Особенности реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок при аренде государственного или муниципального имущества

Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.

Суть и выгода аренды муниципальной собственности

Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.

В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.

Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.

Что входит в муниципальное имущество

При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.

Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.

Стоит уточнить, что помимо муниципального имущества допускается арендовать и объекты государственной собственности. Принципиальных различий здесь практически не имеется, потому как оба процесса регулируются одними и теми же законами.

Кто может стать арендатором

В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.

Субъектами среднего бизнеса признают:

• индивидуальных предпринимателей (ИП);
• различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
• крестьянские и фермерские хозяйства;
• партнерства либо сообщества хозяйственного типа.

В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.

Договорное сопровождение сделки

Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.

В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора).

Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты.

И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:

1. соглашение с возможностью последующего выкупа помещения;
2. договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
3. соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
4. договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
5. контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
6. договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.

Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.

Специфика аренды

Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:

• муниципального унитарного предприятия;
• автономного госучреждения;
• муниципального органа, при условии оперативного управления.

Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона.

Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки.

То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.

Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным.

Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов.

Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.

Сведения по объектам, а также информация, касающаяся таковых, публикуется на сайте torgi.gov.ru. Здесь можно посмотреть сведения об актуальных предложениях, основные условия аренды и размер оплаты.

Порядок аренды на конкурсной основе

Независимо от того, какой вариант выбран – торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.

Типовой список бумаг включает:

1. учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
2. бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
3. банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
4. бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия. 

Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.

Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.

Допустима ли аренда без проведения конкурса

Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.

Список включает следующие случаи:

1. Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
2. Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
3. Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
4. Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
5. Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.

Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:

• религиозные организации;
• профсоюзы;
• политические партии;
• общественные фонды;
• адвокатские и нотариальные конторы;
• медицинские и образовательные учреждения;
• отделения связи, почта.

А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.

Льготы

Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.

Налогообложение

Еще один момент, о котором не стоит забывать – вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.

Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора – передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.

Аренда муниципальной собственности – процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица.

Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-municipalnogo-imushhestva

Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

По общему правилу участники гражданских правоотношений, в том числе юридические лица, приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободно устанавливают свои права и обязанности на основе договора и определяют любые не противоречащие законодательству условия договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Правила гражданского законодательства применяются и к отношениям с участием Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, поскольку иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ).

Применительно к упомянутым субъектам, а также созданным ими юридическим лицам (государственным и муниципальным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям) закон предусматривает особые правила распоряжения принадлежащим им имуществом, в том числе сдачи его в аренду. Эти правила определяют необходимость проведения торгов, по результатам которых может быть заключен договор аренды или иной договор, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования государственным и муниципальным имуществом. Такие положения закреплены, в частности, в ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), которая предусматривает особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

• Так, по общему правилу договоры аренды государственного или муниципального имущества могут быть заключены только по результатам конкурсов или аукционов. Это правило распространяется на следующие виды имущества:
• — движимое и недвижимое имущество, которое не закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями;
• — движимое и недвижимое имущество, которое принадлежит на праве оперативного управления бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления;

— недвижимое имущество, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарным предприятиям либо закреплено на праве оперативного управления за автономными учреждениями (ч.ч. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Эти нормы направлены на достижение целей Закона о защите конкуренции, к которым относится, в частности, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков (ч. 2 ст. 1 этого федерального закона).

Порядок проведения торгов на право заключить договор аренды государственного или муниципального имущества установлен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (утверждены приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, далее — Правила). Обычно торги проводятся в форме аукциона. Проведение их в форме конкурса возможно только в отношении видов имущества, перечень которых утверждает ФАС России (п. 3 Правил). Этот перечень определен приложением 2 к Правилам. В отношении отдельных видов имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды может быть заключен только путем проведения торгов в форме конкурса. Это касается объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем (п. 3.1 Правил).

Источник: https://jurkonspb.ru/osobennosti-arendy-gosudarstvennogo-i-munitsipalnogo-imushhestva/

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок регулируется Гражданским, Земельным законодательством и иными нормативно-правовыми актами.

Какие условия необходимо соблюдать для реализации преимущественного права?

1. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Необходимо уведомить арендодателя о намерении заключить новый договор в срок, указанный в договоре. Если же срок получения уведомления договором не установлен, то необходимо это сделать в разумный срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

2. Арендатор должен был добросовестно исполнять свои обязанности по договору.

В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности.

В этом случае должны отсутствовать какие-либо письменные претензии (например, нарушение срока оплаты) арендодателя в адрес арендатора и судебные споры.

3. Договор не должен быть возобновленным на неопределенный срок. В противном случае суд может признать, что арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок. В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой арендатор не лишается преимущественного права в случае возобновления договора аренды на неопределенный срок;

4. Должно отсутствовать соглашение сторон о расторжении договора после направления арендатором арендодателю заявления о заключении договора на новый срок.

Внимание! Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок можно реализовать только при одновременном наличии всех вышеперечисленных условий.

Более того преимущественное право действует только в отношении аренды одного и того же объекта.

Реализация преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора  на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Но намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает обязанность предоставить земельный участок на новый срок.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11).

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

Пример условия:

“Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок”.

Особенности реализации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Исходя из смысла данной статьи арендатор и в отношении государственного или муниципального земельного участка обладает правом на заключение договора на новый срок. Но в соответствии с указанной нормой законом или договором может быть определено иное.

Следовательно, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов должно осуществляться с соблюдением условий, которые закреплены в ст.17.1 Закона о защите конкуренции.

Если условие об исключении преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок не согласовано, то арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок и заключит договор с третьим лицом в течение года со дня истечения срока договора аренды, арендатор, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, может потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Если вопрос касается преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, то арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет исключительного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Источник: https://zemarenda.ru/preimushhestvennoe-pravo-na-zaklyuchenie-dogovora-arendy-na-novyj-srok/

Условия реализации преимущественного права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов

Согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.

2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 — 16 части 1 данной статьи.

Частью 3 статьи 17.

1 Закона № 135-ФЗ установлено, что в порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.

Согласно части 9 статьи 17.

1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Важно то, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением случая принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (например, для собственных нужд или его отчуждения) или в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, получая во владение и (или) пользование государственное или муниципальное имущество при условии добросовестности арендатора, можно быть уверенным в продлении в будущем срока действия договора аренды, что позволяет развивать бизнес уже на протяжении длительного периода времени.

Кроме того, в целях исключения возможности умышленно необоснованного отказа в продлении договорных отношений в части 11 статьи 17.

1 Закона № 135-ФЗ о защите конкуренции закреплено право арендатора, с которым договор не был продлен, потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с иным лицом договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Возврат к списку

Источник: http://www.prockomi.ru/explain/prokuror-razyasnyaet.php?ELEMENT_ID=7410

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

• товариществам собственников жилья,
• лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
• образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения,
• медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

• передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
• представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

• Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ,
• Водного кодекса РФ,
• законодательства РФ о недрах и о концессионных соглашениях.

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поэтому в таких случаях применяются специальные нормы. Так, если объектом договора аренды выступает земельный участок, то применяется специальный порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах (ст.

38 Земельного кодекса РФ, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв.

постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808).

Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

• главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности,
• Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 7880 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75.

Стороны заключили на аукционе договор аренды лесного участка, который находится в государственной собственности. Можно ли без проведения торгов изменить условия такого договора аренды?

Нет, Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Однако до принятия указанного постановления судебная практика была неоднородной.

Дело в том, что некоторые арбитражные суды допускали изменение условий договора аренды на основании дополнительного соглашения без проведения аукциона. Другие суды, наоборот, отрицали такую возможность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2012 г. № А43-25582/2011, от 1 июня 2012 г. № А28-6737/2011, ФАС Северо-Западного округа от 16 апреля 2013 г. № А13-4717/2011).

Согласно одной из этих позиций при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения или по требованию одной из его сторон невозможно. Такое императивное правило следует из части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ.

Иными словами, по общему правилу изменить условия договора аренды лесного участка, который был заключен на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон нельзя.

Другая позиция принимает во внимание то, что использование арендуемого лесного участка возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа (ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса РФ).

Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов. А эти объемы вполне могут отличаться от объема, который указан в заключенном по результатам торгов договоре аренды.

Причем такое различие объема использования лесов может быть как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В связи с этим изменяются и условия договора аренды.

С учетом разных правовых позиций коллегия судей ВАС РФ передала указанное выше дело в Президиум для формирования единообразной судебной практики.

Организация или предприниматель арендует государственное или муниципальное имущество. Срок аренды подходит к завершению. При каких условиях арендатор может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов?

Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

• арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности и готов заключить новый договор аренды на условиях перечисления арендной платы по рыночной стоимости,
• арендатор заключил договор до 2 июля 2008 года и после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (т. е. договор считается возобновленным на неопределенный срок).

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

• размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России,
• минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Во-вторых, по общему правилу договор может продолжить свое действие в результате его возобновления. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Однако таким способом могут воспользоваться не все арендаторы, а только те, которые получили соответствующее имущество в аренду до 2 июля 2008 года (т. е. до даты вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, которая ввела обязательное проведение торгов для заключения договора аренды).

Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 1 постановления № 73.

Что нужно сделать, чтобы заключить договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, воспользовавшись преимущественным правом?

Во-первых, арендатору необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом (или проведения торгов для заключения такого договора). Такой арендатор также должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды.

Такие разъяснения содержат пункты 2 и 3 постановления № 73.

Во-вторых, в договоре стороны должны согласовать условия:

• о сроке (арендодатель обязан заключить новый договор на срок не меньше чем три года, уменьшить срок можно только на основании заявления арендатора),
• об арендной плате (размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки).

Такие правила (о направлении уведомления и согласовании условий договора) предусмотрены пунктом 4.2 постановления № 73.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно этих условий, то для разрешения спора любая из сторон может обратиться в суд (ст. 446 ГК РФ). Суд определяет размер арендной платы на основании оценки. Такое разъяснение содержит пункт 4.3 постановления № 73.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев (п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

• в установленном порядке принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом,
• у арендатора есть задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

• Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества
• Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов
• В каком порядке заключается договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок в случае его возобновления
• Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности
• Архив новостей

Источник: https://piterlaw.ru/news/predostavlenie-gosudarstvennogo-i-municipaljnogo-imuschestva-bez-provedeniya-torgov-2463

Договор аренды может быть признан недействительным

05.09.2016

Чтобы сдать в аренду нежилые помещения, принадлежащие государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления, необходимо получить согласие собственника.

В соответствии с гражданским законодательством учреждения не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан  недействительным (статья 173.1 ГК РФ).

Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое учреждение заключает договор аренды.

Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Управление Росимущества по Омской области.

Областные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с Министерством имущественных отношений Омской области в порядке, установленном Законом Омской области «Об управлении собственностью Омской области».

Решением Омского городского Совета от 13 июня 2007 года № 20 утвержден порядок управления имуществом, закрепленным за муниципальными учреждениями. Передача в аренду указанного имущества согласовывается с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.

Заключение договоров аренды в отношении имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным учреждениям, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, установленных статьей 17.1 Закона «О защите конкуренции».

– медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

– организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;

– физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.

Заключение договоров аренды в отношении имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, а также в отношении имущества бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае:

– арендаторами являются хозяйственные общества, созданные указанными учреждениями;

– деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы.

В этих случаях установлен запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.

В соответствии с Законом об основных гарантиях прав ребенка если учреждение образует социальную инфраструктуру для детей, то  для заключения договора об аренде необходима оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболеваний у детей, их социальной защиты и социального обслуживания. Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения установлена возможность ухудшения условий.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и перечень видов имущества, в отношении которого заключение договоров аренды может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 года № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества.

Организатором торгов может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени.

Организатор торгов создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.

Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора.

Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок, поданных участниками. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок.

Договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. При заключении договора цена такого договора не может быть ниже начальной цены договора, указанной в извещении о проведении конкурса, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Договор аренды недвижимого имущества, закрепленного за государственным или муниципальным учреждением, заключенный на срок год или более, подлежит государственной регистрации.

Порядок проведения государственной регистрации договора аренды установлен Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация осуществляется по заявлению сторон договора. С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора.

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность заявителя.

Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов, а представитель юридического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени юридического лица.

2. Договор аренды, составленный в соответствии с  действующим законодательством и подписанный сторонами со всеми приложениями.

Если в аренду сдается часть объекта недвижимости, то к договору аренды должен быть приложен паспорт объекта недвижимости с указанием части, сдаваемой в аренду. В случае если договор подписан представителем стороны сделки, необходимо представить документ, подтверждающий полномочия лица на заключение договора аренды.

3. Согласие органа управления государственным или муниципальным имуществом на передачу имущества в аренду.

4. Отчет об оценке передаваемого в аренду имущества.

За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Установленный размер государственной пошлины – 2000 рублей для физических лиц, 22000 рублей для юридических лиц.

В случае если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращаются обе стороны, то размер государственной пошлины будет составлять  для физического лица – 1000 рублей,  для юридического лица  — 11000 рублей.

Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственная пошлина не взимается.

Нотариально заверенные документы могут быть отправлены почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении.

Подать заявление и иные необходимые для государственной регистрации документы, подписанные электронной подписью, можно и на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги».

Срок государственной регистрации договора аренды составляет 10 рабочих дней, проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

После проведения государственной регистрации оригинал договора аренды выдается лично или направляется заявителю почтовым отправлением при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации.

Жанара Шарипова,

главный специалист-эксперт

отдела регистрации прав

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/dogovor-arendy-mozhet-byt-priznan-nedeystvitelnym/

Вас рф о преимущественном праве арендатора на заключения договора аренды на новый срок

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 05.06.2012 N 17540/11
ПО ДЕЛУ N А51-2845/2011
«ВОПРОС О НАЛИЧИИ (ОТСУТСТВИИ) ОСНОВАНИЙ ДЛЯ ПОНУЖДЕНИЯ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПОДЛЕЖИТ РАССМОТРЕНИЮ СУДАМИ В ПОРЯДКЕ ИСКОВОГО ПРОИЗВОДСТВА»

Суть спора

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее — департамент) и ООО «Дальжен» (далее — общество) заключили договор аренды земельного участка в целях размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой.

Цель предоставления земельного участка соответствовала виду его разрешенного использования — «для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой».

За три месяца до истечения срока действия договора общество обратилось в департамент с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок для использования в целях размещения станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтных предприятий, стоянки автомобильного транспорта.

До подачи заявления о продлении договора аренды общество обратилось с заявлением об изменении в кадастре недвижимости вида разрешенного использования земельного участка, определенного как «для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой», на иной вид — «станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; стоянки автомобильного транспорта». Кадастровая палата приняла решение об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка на заявленный обществом.

• В связи с отказом департамента в предоставлении земельного участка для указанных целей общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения департамента незаконным, а также об обязании принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды с уточнением новой цели использования земельного участка.
• При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос наличия или отсутствия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
• Проблема наличия преимущественного права  арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет перед другими лицами при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить данный договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Если арендодатель отказался заключать договор на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Рассматриваемая проблема получила весьма широкое отражение в судебной практике, в том числе на уровне Президиума ВАС РФ.

Ранее разъяснения по вопросу преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок были даны в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 35 данного Информационного письма, положения п. 1 ст.

621 ГК РФ предоставляют арендатору, надлежащим образом исполнявшему условия договора, преимущественное право, которое может быть реализовано при наличии определенных условий.

Такими условиями является отказ арендодателя в заключении договора на новый срок и заключение им в течение года договора аренды с другим лицом.

Источник: http://olegumerenkov.ru/vas-rf-o-preimushhestvennom-prave-arendatora-na-zaklyucheniya-dogovora-arendy-na-novyjj-srok/