Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Форма имущественных отношений, которую мы хотим представить в этой статье, довольно распространена и многогранна. Поэтому стоит разобрать не только само понятие, но и виды аренды. А также остальные важные особенности подобного типа договоров.

Понятие

Аренда — вид деятельности, название которого имеет латинские корни (arrendare — сдавать внаем). Это одна из форм имущественного договора, характеризующаяся передачей собственности во временное пользование (или временное владение и пользование) арендатору арендодателем. Естественно, за определенную плату.

Для лучшего знакомства с понятием и видами аренды обратимся к примеру. Арендатор оплачивает временное пользование землей и ее ресурсами. Это так называемая земельная рента, а также амортизация процента за использование материальных активов. А вот доходы, продукция, урожай, полученные арендатором за время пользования земельным участком, считаются его полноправной собственностью.

Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Объекты аренды

Объектом аренды может стать и движимое, и недвижимое имущество. Например:

  • здание;
  • земельный участок;
  • сооружение;
  • предприятие;
  • оборудование;
  • транспортное средство и проч.

Иными словами, объект любого вида договора аренды — это непотребляемая собственность. Что-либо, не теряющее своих свойств в процессе эксплуатации.

Договор аренды обязательно определяет собственность, сдаваемую в аренду, — данные, ее индивидуализирующие, обязательно прописываются в документе. Зарубежное право допускает аренду не только чего-то материального, но и прав, акций, иных ценных бумаг, паев товариществ.

Форма договора

Любой из видов договоров аренды заключается именно в письменной форме при наличии двух условий: срок — более одного года, одна из сторон — юридическое лицо (в этом случае срок может быть и менее года).

Если подписывается документ по поводу недвижимого имущества, чей срок аренды — более 1 года, то соглашение подлежит государственной регистрации в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.

Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Две стороны

У каждого из видов аренды две стороны:

  • Арендатор (рентер, лесси, тенант, посессор) — это юридическое или физическое лицо, которое заключает договор аренды, а также вносит плату за пользование (владение и пользование) имуществом арендодателя. ГК не вносит относительно этой стороны каких-то особых ограничений, правил. Требование только одно: лицо должно быть дееспособным, как и любой другой субъект правовых, гражданских отношений.
  • Арендодатель (лессор) — это сторона (юридическое, физическое лицо), предоставляющая арендатору за плату имущество во временное пользование (или же владение и пользование). Отметим, что сдать что-либо в наем может только собственник этого объекта.

Сроки договора

Срок любого вида аренды — это соглашение между двумя сторонами. Он обязательно прописывается, фиксируется в договоре. Если же такие данные в документе не указаны, то его можно считать заключенным на неопределенный срок.

Это случай удобен тем, что и арендатор, и арендодатель могут в любой момент отказаться от его исполнения. Условие здесь одно: другую сторону нужно предупредить о своем решении за месяц (при сдаче недвижимости — за три месяца).

С этого ракурса видов аренды четыре:

  • До 1 года — краткосрочная.
  • 1-5 лет — среднесрочная.
  • 5-49 лет — долгосрочная.
  • Период действия договора не обговорен сторонами — бессрочная.

Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Основные виды аренды

Законодательство Российской Федерации подразделяет аренду на четыре разновидности:

  • Поднаем.
  • Собственно аренда.
  • Подаренда.
  • Наем.

Существует также разделение видов аренды имущества по типу сдаваемой собственности — недвижимой и движимой. Это следующая градация:

  • Лизинг (финансовая аренда).
  • Аренда транспортных средств с предоставлением прав по технической эксплуатации и управлению.
  • Аренда ТС без предоставления прав по технической эксплуатации и управлению.
  • Прокат движимого имущества.
  • Аренда зданий и сооружений.

Давайте разберем эти виды права (аренды) более подробно.

Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Прокат

Договор регулируется п. 1 ст. 626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливает определение соглашения: по данному документу арендодатель обязан предоставить движимую собственность арендатору во временное пользование и владение за установленную плату.

Особенности договора:

  • Заключается в письменной форме, считается публичным.
  • Арендодатель правомочен в любое время отказаться от своих обязательств, предупредив вторую сторону о своем решении за 10 дней.
  • Арендная плата — твердая сумма и регулярно вносимые платежи.
  • Арендодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт сданной собственности.
  • Соглашение заключается на год. Его автоматическое продление не допускается.

Запрещается следующее:

  • Передача арендатором своих прав третьим лицам.
  • Сдача в субаренду.
  • Безвозмездная передача имущества.
  • Залог своих правомочий.

Аренда ТС с предоставлением услуг по техноэксплуатации и управлению

Данный вид деятельности, сдача в аренду регулируется ч. 1 ст. 632 Гражданского Кодекса. Это вид фрахтования на время (аренды) транспортного средства, когда арендодатель арендатору представляет право временного владения и пользования ТС за плату. При этом лессор сам оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации транспорта.

Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Теперь ключевые особенности соглашения:

  • В отношении данного договора не действует положение об автопродлении, преимущественном праве арендатора.
  • Вне зависимости от срока действия документ возможно составить только в письменной форме.
  • Вопросы будущих взаимоотношений арендатор и арендодатель самостоятельно включают в документ.
  • Арендатор возмещает арендодателю все убытки в связи с гибелью транспорта, если лессор сможет доказать, что они были причинены в силу обстоятельств, за которые по договору (или по действующему законодательству) отвечает рентер.

Аренда ТС без предоставления услуг по управлению и техноэксплуатации

Этот вид права аренды во многом соответствует вышеописанному. Поэтому здесь мы приведем только его ключевые отличия:

  • Управление транспортным средством осуществляется силами арендатора.
  • Поддерживать надлежащее состояния арендуемого ТС — это обязанность лесси. Также арендатор обязан проводить капитальный и текущий ремонт техники.

Аренда сооружения, здания

Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Соглашение об аренде характеризуют следующие черты:

  • По договору во временное пользование (владение и пользование) лессор обязан передать арендатору сооружение или здание.
  • Документ заключается только в письменной форме — остальные его варианты недействительны.
  • Если срок вида аренды помещений более года, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.
  • Передача объекта арендатору осуществляется по документу о передаче (например, по передаточному акту), который подписывается обеими сторонами.
  • Обязанность арендодателя (передача во временное пользование здания или сооружения) считается выполненной, когда обе стороны подписали передаточный акт.
  • Обязательно должен быть установлен объем арендной платы. Если она рассчитывается, исходя из площади сооружения или здания, то ее размер определяется фактическими параметрами объекта. Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Теперь касательно вида земельной аренды:

  • При сдаче в аренду сооружения или здания также передается в пользование та часть земельного участка, на которой находится объект, который необходим для полноценного пользования имуществом.
  • Если арендодатель также и собственник земли, на которой находится сооружение и здание, то вместе с недвижимостью передается во временное пользование и этот участок.
  • Если же на землю предусмотрено иное право (кроме собственности), или оно не определено в договоре, то на весь срок соглашения лесси имеет право временно пользоваться только тем участком, без которого полноценная эксплуатация здания или сооружения невозможна.
  • Аренда объекта, который находится на земельном участке, не являющимся собственностью арендодателя, допускается и без согласия на то владельца земли. Но только в случае, если это не противоречит законодательству, договору с собственником участка.
  • Если во время срока аренды земельный надел, на котором находится сооружение, здание, продается иному лицу, то за рентером все же сохраняется право пользования тем участком, без которого нормальная эксплуатация объекта невозможна.

Аренда предприятия

Договор об аренде предприятия является самым многопунктным. Во временное пользование передается не только имущественная структура, необходимая для осуществления арендатором предпринимательской деятельности, но и следующее:

  • Здания.
  • Сооружения.
  • Оборудование.
  • Земельные участки.
  • Запасы материалов, сырья и топлива.
  • Иные оборотные средства.
  • Правомочия на пользование водными ресурсами, землей, природными богатствами, сооружениями, зданиями, имущественными объектами, связанными с данным предприятием.
  • Право на обозначение, индивидуализирующее деятельность данного завода или комбината.
  • Уступка прав требования, перевод долгов, которые относятся к объекту-предприятию.

Особенности договора здесь можно выделить следующие:

  • Заключается только в письменной форме.
  • Становится действительным после государственной регистрации.
  • Передача собственности проходит только по передаточному акту.
  • Кредиторы предприятия должны быть уведомлены о факте аренды.
  • Если кредитор не сообщил в письменном виде о своем согласии на переводы долга, то в течение 3 месяцев после заключения договора аренды он правомочен потребовать досрочного исполнения обязательств или их прекращения.
  • Если кредитора не уведомили о передаче предприятия, то в продолжение 1 года с этого события он может предъявить судебный иск для удовлетворения своих вышеизложенных требований.
  • Арендатор и арендодатель несут солидарную ответственность по долгам, которые были переданы без согласия кредитора.

Финансовый лизинг

Иное название явления — финансовая аренда. Это специальное приобретение имущества в собственность, но не для личного пользования, а для сдачи объекта во временное пользование, владение.

Срок аренды при этом приближен к сроку его эксплуатации, а также амортизации цены предмета лизинга.

Таким образом, арендодатель здесь лизинговыми платежами и возвращает себе затраченные на покупку средства, и получает сверх этого прибыль.

Договор здесь трехсторонний. Лизингодатель приобретает объект у поставщика, предприятия, чтобы передать его в пользование лизингополучателю за соответствующую плату.

Финансовый лизинг определяют следующие признаки:

  • Имущество приобретается лессором не для личного пользования, а для сдачи в аренду.
  • Лизингодатель выбирает по собственному усмотрению и имущество, и продавца.
  • Реализатор объекта в курсе, что последний приобретается для сдачи в лизинг.
  • Претензии по дефектам, качеству и комплектности объекта непосредственно отправляются реализатору, продавцу.
  • Ответственность за порчу, случайную гибель имущества передается лизингодателю после подписания акта передачи-приемки.

Что может стать предметом лизинга? Весь спектр неупотребляемых вещей — имущественные комплексы, сооружения, здания, предприятия, транспортные устройства, оборудование, иные объекты, необходимые для предпринимательской деятельности.

При этом предметом лизинга нельзя назвать земельные наделы, природные ресурсы, имущество, для которого законодательные акты РФ запрещают свободное обращение или вводят особый порядок последнего.

Понятие «аренда» весьма многогранно, так как насчитывает в себе несколько основных видов, которые внутри себя классифицируются на более мелкие. Однако для всех подобных договоров существуют общие правила по срокам, сторонам сделки, ее предмете и проч.

Источник: https://BusinessMan.ru/ponyatie-i-vidyi-arendyi.html

Договор аренды зданий и сооружений

Определение 1

Договор аренды зданий и сооружений – это отдельный вид арендного договора, предметом которого являются здания и сооружения, т. е. объекты недвижимости.

По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору за плату здание или сооружение во временное пользование и владение; арендатор должен принять по передаточному акту здание или сооружение, своевременно вносить арендную плату, поддерживать предмет договора в надлежащем состоянии, возвратить имущество по истечении сроков аренды.

Читайте также:  Контроль качества проведения капитального ремонта многоквартирного дома

Нормы, которые регулируют возникающие из договора аренды отношения, закреплены в Гражданском кодексе (гл. 34).

При государственной регистрации юристы руководствуются:

  • нормами Федерального закона;
  • подзаконными нормативными правовыми актами;
  • информационными письмами Президиума ВСА.
  • Если срок договора аренды зданий и сооружений не менее года, то он является формальным. Договор считается незаключенным, если отсутствуют условия о его предмете и размере арендной платы.

Виды (формы) арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Ничего непонятно?

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Предмет и форма договора аренды зданий и сооружений

Предмет договора аренды выступают непосредственно арендуемые здания и сооружения, которые относятся к недвижимому имуществу. Гражданский кодекс не проводит четкого разграничения между сооружениями и зданиями и не придает этому юридического значения. Однако отдельные исследователи предпринимают попытки разграничить эти понятия и выделить их основные отличительные признаки.

К зданиям в разных источниках относятся:

  • жилые и нежилые объекты с разными правовыми режимами использования;
  • объекты, предназначенные для постоянного проживания людей или для работы;
  • дома, постройки, архитектурные сооружения.

Сооружения – это: автозаправочные станции, газовые и нефтяные скважины, магистральные трубопроводы, гидротехнические сооружения, тепловые узлы, физкультурно-оздоровительные, спортивные, спортивно-зрелищные сооружения (плавательные бассейны, дворцы спорта, стадионы, спортивные залы, концертно-спортивные дворцы), оранжереи, мосты, трансформаторы и иные инженерные сооружения, непосредственно связанные с землей. Сооружения предназначены только для технических целей и люди могут в них находиться только временно.

В российском законодательстве используется понятие «нежилое помещение». Нежилое помещение – это объект недвижимости, который отличается от понятий сооружения или здания, в котором находится и неразрывно с ним связанное. Нормы Гражданского кодекса об аренде помещений распространяются на нежилые помещения.

Предмет договора аренды может передаваться арендатору во временное пользование и владение, или же исключительно во временное пользование.

Одновременно с правом аренды помещений передается права на часть земельного участка, занятую данной недвижимостью и необходимой для ее использования (ст. 652 ГК).

Арендодатель обязан передать право на часть земельного участка, на котором находится сооружение или здание. На соответствующую часть земли передается право аренды или иное право, предусмотренное договором.

Замечание 1

Если арендодатель собственником земельного участка не является, то аренда помещения допускается без согласия собственника данного участка (если это не противоречит установленным договором или законом условиям).

Срок и цена договора аренды зданий и сооружений

Срок аренда в договоре существенным условием не является, поэтому в договоре может не определяться. Максимальный срок для аренды сооружений и зданий не установлен.

Если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться сооружением или зданием при отсутствии возражений арендодателя, то договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях (ст. 621 ГК).

Если в договоре срок аренды не определен, то считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. Любая из сторон имеет право от договора отказаться, предупреди вторую сторону за три месяца (ст. 610 ГК).

Под ценой в договоре аренды подразумевается арендная плата, которая является существенным условием. При отсутствии в письменной форме согласованного сторонами условия об арендной плате договор считается незаключенным.

Арендная плата может быть установлена в любой форме, прописанной в ст. 614 ГК. Установленная арендная плата включает плату и за пользование частью земельного участка, на котором расположен. Эта норма является диспозитивной.

Цена может устанавливаться за весь объект целиком или только за единицу площади. В таком случае арендная плата складывается из фактического размера здания или сооружения (ст. 564 ГК).

Арендатор и арендодатель выступают сторонами договора аренды. Арендодатель – это любой дееспособный субъект (индивидуальный предприниматель, юридическое или физическое лицо, публичные образования). Чаще всего арендодателем является собственник имущества или управомоченное собственником лицо (поверенный по договору поручения, представитель по доверенности и т.д.).

Муниципальные и государственные унитарные предприятия, субъекты права хозяйственного ведения, могут с согласия собственника сдавать в аренду данное имущество. Если эти предприятия основаны на праве оперативного управления, то они могут сдавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество только с согласия собственника данного имущества.

Договор аренды должен заключаться только в письменной форме (ст. 651 ГК) в виде составления одного экземпляра, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет к признанию его недействительным.

Если срок договора аренды составляет более года, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается действительным и заключенным с момента этой регистрации.

Государственная регистрация обеспечивает со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов, создает гарантии выполнения сторонами своих обязательств в надлежащем виде.

При этом государственная регистрация не затрагивает содержания данного гражданского права, не ограничивает автономию воли сторон, их юридическое равенство, имущественную самостоятельность, поэтому не может рассматриваться в качестве произвольного вмешательства государства или ограничение прав человека.

Источник: https://spravochnick.ru/pravo_i_yurisprudenciya/dogovor_arendy_zdaniy_i_sooruzheniy/

§.4.2. Виды и формы арендных платежей

Следует
различать видыарендной
платы как способа на­числения
платежей и формы ее, т.е. внешнее
материально-вещественное
или стоимостное их воплощение (схема №
10).

  • В
    зависимости от конкретных условий может
    применяться
    один из видов арендных платежей или
    соответствующая комбинация.
  • Долевой
    метод арендных платежей, хотя и учитывает
    сложности начального этапа производственного
    предпринимательства, но фактически
    реализует порочный принцип: чем лучше
    работаешь, тем больше плати.
  • Наиболее
    целесообразным способом изъятия арендных
    платежей
    во многих случаях является установление
    их в определенном
    размере от стоимости сдаваемого в аренду
    недвижимого
    имущества, в том числе и земель с учетом
    качества и местоположения,
    спроса и предложения в конкурентной
    среде.

По
форме привлекательны натуральные или
компенсационные платежи, когда расчеты
производятся товарами, выпускаемыми с
использованием объекта аренды, или
путем
оказания арендатору встречных услуг
(ст. 614 ГК РФ). Такая
форма позволяет начинающим предпринимателям
сначала развернуть производство,
а
затем рассчитаться по арендным
платежам.

  1. Схема
    № 10 «Виды и формы арендных платежей»
  2. Виды арендной платы
  3. По способу начисления
  4. По периодичности выплат
  5. Фиксированная сумма
  6. Периодические
  • Долевое участие в прибыли, продукции и др.
  • Возрастающие
  • Единственные
  1. В % от стоимости объекта аренды
  2. С авансовым взносом
  3. По способу уплаты
  4. Смешанные
  5. Линейные
  6. Снижающиеся
  7. Сезонные

Другие варианты

Предоставление услуг

Передача арендодателю вещи в собственность или аренду

Затраты на улучшение объекта аренды

Иные способы

Арендные платежи

  • За здание (помещение)
  • За сооружение
  • За землю
  • За предприятие и другие объекты
  • Натуральная
  • Денежная
  • Смешанная

Форма арендной платы

§.5. Аренда нежилых помещений

Отношения
по аренде недвижимости регулируются
положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ,
а к аренде зданий и сооружений также
применяются положения специального
параграфа 4 той же главы.

По
Договору аренды арендодатель обязуется
предоставить арендатору имущество за
плату во временное владение и пользование
или во временное пользование. При этом,
плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования
арендованного имущества, являются
собственностью арендатора.

Право
сдачи имущества в аренду принадлежит
его собственнику или лицу, управомоченному
собственником или законом сдавать
имущество в аренду.

Предприятия
могут сдавать в аренду недвижимое
имущество, принадлежащее им на праве
хозяйственного ведения, только с согласия
собственника. Федеральное предприятие
не имеет права сдавать в аренду здания
без согласия Министерства РФ по управлению
государственным имуществом, на практике
эти полномочия передаются территориальным
органом МГИ.

Сдача
в аренду объектов недвижимости,
относящихся к муниципальной собственности,
входит в компетенцию органов местного
самоуправления (Федеральный закон «Об
общих принципах организации местного
самоуправления в РФ»).

Недвижимое
имущество, принадлежащее по праву
хозяйственного ведения предприятиям
железнодорожного транспорта, может
сдаваться в аренду с согласия федерального
органа исполнительной власти в области
железнодорожного транспорта (Федеральный
Закон от 20.07.1995г. «О федеральном
железнодорожном транспорте»).

Источник: https://studfile.net/preview/405665/page:7/

Договор аренды зданий и сооружений. Договор аренды предприятий

Понятие договора аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Правила § 4 главы 34 ГК РФ применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами об аренде предприятия.

В отличие от общих положений договора аренды в § 4 главы 34 ГК РФ содержаться специальные правила, посвященные правовому регулированию аренды зданий и сооружений, что обусловлено особыми свойствами предмета договора.

1. Неразрывная связь с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В случаях когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

2. Объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров аренды зданий или сооружений установлены более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

В договоре аренды недвижимости должны быть четко указаны адрес и площадь арендованного объекта. При аренде земли к договору нужно приложить кадастровый план участка, а при аренде зданий, помещений (или их частей) — поэтажные планы.

Форма договора аренды зданий и сооружений. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Если договор аренды зданий или сооружений заключен на срок не менее одного года, он подлежит государственной регистрации.[1]

Понятие договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом (ст. 656 ГК РФ).

  • Договор аренды предприятий имеет свои особенности.
  • Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия: земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
  • При этом следует иметь в виду, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью[2], не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Читайте также:  В каких случаях надо оформлять транспортную накладную, а в каких: товарно-транспортную накладную

Содержание договора аренды недвижимости. Арендодателем может быть как собственник имущества, так и другое лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

ГК РФ не ограничивает предельного срока аренды — в соответствии сп. 1 ст. 610 ГК РФ срок договора аренды определяется договором, однако следует помнить, что законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).

Для договора аренды недвижимости обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендная плата может быть установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, при этом общая арендная плата будет определяться исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Арендная плата вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ)[3].

Если законом не предусмотрено иное, арендатор здания (сооружения) вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендатор может потребовать также уменьшения арендной платы за недостатки сданного в аренду имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Следует учитывать, что стоимость коммунальных услуг в сумму арендной платы, как правило, не входит и возмещается сверх нее. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Арендодатель может производить улучшения арендованной недвижимости: отделимые и неотделимые. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Договор аренды зданий, сооружений, отдельных помещений (складских и офисных) может предусматривать право их выкупа (по окончании срока аренды или досрочно) либо без права выкупа. К отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила договора о купле-продаже.

Передача недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды недвижимости объект должен быть возвращен арендодателю также с помощью подписания передаточного акта.

Источник: https://studref.com/442219/pravo/dogovor_arendy_zdaniy_sooruzheniy_dogovor_arendy_predpriyatiy

36 ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

36

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Договор аренды здания, сооружения – это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

  • Договор аренды здания, сооружения является:
  • 1) реальным – считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;
  • 2) возмездным;
  • 3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Предметом договора аренды здания, сооружения является здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей и являются недвижимым имуществом.

Арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается не заключенным.

Арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст.654 ГК РФ).

Форма договора

– письменная. Он заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Следующая глава

Источник: https://staff.wikireading.ru/18101

Понятие и виды договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) – договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Краткосрочные (2 года) договоры аренды недвижимости в регистрации не нуждаются.

  • Бытовой прокат;
  • Аренда транспортного средства;
  • Договор фрахтования;
  • Договор чартера;
  • Аренда зданий и сооружений;
  • Финансовая аренда (лизинг).

Договор проката – соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенности бытового проката:

  • Предмет договора. Предметом договора может служить только движимое имущество. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства;
  • Специфический статус арендодателя. Арендодателем по договору проката может быть только коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества, т.е. юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является постоянной целью его предпринимательской деятельности;
  • Срок договора проката не может превышать один год.

Обязанности арендодателя:

  • Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;
  • В присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в арену имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации;
  • На арендодателе лежит обязанность по осуществлению капитального и текущего ремонта, сданного по договору проката.

Главная обязанность арендатора – вносить платежи за аренду.

Договор аренды транспортных средств

  • Выделение договора аренды транспортного средства в качестве одного из видов договоров аренды продиктовано особенностями его предмета и нетипичными полномочиями арендатора.
  • Предмет договора аренды ТС – транспортные средства, являющиеся техническими устройствами, предназначенными для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и перемещающихся в пространстве вместе с грузом или буксируемым объектом.
  • Закон регламентирует две разновидности договора аренды транспортного средства:
  • Договор аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время). По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем является письменной независимо от срока аренды;
  • Договор аренды транспортного средства без экипажа. По данному договору арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа также является письменной независимо от срока аренды.

Договор фрахтования (чартера)

Договор фрахтования (чартер) – договор, по которому одна сторона (фрахтовщик) обязуется предоставить другой стороне (фрахтователю) за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

Порядок заключения договора фрахтования, а также форма указанного договора устанавливаются транспортными уставами и кодексами.

Договор аренды здания (сооружения)

Договор аренды здания (сооружения) – договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Необходимость выделения данного вида договора аренды обусловлена особенностями правового режима зданий и сооружений.

Читайте также:  Как правильно оформить куплю-продажу квартиры

Предметом данного договора аренды может выступать только здание или сооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения (так называемые нежилые помещения), отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды. Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только нежилые строения.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, договор аренды здания или сооружения на срок до одного года должен считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий договора аренды строения относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы

Договор финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (лизинга) – договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Виды лизинга:

  • Финансовый лизинг – вид лизинга, при котором предмет лизинга передается лизингополучателю на срок, соизмеримый по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его;
  • Оперативный лизинг – вид лизинга, при котором лизингодатель покупает имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование.
  • Возвратный лизинг – разновидность лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель;
  • Прямой лизинг – это лизинг, при котором собственник имущества (поставщик) самостоятельно сдает объект в лизинги др.

Данный договор является:

  • Консенсуальным. Это означает, договор считается заключенным с момента согласования всех существенных условия сторонами;
  • Возмездным – договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей;
  • Синаллагматическим (взаимным) – договор, в котором у каждой из сторон имеются обязанности;
  • Двусторонним – каждая сторона имеет и права, и обязанности;
  1. Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов
  2. Форма договора финансовой аренды, как всякой предпринимательской сделки, должна быть письменной
  3. Существенными условиями договора лизинга являются:
  • условие о предмете лизинга;
  • условие о продавце предмета лизинга;
  • условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды.

Источник: https://okrainaruneta.ru/ponyatie-i-vidy-dogovora-arendy/

Договор аренды зданий и сооружений

Сборник хозяйственных договоров с ми, Голованов Н.М.

4. Договор аренды зданий и сооружений

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Особенности договора

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.*(32)

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание».

Сооружение — это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание — это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и сооружений являются:

  • это объекты, созданные людьми, а не природой;
  • они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;
  • это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;
  • это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.
  • Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.*(33)

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения).

Она должна учитывать стоимость объекта аренды*(34), его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.).

Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.*(35)

Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.

Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Кроме того, п. 4 ст.

614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным.

До недавнего времени арбитражная практика неоднозначно подходила к решению вопроса о регистрации права, вытекающего из договора аренды.

В большинстве случаев суды полагали, что право аренды подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Отсюда следовало, что государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших арендных прав на объект договора. Должен быть также предварительно осуществлен кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости.

Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только после этого можно регистрировать договор аренды.

Существовала и прямо противоположная практика, отвергавшая изложенные подходы и базировавшаяся на необходимости регистрировать право аренды одновременно с договором аренды, заключаемым на срок более года.

Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассмотрел это противоречие и пришел к выводу, что «положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества.

Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.

26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества». Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации.

При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.

  1. До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
  2. При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.
  3. Здесь возможны две ситуации: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда он не является таковым.

В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) обычно предусматривается и передача в аренду соответствующего земельного участка, на котором здание (сооружение) расположено. Арендатору земельный участок может быть передан и на ином праве.

Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, то считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.

При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами.

Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия.

Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Источник: https://kommentarii.org/dogovora/page13.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector