Как арендатору потребовать расторжения договора аренды

Зачастую договор аренды расторгается в том случае, когда истекает его срок заключения или же, когда у обеих сторон возникает обоюдное решение прекращения действия документа. Законодательство разработало отдельные случае, при наличии которых арендатор, так же, как и арендодатель, может потребовать прекращения договорных отношений в судебном или досудебном порядке.

Общие нормы касательно расторжения договора аренды

У каждого гражданина при наступлении определенного случая может возникнуть необходимость в расторжении документа, именно поэтому желательно включать такой пункт в сам договор аренды.

Чем расторжение договора аренды отличается от отказа выполнять обязательства?

Эти понятия имеют существенные различия, которые зачастую сводятся:

• к причинам реализации любого из этих действий;
• к процедуре осуществления любого такого действия.

Основания для прекращения договора

Любой документ, который носит в своем содержании договорные отношения, может иметь причины для его расторжения.
В этом случае такими основаниями выступают:

1. Окончание срока аренды, который прописан в документе.
2. Соглашение между сторонами на добровольной основе.
3. По инициативе владельца.
4. По инициативе квартиросъемщика.

К сожалению, в последних двух случаях часто возникают споры между сторонами, которые не получается разрешить без вмешательства суда.

По соглашению сторон

Когда речь идет о расторжении какого-либо договора, то обязательным условием является составление сторонами специального соглашения о расторжении/прекращении. Оно также оформляется после истечения срока документа.

Главное, что необходимо сделать арендатору и арендодателю – это прийти к консенсусу, после которого не придется посещать зал суда.

Само соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон должно содержать следующую информацию касательно проводимой процедуры:

• № договора, который подлежит расторжению;
• личная и контактная информация обеих сторон сделки;
• основания, которые послужили поводом для прекращения отношений;
• отсутствие претензии от обеих сторон.

Составленный и подписанный в двустороннем порядке документ подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе. Это соглашение в обязательном порядке должно быть оформлено в двух экземплярах, которые носят одинаковую юридическую силу.

После обоюдного согласия на прекращение отношений подписывается уже и сам договор о расторжении. При выполнении этого действия, стороны обычно прикладывают акт обратной передачи арендодателю его арендованного имущества. Именно этот документ будет считаться конечным доказательством того, что сделка была прекращена.

Так как договор аренды между владельцем и съемщиком подлежал государственно регистрации, то необходимо произвести аналогичную процедуру в случае его расторжения.

Внимание! Если возникают споры и стороны не могут договориться самостоятельно, то это дело передается на рассмотрение в суд.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке возможно в следующих случаях:

• вывалена порча имущества, нанесенная арендатором;
• неоднократное нарушение условий договора со стороны съемщика;
• на протяжении двух месяцев арендатор не вносил арендную плату за помещение;
• не производился капитальный ремонт арендатором (в случаях, когда ответственность за это возложена на временного пользователя).

Список причин для совершения прекращения может дополняться, если нарушаются иные обязанности или условия договора.

По инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора происходит на следующих основаниях:

• имущество не было предоставлено в аренду или владелец препятствовал его использованию по назначению;
• были выявлены существенные недостатки после заключения документации, которые не могли быть обнаружены при осмотре до подписания сделки;
• не производился капитальный ремонт собственником (в случаях, когда ответственность за это возложена на арендодателя);
• имущество негодно для использования, но пользователь не имеет к этому какого-либо отношения.

Основания для прекращения сделки собственником

Неточности в формулировке условий о праве арендатора на отказ

Если в договор аренды включается пункт о расторжении, то нужно внимательно отнестись к составлению формулировки. Если фраза будет носить двусмысленный характер, то судья может вынести свое решение исходя из своих убеждений.

В договоре не прописана возможность расторжения договора в досудебном порядке

Бывают случаи, когда в договоре указывают фразу только о том, что съемщик может потребовать у второй стороны расторжения договора, но это не значит, что он может в прямом смысле расторгнуть договорные отношения.

Но спасением для него в такой ситуации может стать наличие отдельного пункта в договоре о прекращении сделки, где прописаны конкретные действия обеих сторон.

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Часто арендодатели включают пункт, в котором арендатор обязан будет уведомить владельца о досрочном освобождении здания. Только здесь ничего не упоминается о праве временного пользователя имущества на отказ от договора.

Это серьезное нарушение, ведь данная фраза не наделяет правом арендатора обратиться в суд с иском в одностороннем порядке.

Право на расторжение договора в зависимости от его срока

В соответствии с ГК РФ ст. 610 договор может иметь следующие виды срока:

• определенный;
• неопределенный.

Важно! Если документы имеют неопределенный характер, то прекращение сделки по поводу недвижимого имущества должно уведомляться стороной договора за 3 месяца. Но подписанты имеют право в договоре обозначить иные сроки о предупреждении подобных действий.

Чтобы выполнить все этапы расторжения деловых отношений, нужно собрать документы:

• о приеме-передаче арендного имущества;
• о передаче имущества, которое соответствует всем техническим требованиям и условиям договора;
• об имуществе, находящегося внутри арендуемого объекта недвижимости;
• о передаче дубликата ключей арендатору здания;
• об отсутствии каких-либо претензий со стороны съемщика.

Внимание! Список может дополняться в зависимости от требований судебного органа, в котором, вероятно, будет проходить слушание по делу.

Наем жилья зачастую путают с арендой здания, но существует конкретное и единственное отличие между этими понятиями. Нанимателем в таких отношениях может выступать только физическое лицо, а вот юридические лица смогут воспользоваться лишь схожей услугой – арендой здания.

Уведомление второй стороны о прекращении договора

Наем, в отличие от аренды, не предусматривает обязательного извещения второй стороны о будущем расторжении отношений. Но если это прописано в договоре найма, то сторона уведомляет о своих намерениях за 3 месяца до совершения расторжения.

При этом наличие срока договора никак не влияет на решение сторон, пользователь может расторгнуть договор тогда, когда ему это будет удобно. Письмо о расторжении контракта аренды направляется на регистрационный адрес собственника.

Срок ожидания ответа

Если стороны отношений изначально договорились о предупреждении жильца за нарушения условий договора и наймодателем было дано определенное время, чтобы вторая сторона смогла испарить ситуацию, то этот период должен быть зафиксирован в договоре найма помещения.

Обычно это время называют «разумный срок», определяется конкретный период, которого должно хватить для исправления всех ошибок и недочетов. Но если за это время не было выполнено никаких исправительных действий, то дело передается в судебный орган.

Подписание соглашения

Соглашение обычно выступает как самый простой и быстрый документ, который можно заключить и применить между сторонами сделки. Он оформляется либо для исправления определенных нарушений или же для расторжения отношений.

Если наем был заключен более чем на один год, то договор должен пройти обязательную государственную регистрацию в ЕГРН. Соглашение же в этом случае послужит основанием для прекращения сделки и регистрации в Росреестре расторгнутого договора.

Акт приема-передачи жилплощади

Если соглашение между членами контракта все-таки было достигнуто, то в таком случае должен быть оформлен акт приема-передачи имущества. Он не обязательный, но в случае возникновения каких-либо споров его наличие существенно окажет положительную роль.

В этом документе указывается:

• наименование обеих сторон;
• вид передаваемого в пользование имущества;
• состояние недвижимости.

Внимание! Если у членов контракта отсутствуют какие-либо претензии или недовольства, то это стоит отразить в самом акте.

Земельного участка

К сожалению, в ЗК РФ нет конкретной статьи об этапах проведения прекращения таких отношений, но вполне можно руководствоваться общими требованиями кодекса.

Так как землевладение является полноценным объектов арендуемого имущество, то к нему может быть причастно 2 случая расторжения:

1. Если арендное время не указано в документах и сторона была уведомлена о прекращении сделки.
2. Если одна из сторон имеет на это право, определенное контрактом.

Когда арендодатель является собственником территории, то арендатору передается право на аренду данного участка. А, когда владелец не имеет отношения к этой недвижимости, то арендатор может получить лишь право пользования.

Нежилого помещения

Что касается нежилых помещений, то законодательство РФ не разделяет порядок прекращения контракта для жилой или нежилой недвижимости. Для нее действуют такие же нормы и правила.

В связи со смертью арендатора

В таком случае право аренды передается наследнику арендатора, а его смерть не является основанием для прекращения контракта. Если в бумагах предусмотрен пункт об односторонней внесудебной аннуляции, то владелец здания может им воспользоваться. В противном же случае этот вопрос урегулирует местный суд.

Как быть, если согласие не было достигнуто?

Если один из членов отношений не идет на уступки, то любой спор всегда можно попробовать решить через государственный орган исполнительной власти.

В какой суд обращаться?

Если дело касается спором между юридическими лицами, то за него берется арбитражный суд. Когда разногласия возникают между физическими лицами и индивидуальными предпринимателями, то решение выносит суд общей юрисдикции.

Составление искового заявления

Иск должен всегда подаваться в письменной форме и содержать в себе:

1. Полная информация о суде, в которое подается данный иск.
2. Подробное описание нарушенных условий контракта.
3. Доказательства и обстоятельства, на которые будет ссылаться истец при ответе.

В заявлении также должно указываться об уведомлении стороны об обращении к судебным приставам.

Прилагаемые документы и доказательства

Главную роль при вынесении решения судьей играют предоставленные ему доказательства и все возможные документы, подтверждающие наличие нарушений второй стороной.

Ими могут выступать:

• копия договора о расторжении;
• копия уведомления второй стороны;
• копия почтовой квитанции;
• копии выписок по счетам;
• копии актов с выявленными нарушениями.

Важно! Оба члена контракта имеет право использовать дополнительные доказательства, но только при условии, что они были получены законным путем.

В арбитражном суде иск должен рассматриваться не более чем за три месяца с момента получения соответствующего заявления. А в гражданском суде общей юрисдикции не более чем за 2 месяца соответственно.

Если дело очень серьезное и для его решения требуется больше времени, то срок может быть увеличен до полугода.

Штрафные санкции за одностороннее расторжение договора

Если наложенный штраф не имеет никаких существенных обоснований, то гражданин имеет право подать в суд за предъявление о выплате неустойки. Спор в таком случае будет решаться местными властями по заявлению любого заинтересовавшегося лица.

Последствия досрочного расторжения договора аренды

Иногда арендодатели, которые разбираются в юридических аспектах, нарочно составляют договор об аренде именно таким образом, чтобы съемщик не имел никакой выгоды и понес серьезные убытки.

В случае, когда в договоре имеется информация о лишении залоговой суммы по причине досрочного разрыва контракта, то данный факт является основанием для его отмены и обращения за помощью к юристам.

Заключение

Договор может больше не нести юридическую силу либо по соглашению между двумя участниками контракта, либо в одностороннем порядке одного из них.

Чтобы это реализовать необходимо соблюдать все пункты, предусмотренные законодательством страны и органами исполнительной власти по сбору документации и выполнению всех неотделимых этапов процедуры. Лучшим вариантом для обеих сторон будет самостоятельное урегулирование возникшего вопроса.

Источник: https://1st-urist.ru/nedvizhimost/rastorzhenii-dogovora-arendy-po-initsiative-arendodatelya-i-arendatora.html

Как расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

Обновлено 15.11.2019

2019-11-11T13:44:11+03:00

Договор аренды предусматривает свои условия расторжения, которые должны выполнить обе стороны: арендатор и арендодатель. Расторжение договора аренды всегда сопровождается документальным оформлением с помощью соглашения.

Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.

Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.

Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

• По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
• В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
• По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

• Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
• Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
• Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором , если имеется какое-то из этих условий:

• Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
• В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
• Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
• Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

• Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.
• Договор может быть аннулирован по инициативе нанимателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в самом тексте соглашения, либо опираться на законодательство РФ.
• При несогласии контрагента с расторжением, наниматель вправе расторгнуть соглашение через суд.
• При наличии юридических оснований и отказе контрагента в аннуляции договора наниматель может осуществить досрочное прекращение соглашения в судебном порядке.
• Перед подачей иска необходимо пройти ту же процедуру, что и при разрыве соглашения по обоюдному согласию:

• составить и передать контрагенту уведомление о расторжении договора,
• дождавшись указанного в уведомлении срока предложить заключить соглашение о расторжении.

1. При отказе наймодателя заключить соглашение или дальнейшем требовании платежей, наниматель должен обратиться в судебные органы по месту жительства с иском о принудительном расторжении договора найма.
2. При согласии сторон они могут аннулировать соглашение в удобный для них срок.
3. Для этого стороны заключают соглашение о расторжении, в котором указывается конкретная дата аннулирования договора.
4. В соглашении можно указать пункт, что оно является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт составляется позднее перед прекращением действия договора.
5. В случае отсутствия претензий у сторон друг к другу и подписания соглашения и акта приема-передачи, договор прекращает свое действие, а стороны освобождаются от юридической ответственности друг перед другом.
6. Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.
7. Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца.
8. Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом.
9. По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора.

Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

Обращаться для этого нужно:

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Задать вопрос

Бесплатная консультация юриста

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

• напрямую в местный офис Росреестра;
• в МФЦ («Мои документы» или аналогичный);
• онлайн через портал «Госуслуги» (если имеется подтверждённый аккаунт заявителя, физического лица);
• с помощью Почты России, направив нотариально заверенное заявление и пакет документов.

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

1. Заявление.
2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
4. Документы арендодателя:

• для физического лица – паспорт;
• для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Изменения в ЕГРН будут внесены:

• при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
• при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
• при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.

• Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.
• Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).
• Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.
• Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

• название суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• суть договора аренды и его основные условия;
• причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
• содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени.

Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:

• Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
• Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
• Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
• Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
• Отсутствие претензий друг к другу.
• Дата с подписями сторон.

Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Одним из самых популярных видов арендных и схожих с ними отношений является наём жилья.

По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.

Однако ст. 687 ГК указывает, что если наниматель желает прекратить отношения, он вправе это сделать – но лишь при условии, что в срок не позднее 3 месяцев до даты предстоящего расторжения предупредит об этом наймодателя. Предупреждение должно быть сделано в письменном виде.

В этом коренное отличие договора найма от аренды. Для аренды недвижимости тоже есть возможность отказаться от дальнейших отношений по сделке в одностороннем порядке, но лишь в случае если договор был заключён на неопределённый срок. Наём же позволяет нанимателю прекратить правоотношения когда угодно, предварительно уведомив наймодателя.

Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.

Однако возможна ситуация, когда стороны условились, что владелец жилья сначала предупреждает жильца о допущенном нарушении и даёт время на то, чтобы исправиться.

В этом случае в самом договоре должно быть указано, в какой срок наниматель должен дать ответ либо принять необходимые меры. Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке».

Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.

Важно

Исчислить «разумный срок» сколь либо точно нельзя. В итоге, если ответ не получен, а нарушенные обязанности не исполнены, решение будет принимать судья и уже он будет определять, какой срок может рассматриваться как разумный.

Стороны могут подписать соглашение:

• О порядке исправления нарушений (например, наниматель, просрочивший оплату по договору, принимает на себя обязательство погасить долг в установленные сторонами сроки).
• О расторжении договора. В этом случае отношения прекращаются с того момента, как соглашение вступает в силу.

В том случае, если наём заключался на срок более года, договор согласно ч. 2 ст. 674 ГК РФ должен быть зарегистрирован в ЕГРН в порядке, предусмотренным ч. 2 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.

Если достигнуто соглашение о досрочном прекращении договора либо одна из сторон имеет право произвести расторжение во внесудебном порядке, должен быть подписан акт приёма-передачи.

Этот документ не относится к числу обязательных по гражданскому законодательству, однако он позволяет избежать споров о том, в каком состоянии наниматель (либо арендатор, если речь идёт о договоре аренды) вернул помещение.

В акте приёма-передачи указываются:

• Наименования сторон (для граждан – полное имя, для организаций – название).
• Объект, передаваемый по акту.
• Состояние объекта на момент осмотра.

Важно

Если стороны по итогам расторжения договора не имеют друг к другу претензий, крайне желательно отразить этот факт, указав его в тексте акта.

Такая ситуация может возникнуть в случаях, когда договор аренды заключен без указания срока (ст. 610 ГК РФ) или когда срок срочного договора аренды закончился, но арендатор продолжает аренду без возражений со стороны арендодателя, тогда считается, что договор заключен сторонами на тех же условиях на неопределенное время (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

Отсутствие срока в договоре дает возможность расторгнуть договор аренды в любой момент. При этом инициирующая расторжение сторона должна предупредить контрагента о прекращении договора аренды за три месяца, если иное не установлено договором. Эти правила распространяются и на договор субаренды, как продленный на неопределенное время, так и изначально заключенный с таким условием.

Некоторые арендодатели предусматривают в договоре возложение на арендатора обязанности по уведомлению арендодателя о расторжении договора за определенный срок. Какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заблаговременном уведомлении об одностороннем расторжении?

Судебной практике известны случаи, когда с арендатора, не выполнившего условие договора о заблаговременном уведомлении арендодателя за определенный срок до даты расторжения договора, взыскивались убытки в виде упущенной выгоды, а также неустойка (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Источник: https://pred-pravo.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-2020/

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами) — Право на vc.ru

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

​Cтанислав Сазонов, юрист, экономист, предприниматель

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

Пункт 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ.

1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

• Станислав Сазонов – Блог на vc.ru
• Станислав Сазонов – Блог на vc.ru
• vc.ru

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать

Источник: https://vc.ru/legal/82406-arendator-protiv-arendodatelya-desyat-vazhnyh-yuridicheskih-voprosov-ob-arende-v-rossiyskom-internete-s-otvetami

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

О расторжении договора в связи с истечением срока аренды

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора.

Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия.

Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок.

А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо.

Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя.

Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке.

Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610  Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

Как оформить передачу арендованного помещения?

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи.

Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю.

Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении.

Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте.

Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами.

А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения.

Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

аренда
инструкция
расторжение договора

Источник: https://argumentplus.ru/blog/realty/rent.html