное обогащение, апелляция и кассация всё отменили и постановили, что никакой арендной платы. Только земельный налог.

Апелляционная инстанция указала :

«территориальное управление, закрепившее за предприятием объекты недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения, не вправе требовать оплаты за пользование земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для их использования, поскольку предприятие должно уплачивать земельный налог, взыскателем которого является соответствующий налоговый орган. Применив по аналогии нормы пункта 1 статьи 552 ГК РФ, суд сделал вывод, что одновременно с передачей права хозяйственного ведения на недвижимость, земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, также передан предприятию на праве хозяйственного ведения. При этом указал, что поскольку субъект права оперативного управления не является собственником недвижимости, внесенные собственником в его уставный капитал объекты недвижимости и следующий их судьбе земельный участок, поступают в хозяйственное ведение предприятия.»

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции, и, сославшись на принцип единства судьбы земельных участков, и прочно связанных с ними недвижимых объектов, признав, что земля, так же как и объекты находится в хозяйственном ведении предприятия, сославшись на пункт 5 статьи 1 и статью 65 ЗК РФ, пункт 1 статьи 216 ГК, пункт 1 статьи 3 НК, указав, что договор аренды с предприятием не был заключен, сделал вывод «о невозможности взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере арендной платы и о наличии у ответчика обязанности уплачивать земельный налог».

Такой вывод соответствовал выводами правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в постановлениях от 12.07.2006 N 11403/05 и N 11991/05.

Эта позиция заключается в следующем: если государственное предприятие обладает правом хозяйственного ведения в отношении переданного ему имущества, является балансодержателем переданного имущества, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в соответствии с его назначением, целями деятельности предприятия, законодательством РФ, уставом предприятия с ограничениями, установленными договором, то и земля находится в хозяйственном ведении предприятия.

Вывод суда в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11991/05:

«Исходя из принципа, что судьба земли следует судьбе недвижимости, предприятие, получив на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, получило в фактическое владение, пользование, распоряжение с учетом ограничений, установленных законом и договором, и земельные участки. Согласно статье 1 Закона о плате за землю использование земли в Российской Федерации является платным, формы платы за землю — земельный налог и арендная плата. Поскольку предприятие не является арендатором земель, оно обязано исчислять и уплачивать земельный налог». В Постановлении от 12.07.2006 N 11403/05 указано, что « с момента составления актов приема-передачи комплекса муниципального имущества, у муниципального предприятия возникла обязанность по уплате земельного налога в связи с использованием соответствующих земельных участков». И в этом Постановлении был сделан тот же вывод :

«одновременно с передачей права хозяйственного ведения на недвижимость, земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, также передан предприятию на праве хозяйственного ведения».

Источник: https://pravorub.ru/articles/42315.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector