Как составить предварительный договор уступки права (требования)

Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.

В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.

В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.

Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214{q} По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.

Данная сделка регулируется  не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика.

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Необходимые условия для совершения сделки

Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:

  1. Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
  2. Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
  3. Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
  4. Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
  5. Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.

Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.

Как составить предварительный договор уступки права (требования)

Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
  3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Как составить предварительный договор уступки права (требования)

  • Если вы хотите узнать,
  • как решить именно вашу проблему
  • , то
  • спросите
  • об этом нашего дежурного
  • юриста онлайн
  • . Это быстро, удобно и
  • бесплатно
  • !

или по телефону:

  • Москва и область: 7-499-938-54-25

Источник: https://elaginaanna.ru/predvaritelnyy-dogovor-tsessii-dogovoru-dolevogo-uchastiya/

Предварительный договор переуступки прав требования

Это специфический договор, по которому, передается не право собственности на квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Договор этот еще носит название — договора цессии, где, сторона, передающая право требовать квартиру — цедент, а приобретающая это право — цессионарий.

https://www.youtube.com/watch?v=MYFjZJxErA8

Согласно ГК РФ и закону 214-ФЗ, заключая договор уступки требования, покупатель приобретает право на получение квартиры и обязанность оплатить ее стоимость.

При заключении договора цессии

Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Перед заключением договора переуступки права на квартиру:

  1. убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
  2. изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
  3. проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.

Важно проверить, не приобретался ли данный объект по ипотеке, т.к. если это так, вам придется переводить долг на себя или выплатить кредит, чтобы приобрести объект.

Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.

Согласно 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ:

  • документальное удостоверение прав требования покупателя (обязательно);
  • основной договор не должен ограничивать право на уступку требования;
  • необходимо заручиться согласием застройщика (если это закреплено в основном договоре) перед оформлением договора;
  • необходимо в обязательном порядке сообщить застройщику о заключении договора;
  • необходимо зарегистрировать договор;
  • после подписания и регистрации договора все права и обязанности продавца переходят к покупателю, равно как и возможные риски.

Как составить предварительный договор уступки права (требования)

Вариантов мошенничества с договорами переуступки права требования достаточно. Чтобы оградить себя от основной их массы, постарайтесь оформлять договор переуступки права требования квартиры в новостройках, возводимых, согласно ФЗ №214.

Что должно содержаться в договоре цессии:

  1. Обязательными для включения в договор уступки права требования (образец) являются характеристики объекта сделки и сумма сделки. Также обратите внимание на необходимость уведомления застройщика и не находится ли продаваемый объект в залоге;
  2. Законодательством четко прописан срок, к который возможно совершение сделок цессии – это период с момента заключением договора и до момента передачи недвижимости в собственность на основании акта приема-передачи;
  3. На пункт, в котором прописывается цена договора, следует обратить пристальное внимание. Согласно законодательства, при заключении договора цессии, покупатель получает не только права, но и обязанности (в том числе и долговые) продавца. Следует учитывать, что в договоре цессии сумма указывается полностью, с учетом выгоды продавца. Однако, в случае возникновения сложностей с застройщиком, за исходные данные будет приниматься сумма из основного договора (которая скорее всего будет значительно меньше).

Договор переуступки права требования квартиры (образец) включает список документов, которые должны быть у покупателя после регистрации сделки, это:

  • оригинал основного договора и всех дополнительных соглашений, если таковые имели место быть;
  • официальная переписка с застройщиком;
  • финансовые документы, подтверждающие расчеты покупателя и застройщика

Дополнительно рекомендую проверить финансовую состоятельность застройщика.

После его государственной регистрации составляется акт приема-передачи вышеуказанных документов.

И еще несколько советов:

  • обращайте пристальное внимание на разницу между первоначальной ценой и ценой договора – она не должна быть слишком маленькой;
  • с даты заключения первоначального договора прошло более полугода – очень внимательно изучите документацию застройщика;
  • если по данному объекту большое количество квартир предлагается по договору цессии – обратите еще раз внимание на ход строительства и финансовое благополучие застройщика;
  • если вы не первый в цепочке договоров – возможно вы стали жертвой мошенников, проверьте все еще раз;
  • если вы собираетесь приобрести жилье по договору уступки прав требования у юридического лица – обратитесь за помощью к независимым экспертам.

В любом случае, нюансов может быть много в каждой конкретной ситуации, поэтому, надежнее всего посоветоваться со специалистом.

Предлагаем ознакомиться:  Возврат ндфл за учебу документы

  • Для этого вы можете бесплатно задать вопрос юристу, который проконсультирует по содержанию договора переуступки права требования или проанализирует договор, который вы предоставите (в момент проведения акции бесплатно).
  • Сегодня мы разобрали образец договора уступки права на квартиру, особенности составления, оформления и некоторые важные нюансы.
  • Успехов вам!

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обозначено, что такое переуступка прав на квартиру.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Читайте также:  Срочный трудовой договор на период отпуска по уходу за ребенком, предоставленного основному работнику

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Переуступка прав собственности заключается в передаче прав на собственность одним лицом другому лицу за заранее оговоренную плату.

Договор переуступки прав или цессия может быть оформлен только в том случае, если правоустанавливающие документы на жилплощадь еще не получены, и то лицо, которое изначально внесло деньги за право получения новой квартиры, передает это право за определенную плату другому лицу.

В случае заключения такого акта, все права, которые были доступны продавцу, автоматически переходят к покупателю.

Образец договора переуступки права требования.doc Форма заключения и порядок регистрации договора цессии (на примере переуступки прав требования по договору займа)

  1. ПП, следующая из ДИ, подлежит госрегистрации;
  2. ПП, следующая из договора займа, регистрироваться не должна (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2010 по делу № А21-403/2009).

Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору купли-продажи N 284/658/345 от 01 апреля 2013 г., заключенному между Цедентом и Должником — ООО «Роммашка», являющимся покупателем по данному договору. 2.1. Уступка права требования Цедента к Должнику, осуществляемая по настоящему договору, является возмездной.

2.3. Указанная сумма денежных средств будет выплачиваться Цессионарием в следующем порядке: путем перечисления в безналичном порядке на расчетный счет.

Образец договора цессии между физическими лицами встречается на практике нередко, несмотря на то, что договора в основной своей массе прерогатива юридических лиц.

Сама по себе цессия разновидность сделок по переуступке требования. Закон предусматривает переуступку требования, а также переуступку долга. Положения по перемене лиц в обязательствах содержатся в главе 24 ГК.

Предусмотрены общие положения, затем затрагивающие переуступку требования, а затем перевод долга. Взятый образец договора цессии между физическими лицами следует тщательно проработать перед использованием. Цессия от перевода долга отличается тем, что она проводится по инициативе кредитора, перевод долга же проводится по инициативе должника.

Второй вариант работает с согласия кредитора, не иначе. Если говорить о продаже ипотечной квартиры с согласия банка третьему лицу, это считается переводом долга.

Такими условиями являются (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, которые позволяют установить предмет основного договора — предмет договора цессии;

Пример формулировки условия

Стороны обязуются заключить в будущем договор цессии — уступки права (требования) (далее — Основной договор), по которому цедент передаст, а цессионарий примет право требовать от обязанного лица — ООО «Сигма» (ОГРН 1087741512597, ИНН 7701234567, далее — Должник), которое является арендатором по договору аренды с цедентом от 08.02.2018 N 3 (далее — Договор аренды), арендную плату за август и сентябрь 2018 г. в размере, который установлен в Договоре аренды.

  • условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора.

Если вы не согласуете существенные условия, вы можете столкнуться с последствиями, которые наступят при признании договора незаключенным.

Предлагаем ознакомиться:  Договор клиента и иллюстратора

Такое условие включать необязательно, но оно позволит точно определить действия сторон, когда вы будете заключать основной договор. Например, вы можете заранее согласовать:

  • какая из сторон готовит проект основного договора и направляет его другой стороне;
  • способ отправки и адреса сторон для направления юридически значимых сообщений;
  • действия, которые признаются уклонением от заключения основного договора.

Заключите предварительный договор в той же форме, что и основной договор, — простой письменной или нотариальной. Если вы не соблюдете форму договора, он будет ничтожным. При этом помните, что основной договор вы должны заключить в той же форме, что и тот договор, из которого возникает право (требование) (п. 2 ст. 429, п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Источник: https://sewprincess.ru/predvaritelnyy-dogovor-pereustupki-prav-trebovaniya/

Предварительный договор уступки по ДДУ: как не «попасть» на задаток (и не только)

Среди возможных схем приобретения жилья в строящемся доме встречаются различные виды предварительных договоров.  Один из них – предварительный договор уступки. Рассмотрим, как можно его заключить, исполнить или расторгнуть.

Что такое предварительное соглашение об уступке по ДДУ

По предварительному договору уступки прав и (или) обязанностей на квартиру в новостройке:

  • действующий дольщик (цедент) обязуется в будущем заключить с новым покупателем квартиры основное соглашение об уступке к ДДУ;
  • покупатель (цессионарий) обязуется принять все права и и обязательства по заключенному с застройщиком договору долевого участия.

Любые предварительные соглашения заключаются в соответствии со статьей 429 ГК РФ.  Чтобы быть юридически действительным, предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Для предварительных договоров уступки прав на квартиру по ДДУ это:

  • данные о договоре долевого участия, права по которому будут переуступлены (номер, дата, стороны);
  • описание объекта долевого строительства;
  • цена квартиры и правила ее уплаты. Дополнительно нужно указать цену за саму уступку, которую цессионарий (покупатель) уплатит цеденту (продавцу);
  • параметры проекта строительства – срок передачи ключей от квартиры застройщиком;
  • гарантийный срок на квартиру, установленный застройщиком.

Эти данные можно указать напрямую в предварительном договоре уступки, либо приложить к нему копию основного ДДУ, права по которому будут переданы.

Нужно ли согласие застройщика и банка на заключение предварительного договора

Уступка прав по ДДУ требует согласия застройщика в случае, если дольщик – цедент не выплатил цену квартиры застройщику.  Такое согласие должно быть получено до заключения основного договора уступки.

Что же касается необходимости получить такое согласие для предварительного договора, мнения юристов расходятся:

  • Согласно более консервативному подходу, согласие застройщика необходимо. Его нужно получить до заключения предварительного договора, поскольку он будет предусматривать обязательные действия сторон по заключению основного соглашения.
  • Другая точка зрения состоит в том, что по предварительному соглашению уступка как таковая не происходит – поэтому и согласие можно получить позже, непосредственно перед заключением основного договора.

Первый подход более удобен для покупателя квартиры.  Он получает дополнительную гарантию того, что сделка не сорвется.  Второй подход, напротив, выгоднее продавцу квартиры.  Он позволяет получить задаток и дальше заниматься оформлением документов.

В любом случае, если застройщик уже одобрил предварительное соглашение, отдельное согласие на заключение основного договора не требуется. Поскольку предварительный договор содержит все условия основного соглашения, невозможно одобрить первое, не согласившись при этом с заключением второго.

Более подробно про получение согласия застройщика и оформление уступки читайте в статье, посвященной уступке прав по ДДУ.

Если цедент заключил договор долевого участия за счет кредитных средств, то переоформление уступки потребует также согласия банка, выдавшего ипотеку на приобретение квартиры.   Обычно предварительный договор заключается до получения согласия от банка.

Если же средства требуются новому покупателю – цессионарию, оформление ипотеки может стать проблемой.  Далеко не все банки предоставляют кредиты на покупку квартиры по переуступке.

Нужна ли государственная регистрация предварительного договора уступки

Основной договор уступки подлежит государственной регистрации согласно статье 17 214 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и статье 48 Федерального закона  от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».   Однако по поводу регистрации предварительных договоров уступки мнения юристов опять расходятся:

  • Согласно части 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительные договоры должны быть заключены в той же форме, что и основные. По  умолчанию это письменная форма.  Регистрация соглашения не является элементом его формы, что неоднократно обсуждалось в судебных актах (например,   Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).  Зарегистрировано может быть соглашение как в простой письменной, так и в нотариальной форме — то есть регистрация никак не меняет саму форму договора.  Исходя из этого, регистрация предварительных договоров переуступки прав по ДДУ не требуется.
  • тем не менее, ряд юристов полагают, что регистрация необходима (хотя эта точка зрения не подкреплена какой-либо теоретической базой).

Основная цель их заключения – достигнуть предварительной договоренности о сделке, чтобы обе стороны могли подготовиться к ней (оформить ипотеку, получить согласие застройщика на переуступку и т.п.).  Дополнительные формальности в виде регистрации существенно осложнят эту подготовку.

Аванс или задаток?

Частым условием предварительных договоров уступки является аванс или задаток – сумма, которую покупатель-цессионарий перечисляет продавцу – цеденту в подтверждение своих намерений заключить сделку.  Основное отличие между ними состоит в том, что произойдет, если стороны не подпишут основное соглашение об уступке.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ, задаток является способом обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора уступки прав по ДДУ.

Для того, чтобы переданная сумма квалифицировалась, как задаток, она должна быть прямо названа задатком в предварительном договоре.

В отличие от задатка, аванс представляет собой просто часть цены по основному договору. Если сделка не состоится, аванс должен быть возвращен в полном объеме.

Если в сделке задействовано агентство недвижимости, его сотрудники часто просят внести аванс или задаток по отдельному соглашению о бронировании квартиры или подобному ему.  Иногда эту сумму именуют авансом, иногда – платой за подбор квартиры.

   Но в любом случае, для покупателя такая выплата влечет большой риск попрощаться с деньгами в случае, если сделка не будет завершена не по его вине.  Поскольку агентство не является стороной договора уступки, оно не вправе принять задаток в обеспечение обязательств по нему.  Поэтому на возврат задатка в двойном размере рассчитывать не приходится.

  Напротив, агентство будет заинтересовано удержать деньги покупателя как оплату услуг по подбору квартиры – в этом случае даже однократную сумму придется возвращать в судебном порядке.

Риски покупателя

Покупая квартиру по переуступке, покупатель рискует больше, чем при заключении договора долевого участия напрямую с застройщиком.  Добавление же еще одного звена – предварительного договора уступки – только увеличивает риск.

Помимо надежности застройщика, покупатель должен будет проверить еще и непосредственного продавца – цедента по сделке уступки.   Если цедентом является физическое лицо, покупатель должен будет удостовериться в его дееспособности.  Не будет лишним (хотя и не строго необходимо) также запросить согласие супруга или супруги, если цедент состоит в браке.

Если же уступку предлагает юридическое лицо, покупатель должен перепроверить, что оно не находится в состоянии банкротства и не близко к этому (в этом случае все заключенные сделки могут быть оспорены).

Будущий покупатель-цессионарий не получает никаких прав на квартиру до момента заключения основного договора уступки, не может проверить отсутствие двойных продаж (уступок), и никак не защищен в случае банкротства застройщика (всю защиту получит основной дольщик – цедент).

Утешением покупателю (хотя и слабым) может стать то, что по предварительному договору уступки, как правило, не передаются существенные суммы в оплату цены квартиры.   Однако и небольших денег, оставленных в качестве задатка, можно лишиться.

Читайте также:  Где и как восстановить утерянный снилс: онлайн через госуслуги, в мфц, образец заявления в пфр, документы

Как расторгнуть

Одно из основных правил гражданского законодательства состоит в том, что заключенное соглашение должно быть исполнено сторонами.   Стороны всегда могут расторгнуть его по взаимному согласию, либо указать в тексте порядок для расторжения по инициативе одной из сторон – в судебном порядке или без суда.

Если же такой порядок одностороннего отказа не предусмотрен в условиях предварительной уступки права требования, отказавшейся выполнять договоренности стороне придется понести наказание.

  Если исполнение соглашения обеспечивалось задатком, его можно потерять (или заплатить в двойном размере, если виновная сторона – цедент).

  Кроме того, виновник несостоявшейся сделки должен компенсировать другой стороне понесенные убытки.

В случае с предварительным договором уступки права требования, есть еще один способ избавиться от него.   Любой предварительный договор должен содержать срок на заключение основного соглашения.

Если такой срок не указан, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, основной договор уступки должен быть заключен в течение одного года после подписания предварительного соглашения.

   Если этот срок прошел, но ни одна из сторон не предпринимает действий по заключению сделки, отношения между ними считаются прекращенными.  Правда, для возврата перечисленного задатка все равно придется решить вопрос о том, кто виноват в сложившейся ситуации.

Уступка и потребители

Предварительное соглашение об уступке прав по ДДУ могут заключить как физические, так и юридические лица.

С точки зрения застройщика, покупатель – юридическое лицо выгоднее гражданина.

  Физические лица пользуются дополнительными преимуществами по Закону РФ «О защите прав потребителей» в виде возможности взыскать штраф с застройщика и моральный вред в случае, если стройка отклонится от запланированного сценария.

  Чтобы избежать повышенной ответственности, некоторые застройщики передают квартиры вначале дружественным юридическим лицам, которые затем продают их по переуступке.

Однако при возникновении проблем покупатель квартиры – физическое лицо может сослаться на свой статус, и потребовать дополнительную защиту по условиям закона.  Если уступка уже состоялась, суд, скорее всего, станет на его сторону.  Но при этом заявителю придется доказать, что квартира была приобретена для личных, семейных или иных подобных нужд.

Если же в наличии пока только предварительный договор уступки, вопрос о перспективах дела остается спорным.  Все меры защиты (в том числе по Закону РФ «О защите прав потребителей») находятся в распоряжении действующего дольщика – цедента.  Другая сторона предварительной уступки может лишь взыскать с цедента убытки вследствие несостоявшейся сделки (если их удастся доказать).

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

  • 8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)
  • +7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)
  • +7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/predvaritelnyy-dogovor-ustupki-po-ddu

Предварительный договор и договор цессии. Взаимосвязь

Ранее в опубликованной на Праворуб статье я касался вопроса о квалификации предварительного договора, заключенного с пороком предмета. В связи с тем, что к настоящему времени судебные разбирательства еще в самом разгаре, формат статьи будет в форме рассуждений, а не судебной практики.

Предистория.

Между сторонами заключен предварительный договор купли – продажи объектов недвижимого имущества. Сам предмет сделки к моменту заключения предварительного договора каким либо образом не был зарегистрирован, техническая инвентаризация не произведена.

Но стороны понимали что они будут покупать и продавать после надлежащей государственной регистрации объектов и внесения этих сведений в реестр.

 Поэтому был заключен предварительный договор купли – продажи которым определен предмет как поименование зданий в соответствии с их хозяйственным использованием разорившимся колхозом.

Местонахождение всех этих строений указано пос. Ивановка Кантемировского р-на Воронежской области.

По предварительному договору была предусмотрена обязанность произвести выплату задатка размер которого составлял около 100% будущей стоимости. Покупатель устал ждать регистрации и уступил свои права, основанные на предварительном договоре третьему лицу по договору цессии.

Новый кредитор также не стал долго ждать и уступил приобретенное еще по одному договору цессии.

Стоимость уступки по этим договорам ровнялась сумме произведенного платежа в качестве задатка.

И, наконец, последний кредитор, видя перспективу и коммерческую привлекательность, уступил права по предварительному договору моему будущему клиенту на основании договора цессии за сумму в 4 раза превышающую размер произведенных затрат. При этом по договору цессии передавалось право требовать заключения договора купли продажи не по всем зданиям, а по части.

Надо сказать, что заключая договоры цессии, стороны не утруждали себя определением предмета уступаемого права и все время ссылались на передаваемое право, которое возникло на основании предварительного договора. В текстах делалась только ссылка на него и больше ничего не расписывалось.

Когда наконец право собственности было оформлено продавцом, то наступила очередь заключения договоров купли – продажи.

По требованию продавца были заключены договоры на отличных от предварительного договора условиях. Это касалось небольшого увеличения цены и изменения наименования некоторых зданий.

 Причем в договорах купли – продажи не указывалось, что он заключен во исполнение предварительного договора, и вообще не включено каких либо сведений, связывающих их. В т.ч.

и цена указана совершенно другая по сравнению с предварительным договором.

  • Доверитель занялся самолечением и принял требования продавца, тем более что доплата составила не сильно большую сумму.
  • Последний цедент также выкупил интересующие его объекты недвижимости.
  • Впоследствии цедент предъявил требования моему доверителю о выплате причитающейся ему платы по договору цессии.

После короткого курса самолечения доверитель обратился ко мне. Была выработана позиция согласно которой мы считали, что само по себе право, переданное по договору цессии отсутствует.

Вот на чем выстроена наша позиция. 

В соответствии с ч.1 ст. 390 ГК РФ цедент отвечает за недействительность передаваемого права требования. В соответствии с ч.2 этой же статьи при заключении договора цессии им должны быть соблюдены условия:

-уступаемое право существует на момент уступки;

-цедент правомочен на совершение сделки.

В силу ч.3 ст. 390 ГК РФ в случае нарушения цедентом условий, содержащихся в ч.1 и ч.2 ст. 390 ГК РФ, цессионарий вправе требовать от цедента всего переданного ему по договору цессии.

Эта норма права устанавливает возможность восстановления прав цессионария ввиду недобросовестного поведения цедента. В силу ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права предусмотрена самозащита и иные способы, предусмотренные законом.

Ответчик избрал способ защиты от нарушения своих прав (передача отсутствующего права) — отказ от оплаты переданного по договору цессии несуществующего права.

Данный способ защиты не противоречит действующему законодательству и согласуется с ч.3 ст. 390 ГК РФ.

Действительным правом, основанном на предварительном договоре купли – продажи недвижимости, следует считать такое право требования, которое соответствует установленным законодательством правилам для заключения договора купли – продажи определенного объекта недвижимости. В силу требований ст.

554 ГК РФ императивно установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии таких данных договор считается незаключенным.

Соответственно при отсутствии в договоре цессии и предварительном договоре купли продажи данных, позволяющих установить объект на местности, цессионарий лишается всякой возможности защиты приобретенного права требования. В этих обстоятельствах реализация права возможна только по воле продавца и никоим образом не связана с действиями цессионария как обладателя права.

Действительность права всегда обусловлена возможностью его реализации по воле обладателя, а в случае нарушения возможностью защиты способами, установленными законом (ст.1,2, 9-12 ГК РФ).

Учитывая факт не включения в предварительный договор данных, позволяющих определить предмет купли – продажи на местности, цессионарий был лишен возможности как реализации, так и защиты права, т.к. в силу ст. 554 ГК РФ сами по себе обязательства продавца продать по предварительному договору не возникли.

В сложившихся обстоятельствах право требование, переданное по договору цессии, считать существующим нельзя.

Ввиду того, что переданное по договору цессии право не существует как таковое, право цессионария, установленное ст.

390 ГК РФ нарушено, в следствии этого он вправе избирать способ защиты, установленный ст. 12 ГК РФ, в т.ч. самозащиту права путем отказа исполнять обязательства по оплате.

Таким образом из вышеприведенных обоснований можно сделать вывод о том, что все договоры цессии о передаче права требования заключения договора купли — продажи не порождают права и обязанности ими установленные. В т.ч. договоры цессии не порождают обязанности производить выплаты ими установленные.

В целях установления баланса интересов участников гражданского оборота уже произведенные выплаты, в т.ч. и продавцу по предварительному договору, следует считать как неосновательное обогащение обязательства возврата которого регулируются гл.60 ГК РФ.

Источник: https://pravorub.ru/articles/87250.html

Как составить предварительный договор уступки права (требования)

Главное, что вам нужно согласовать, — существенные условия предварительного договора. Это предмет будущего договора цессии (основного договора), а также условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Все остальные условия вы вправе определить по желанию. Например, не лишним будет согласовать срок действия предварительного договора, порядок заключения основного, как оплачивается уступаемое право. Вы можете предусмотреть неустойку или задаток на случай, если одна из сторон уклонится от заключения основного договора.

Форма предварительного договора — письменная, при определенных условиях — нотариальная. А вот регистрировать такой договор не нужно.

Такими условиями являются (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, которые позволяют установить предмет основного договора — предмет договора цессии;

Пример формулировки условия

Стороны обязуются заключить в будущем договор цессии — уступки права (требования) (далее — Основной договор), по которому цедент передаст, а цессионарий примет право требовать от обязанного лица — ООО «Сигма» (ОГРН 1087741512597, ИНН 7701234567, далее — Должник), которое является арендатором по договору аренды с цедентом от 08.02.2018 N 3 (далее — Договор аренды), арендную плату за август и сентябрь 2018 г. в размере, который установлен в Договоре аренды.

  • условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора.

Если вы не согласуете существенные условия, вы можете столкнуться с последствиями, которые наступят при признании договора незаключенным.

Условия основного договора

Рекомендуем согласовать все условия договора цессии, которые вы можете определить на момент заключения предварительного договора. В частности, срок перехода уступаемого требования, его цену, порядок оплаты.

Читайте также:  Договор аренды с условием о передаче права пользования земельным участком под зданием - образец

Это важно, поскольку в противном случае, если в дальнейшем у вас с контрагентом возникнут разногласия по условиям основного договора, такие условия будет определять уже суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

И сделать он это может не так, как вам хотелось бы.

Условия удобно согласовать, составив проект основного договора и оформив его как приложение к предварительному.

Срок заключения основного договора

Определите этот срок календарной датой, истечением периода времени или наступлением события (ст. 190 ГК РФ).

Пример формулировки условия

Стороны обязуются заключить договор цессии в срок до 25 декабря 2018 г. включительно.

Если вы не укажете срок в договоре, то основной договор можете заключить в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Порядок заключения основного договора

Такое условие включать необязательно, но оно позволит точно определить действия сторон, когда вы будете заключать основной договор. Например, вы можете заранее согласовать:

  • какая из сторон готовит проект основного договора и направляет его другой стороне;
  • способ отправки и адреса сторон для направления юридически значимых сообщений;
  • действия, которые признаются уклонением от заключения основного договора.

Обеспечительные меры

Вы вправе включить в предварительный договор меры, которые обеспечат его исполнение сторонами.

В частности, вы можете предусмотреть, что сторона, которая уклоняется от заключения основного договора, выплачивает другой стороне неустойку (ст. 330 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13).

Обеспечить заключение основного договора по общему правилу также можно задатком. Если от заключения будет уклоняться давшая его сторона, задаток останется у другой стороны. Если же уклоняться будет та сторона, которая получила задаток, ей придется вернуть его контрагенту в двойном размере (п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Форма предварительного договора и его регистрация

Заключите предварительный договор в той же форме, что и основной договор, — простой письменной или нотариальной. Если вы не соблюдете форму договора, он будет ничтожным. При этом помните, что основной договор вы должны заключить в той же форме, что и тот договор, из которого возникает право (требование) (п. 2 ст. 429, п. 1 ст. 389 ГК РФ).

Регистрировать предварительный договор не надо, даже если основной договор, как и договор с должником, из которого возникает право (требование), нуждается в государственной регистрации (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

Источник: https://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/kak-sostavit-predvaritelnyj-dogovor-ustupki-prava-trebovaniya.html

Предварительный договор цессии

ЕГРП из управления РосреестраИпотека В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его.

Также должно быть указано, в какой момент происходит оплатаЕсли вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом. Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк) Особенности Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве».

Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются законодательством РФ. 5.5. В случае возникновения между Сторонами спора, он подлежит урегулированию путем непосредственных переговоров Цедента и Цессионария.

Если спор между Сторонами не будет урегулирован путем непосредственных переговоров, то он разрешается в порядке, установленном законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде . 5.6. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

6. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН ЦедентЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: ЦессионарийЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК: 7.

Договор переуступки права требования квартиры образец

И еще несколько советов:

  • обращайте пристальное внимание на разницу между первоначальной ценой и ценой договора – она не должна быть слишком маленькой;
  • с даты заключения первоначального договора прошло более полугода – очень внимательно изучите документацию застройщика;
  • если по данному объекту большое количество квартир предлагается по договору цессии – обратите еще раз внимание на ход строительства и финансовое благополучие застройщика;
  • если вы не первый в цепочке договоров – возможно вы стали жертвой мошенников, проверьте все еще раз;
  • если вы собираетесь приобрести жилье по договору уступки прав требования у юридического лица – обратитесь за помощью к независимым экспертам.

В любом случае, нюансов может быть много в каждой конкретной ситуации, поэтому, надежнее всего посоветоваться со специалистом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор.

Предварительный договор переуступки образец

При этом если основное обязательство по договору займа обеспечено договором ипотеки (далее — ДИ) и оба договора являются самостоятельными документами (т. е. ДИ в договор займа не включен), то:

  • ПП, следующая из ДИ, подлежит госрегистрации;
  • ПП, следующая из договора займа, регистрироваться не должна (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2010 по делу № А21-403/2009).

Источник: https://tforeanda.ru/predvaritelnyj-dogovor-tsessii/

Предварительный договор уступки права требования образец

Если же сделка будет все же свершена её достаточно просто через суд признать ничтожной, недействительной. Пд, не называя ее способом обеспечения или задатком, что является не соответствующим природе самого пд. Договор уступки прав требования является специфическим видом излишне говорить, что при передаче прав по предварительным.

Но невзирая на это существует особый список неотклонимых для потребления пт. эталон подготовительного контракта уступки прав. 2020 07 03 подготовительный контракт уступки права требования эталон. Но в обоих обозначенных выше случаях переуступка прав требования может быть осуществлена только только после оплаты торговцем все суммы цены жилища по контракту.

Договор уступки прав требования на квартиру

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214).

Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору.

В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

  • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Интересное:  Налоги по гпх с физическим лицом 2020

Договор уступки права требования — образец

В российской практике самым распространенным случаем подобного договора является предоставление кредита, займа, то есть определенной суммы денег, которую одно лицо, как физическое, так и юридическое, передает другому на определенных условиях. Подобным соглашением является передача жилья от строительной компании к покупателю в результате долевого строительства, когда предполагается заселение через определенное время.

Гражданский кодекс никаких запретов не предусматривает, а, как говорится, что не запрещено – то разрешено. Это значит, что если гражданин А. имеет определенный долг у другого, обозначим его Б.

, который уступил часть требований В., Г. и Д., то юридически А. будет должен и Б., и В., и Г., и Д.

То есть все четыре кредитора могут подать на него в суд отдельно друг от друга, и это будут независимые судебные дела.

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

  • Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
  • Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
  • Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
  • Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества.

Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Договор переуступки права требования

С даты переуступки права требования по такому обеспеченному ипотекой обязательству новый кредитор получает права залогодержателя по ДИ. Но до госрегистрации перехода к новому кредитору названных прав предъявляемые им иски, основанные на ДИ, удовлетворены не будут (см. п. 14 постановления пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 17.02.2011 № 10).

Интересное:  Договор займа между физ лицами скачать бланк

Источник: https://mainurist.ru/privatizatsiya/predvaritelnyj-dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-obrazets

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector