Можно ли продать часть дома без земли

Можно ли продать часть дома без земли

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя.

Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки.

Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка.

Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг.

Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом.

Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится.

А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Можно ли продать часть дома без земли Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком. Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Можно ли продать часть дома без земли директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

  • Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
  • Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
  • Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Можно ли продать часть дома без земли Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет — 400 кв. м. ( «4 сотки»). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

Можно ли продать часть дома без земли директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

Можно ли продать часть дома без земли директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Объявления о продаже земельных участков в Екатеринбурге и Свердловской области

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/8401

Как продать дом без земельного участка. Купля-продажа жилого дома без земли – 10 советов по законному оформлению

Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующему законодательству? Этот вопрос часто встречается на тематических форумах. Нормативной базой предусмотрена реализация строения и земли как единого целого.

Пакеты документов при этом подготавливаются для каждого из объектов отдельно. В Росреестре не выйдет регистрировать одно без другого.

Но предусмотрены исключения, позволяющие беспрепятственно продать дом даже без участка, сделав все в рамках закона.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Продажа дома без земельного участка по закону

Можно ли продать часть дома без земли

Процесс сделок, связанных с куплей-продажей строений и участков как единого комплекса имущества, регламентирован статьей №35 Земельного Кодекса РФ

Как продать дом без земельного участка – 10 советов как сделать оформление законным

Если вас интересует, можно ли продать дом без земельного участка, при этом сделать все в рамках законодательной базы, вам пригодятся рекомендации специалистов, работающих в сфере недвижимости:

Совет 1. Воспользуйтесь исключениями из статьи 35 ЗК РФ

Пунктом 4 вышеуказанной статьи, позволяет продать дом отдельно от участка, если:

  • Отчуждается только часть здания, и выделить землю, на которой она расположена невозможно.
  • Реализуется дом, расположенный на территории, не находящейся более в кадастровом обороте.

Информацию о возможности применения этих случаев вы сможете узнать, подготавливая документы для продажи дома. Не лишней будет консультация юристов.

Совет 2. Проверьте наличие документов на постройку и участок

Перед тем как продать дом без земли убедитесь, что есть бумаги на постройку и на участок. Их должен был предоставить предыдущий собственник. Если они отсутствуют, обратитесь в соответствующую инстанцию с заявлением об изменении обладателя собственности, или о получении участка в аренду.

Чтобы в дальнейшем проводить сделки с землей, вам необходимо иметь всю техническую документацию на нее. Для небольших территорий кадастровый паспорт можно не оформлять.

Проверьте наличие документов на дом и землю

Можно ли продать часть дома без земли

Совет 3. Выясните, какая территория относится к строению

Продажа дома без земельного участка невозможна, без уточнения всех деталей. В соответствующем органе нужно узнать, какая территория закреплена за постройкой. Когда площади недостаточно для отчуждаемого строения, урегулировать это можно получив соответствующее постановление.

Согласно действующим нормам права, за владельцем постройки закрепляется не только земля под домом, но и прилегающая к нему территория

Совет 4. Пригласите специалистов по земельным вопросам

Обратившись в соответствующую организацию, вы сможете воспользоваться следующими услугами:

  • Обозначение границ участка.
  • Составление плана земли.
  • Проведение топографической съемки.

Все это необходимо для постановки надела на учет в центре регистрации земельных участков. Также этот пакет бумаг пригодится при получении выписки из технической документации.

Совет 5. Переуступите право аренды участка

Еще один вариант, при котором можно продать дом без земли – когда участок арендован. Если строение находится в собственности, а территория нет, к купчей прилагается специальный документ. В нем отмечается передача прав новому арендатору. Данный факт регистрируется в Росреестре.

  • Убедитесь в том, что ваш договор об аренде еще действителен, и по нему отсутствуют задолженности.
  • Оформите переуступку права аренды земли
  • Можно ли продать часть дома без земли

При регистрации документов, подтверждающих переуступку права аренды, отправляется уведомление в муниципальные органы, о произошедших изменениях

Совет 6. Как продать дом без участка, когда здание в собственности, а земля в пользовании

Нередко происходит продажа домов без участка, если хозяин постройки владеет землей по договору о бессрочном пользовании. Тогда территория не является собственностью продавца. Она только предоставляется ему для определенных нужд. В этом случае, при подписании купчей, в ней указываются:

  • Размеры территории.
  • Реквизиты документа, на основании которого осуществлялось пользование участком.

Совет 7. Как продать дом, если он в собственности, а на землю документов нет

Если дом числится вашей собственностью, но у вас нет никаких документов на землю, продать вы его не сможете! Ни один нотариус не возьмется за оформление такой сделки. Чтобы исправить ситуацию, вам понадобится узаконить землю под домом, для этого ее нужно:

  • Выкупить.
  • Приватизировать.
  • Арендовать.
Читайте также:  В какой срок налоговый агент уплачивает ндс

Обращаясь за профессиональной помощью при продаже дома без участка, вы сможете избежать большинства неприятных сюрпризов. В соответствии с землеустроительным законодательством, каждое здание в обязательном порядке должно быть закреплено за участком.

Оформите землю на себя, если не сделали этого ранее

Можно ли продать часть дома без земли

Совет 8. Как продать постройку, оставив себе часть территории

Продажа жилого дома без земельного участка или его части возможна только после официального размежевания. После этого на учет становятся уже два объекта, один из которых будет с домом. Каждому из владельцев будут выданы отдельные Свидетельства о регистрации прав собственности на землю.

Для различных областей и территорий предусмотрены свои нормативы земли. Местная власть может прописывать как минимальные, так и максимальные размеры отчуждаемых участков

Совет 9. Как продать жилой дом, если земля находится в долевой собственности

Сделки, связанные с долевой собственностью и ее отчуждением сторонним лицам оформляются в нотариальных конторах. Простая письменная форма предусмотрена только для сделок между обладателями долей.

Реализовать свою часть в доме можно только с отчуждением соответствующего участка территории. В некоторых случаях сначала делают дарение микрочасти, после чего вступает в силу приоритетное право.

Продайте микро долю в доме, чтобы вступило в действие преимущественное право

Можно ли продать часть дома без земли

Совет 10. Как продать дом, если у постройки и земли разные владельцы

Все договора по отчуждению должны оформляться в соответствии с законом. Ситуация усложняется, когда дом и земля изначально записаны на разных собственников.

Нужен агент по недвижимости?

  1. При таких условиях купля-продажа жилого дома без земельного участка может быть оформлена только после того, как владелец сооружения выкупит или оформит в аренду землю под постройкой, или наоборот.
  2. Оформите документы на строение и участок на себя, чтобы беспрепятственно продать дом
  3. Можно ли продать часть дома без земли

Узнать больше о том, какие тонкости может содержать каждая сделка по купле-продаже дома вы сможете у специалистов агентства недвижимости «Колизей». Обращайтесь, мы подробно ответим на каждый из ваших вопросов!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-domov/10-sovetov-kak-zakonno-oformit-prodazhu-doma-bez-zemelnogo-uchastka

Как продать долю в доме без земли, какие документы нужны, сроки

Долевое владение собственностью не редкость. В большинстве случаев собственность такого типа попадает к родственникам после вступления в наследство.

Каждый из собственников имеет право распоряжаться своей долей как ему угодно, но и с учетом интересов других собственников. Так, если он захочет продать свою долю, то на это потребуется получить согласие или письменный отказ остальных хозяев.

В то же время не следует путать долю в доме и часть. Нюансы продажи таких сделок с недвижимостью рассмотрим далее.

Чем отличается доля от части дома?

Доля – это право собственности на определенный процент в общей площади помещения. Часть дома – это физически обособленный объект. В этом случае на продажу уже не требуется согласие остальных собственников.

Часть дома должна соответствовать таким требованиям:

  • эту часть можно отделить физически, она должна иметь отдельный вход, отдельные приборы учета потребления ресурсов;
  • выделенная часть дома должна соответствовать санитарно-техническим требованиям;
  • должна соответствовать понятию недвижимого имущества согласно статье 130 ГК РФ;
  • в ходе отделения этой части помещения не должны быть нарушены права других собственников. Например, отделение части дома не должно привести к тому, что остальная площадь дома станет меньше.

На отдельную часть дома нужно оформить соответствующую документацию – технический паспорт, правоустанавливающие, поставить на кадастровый учет.

Можно ли продать долю или часть дома без земли?

Согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ, если у одного гражданина отчуждается право собственности в пользу другого человека часть недвижимого имущества, а это имущество располагается на земельном участке, то право собственности на этот надел переходит вместе с частью дома новому владельцу.

Простыми словами: продажа части дома без передачи в собственности того куска земли, на которой эта часть расположена, невозможно.

Оставить за собой право на землю можно только в том случае, если его оформить как отдельный объект купли-продажи согласно статье 37 ЗК РФ. И это возможно только в том случае, если на этом участке не расположены объекты недвижимого имущества.

Важно: выделить долю в земельном участке не получится даже в судебном порядке, если он является частью подъездных путей к дому для остальных собственников.

Продажа доли

Продажа доли в доме или его части осуществляется по стандартному плану, но с одним нюансом – если речь идет о реализации доли, то согласно статье 250 ГК РФ, собственник обязательно должен оповестить об этом остальных совладельцев в следующем порядке:

  • всем собственникам направляется письменное уведомление о продажи доли, стоимости сделки;
  • у совладельцев есть месяц на то, чтобы принять приглашение к сделке или нет;
  • по истечению 30 дней с даты направления уведомлений, собственник доли, если остальные владельцы не изъявили желания выкупить площадь, может выставлять на продажу третьим лицам.

Если этого не сделать, совладельцы недвижимости могут обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи.

Образец договора купли-продажи части/доли дома:Можно ли продать часть дома без земли

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-dolyu-v-dome-bez-zemli/

Как продать дом без земельного участка инструкция без посредников

Можно ли продать часть дома без земли

Возможно ли продать дом без продажи земельного участка, на котором он находится? В Земельном кодексе Российской Федерации существуют четко установленные правовые нормы отвечающие на этот вопрос.

  • Содержание статьи:
  • 1. Возможно ли продать дом без земли
  • 2. Какие документы понадобятся
  • 3. Инструкция как оформить продажу дома

Возможно ли продать дом без земли

Часто возникает вопрос, можно ли оформить продажу дома без продажи земельного участка, на котором он находится.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью в виде строений, находящихся на земельном участке, осуществляются вместе с земельным участком в случае, когда у здания один владелец.

Правовые нормы, установленные на основании Федерального закона, таковы, что земля и строение на ней связаны воедино.

В понятие недвижимости входит такое имущество, которое напрямую связано с землей. При продаже земли продается и дом.И наоборот — если здание переходит в собственность к другому лицу, та же участь постигает земельный участок под ним.

В тех случаях, когда продается часть здания, одновременно отчуждается пропорциональная ему доля участка земли. При составлении договора на покупку дома, обязательно учитывается земельный вопрос. Если в договоре не прописана передача в собственность земли вместе со строением, он считается недействительным.

В 4 пункте 35-ой статьи кодекса оговариваются исключения из общего правила. То есть, дом и земля становятся не единым целым и не продаются вместе:

  1. если отчуждается часть сооружения, которую нельзя выделить на практике совместно с участком земли;
  2. если земля, на которой находится здание, изъята из оборота.

Какие документы понадобятся для продажи дома

Для оформления продажи дома вместе с землей нужно подготовить следующие документы:

  1. паспорт собственника;
  2. свидетельство на право владения недвижимостью;            
  3. план земельного участка и его технический паспорт;
  4. правоустанавливающие документы;
  5. заявление (адресуется в административный центр);
  6. постановление, выданное администрацией;
  7. юридически оформленный договор на покупку (продажу) строения;
  8. акт приёма-передачи;
  9. свидетельство о регистрации прав покупателей на приобретенный объект недвижимости.

Как оформить продажу дома — пошаговая инструкция без посредников

Сегодня есть много посреднических фирм, которые за весьма приличную плату возьмутся оформить для клиентов продажу либо покупку недвижимого имущества.

Для экономии времени и сил можно воспользоваться услугами одной из них. При  желании можно заняться оформлением сделки самостоятельно.

Для успешного проведения операции рекомендуется действовать в соответствии с несложной инструкцией, состоящей их нескольких последовательных шагов.

Во-первых, нужно выяснить, есть ли в бумагах на дом, оставшихся от предыдущего владельца, также документы на землю. Если вдруг их не обнаруживается, нужно написать в местные административные органы заявление на перевод участка земли в собственность или на получение его в аренду.

Во-вторых, надо получить на земельный участок:

  1. кадастровый план;
  2. технический паспорт;
  3. технические документы;
  4. кадастровый паспорт.

В последней редакции законодательства предусматривается необязательность кадастрового паспорта, если размер участка земли маленький.

В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него.

В-четвертых, потребуется пригласить специалистов из земельной организации, чтобы:

  1. обозначить границы участка;
  2. составить его план;
  3. выполнить топографическую съемку.

Затем все полученные бумаги нужно подать в центр регистрации земельных участков и получить оттуда на руки выписку из техдокументов.

В-пятых, все перечисленные выше и успешно подготовленные документы подаются в центр регистрации. Оттуда же получается свидетельство на владение недвижимостью.

В-шестых, с помощью грамотного юриста составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи. Затем оформляется акт приема-передачи недвижимого имущества.

По завершении означенных действий продажу дома и земли как единого целого можно считать успешно завершенной.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/401-kak-prodat-dom-bez-zemelnogo-uchastka.html

Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам

На рынке недвижимости  очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда.

Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями.

Частый вопрос  задают риэлторам, возможно ли купить или продать  дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.

Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка  под домом себе оставить.

В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для  начинающих риэлторов.

Возможно ли, законным образом продать дом без земли?

Ситуация первая – жилой дом и земельный участок находятся в собственности у одного хозяина.

По закону, дом и участок это единый имущественный комплекс, это декларирует статья 35 Земельного Кодекса РФ, поэтому если продается дом , то и земельный участок подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется  два пакета документов на строение и на участок. Одно без другого Росреестр не зарегистрирует.

Читайте также:  Как отразить в бухгалтерском учете и отчетности перевод долгосрочной задолженности в краткосрочную

Ситуация вторая — дом в собственности, земля в собственность не оформлена.

В этом случае земля может быть в аренде, тогда одновременно с договором купли-продажи дома составляется договор переуступки права аренды и также сдается в Росреестр на регистрацию перехода права аренды. Договор  аренды не должен быть просроченным, не должно быть задолженностей по арендной плате.

К договору переуступки права аренды прикладывается Уведомление муниципалитета о смене арендатора с входящим номером, в этом случае не обязательно ждать ответа от Администрации, процедура по закону носит уведомительный характер.

Все права и обязанности указанные в договоре аренды перейдут к новому арендатору.

Земельный участок может принадлежать собственнику дома  на основании договора на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения или Постановления о выделении участка, то есть основанием является пользование данным земельным участком, а не собственностью продавца. В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать , что жилой дом расположен на земельном участке мерою такой-то на основании такого-то земле отводного документа.

Если дом в собственности, а на землю нет вообще никаких документов, то нотариусы такую сделку вообще удостоверять не будут, надо сначала оформить землю под домом- взять в аренду, приватизировать или выкупить.

В простой письменной форме пока еще можно продать дом без земли ( если земля в муниципальной собственности), но это послабление в законе скоро закончится, так как по всем законам о земле строение должно иметь привязку к земле, а не висеть в воздухе.

Ситуация третья – можно ли продать целый дом, а часть земли оставить себе?

Это возможно после того, как будет проведено разделение участка, надо пригласить кадастрового инженера и провести процедуру размежевания, постановки на кадастровый учет двух участков, один с домом, другой свободный, получить два  новых Свидетельства о регистрации права собственности на каждый из новых участков. После этого можно продавать дом с участком, на котором дом расположен фактически. Но, уважаемые риэлторы, учтите, что в этом случае нужно соблюдать нормативы земли  для конкретной местности, например, в моем районе минимальный  участок — это 6 соток.

Ситуация четвертая – жилой дом и земля находятся в долевой собственности.

Напоминаю риэлторам, что после 01 января 2016 года сделки по отчуждению долевой собственности третьим лицам находятся в компетенции нотариусов. В простой письменной форме можно совершить сделку по продаже доли недвижимости совладельцам.

В этом случае должна происходить продажа (дарение) доли в праве  дома одновременно с долей в праве земельного участка.

Ситуация пятая – у дома  и земельного участка разные  частные собственники.

Этой ситуации в принципе не должно быть, но бывает, особенно для старой недвижимости ( до 2001 года), когда в документах был бардак. Эту ситуацию надо привести в соответствие закону. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформлением договора аренды с владельцем участка.

Источник: https://realtshcool.ru/984-vozmozhno-li-kupit-ili-prodat-zhiloy-dom-ili-chast-doma-bez-zemli-pomosch-rieltoram.html

Как продать долю в доме без земли

Владельцу доли в доме принадлежит часть не только здания, но и земли, на которой этот дом стоит. Хозяин может отдельно продать землю под постройкой, а остальную долю участка оставить в своем пользовании или продать отдельно. Для этого нужно будет получить согласие других собственников и провести платное межевание участка.

Если у вас есть какие-либо вопросы по продаже доли в частном доме отдельно от принадлежащей вам земли, обратитесь за консультацией к юристу по делам купли-продажи.

Также он детально разберет ваш случай и поможет, если сложности возникли уже в ходе регистрации сделки.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно: оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 77 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Чем отличается часть дома от доли

Владельцы доли в недвижимости нередко думают, что им принадлежит часть дома. Однако по закону часть и доля — разные категории. А именно:

  • Часть дома — это отдельная площадь, которая может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения в отдельном пользовании. То есть частью дома, например, будут считаться несколько комнат с отдельным входом (так называемые «дома на двух хозяев»). Как правило, эта часть выделена физически или владельцами оговорен порядок пользования.
  • Доля в доме — понятие, которое подразумевает долю в праве собственности. Если, к примеру, у дома два совладельца, это не значит, что одному принадлежит правая часть дома, другому — левая. Оба имеют право жить в доме свободно. При этом каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание, соразмерные доле.

Собственник может продать как долю дома, так и его часть. Однако у совладельцев всегда есть преимущественное право выкупа. Это значит, что в первую очередь продавец должен в письменном виде предложить выкупить свою долю им. А продать ее третьему лицу он имеет право только в случае их отказа и по цене, не ниже предложенной соседям.

Правомерна ли продажа доли в доме без земли

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.

Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:

  1. На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
  2. Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
  3. Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
  4. Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.

На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.

Далее он составит межевой план участка. Вам нужно подать его в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт. На этапе согласования также могут возникнуть различные сложности, преодолеть которые поможет профильный юрист.

Документы для оформления сделки

Если вы собрались продать свою долю в доме без земли или с соразмерным земельным участком, вам нужно собрать пакет документов, необходимых для этой сделки. Он будет состоять из:

  • свидетельства о государственной регистрации права;
  • кадастрового паспорта и плана участка, технического плана здания;
  • документов, подтверждающих происхождение права на недвижимость (дарственная, свидетельство о наследовании, договор покупки, ренты и т.д.);
  • разрешения на продажу от всех совладельцев, заверенные нотариально;
  • квитанций об оплате коммунальных услуг, подтверждающих отсутствие задолженности.

В случае продажи доли дома с участком на него нужно будет собрать аналогичный пакет документов и подать бумаги в местный муниципальный регистрационный орган.

Последовательность оформления

Продажа здания без земли выполняется в четыре базовых шага. Если на каком-то из них будет допущена ошибка, вполне вероятно, процедуру придется начинать заново. Это связано с тем, что многие необходимые документы имеют ограниченный срок действия.

Правильная последовательность:

  1. Подготовить документы, подтверждающие ваши права на дом и землю. Если таковых нет, нужно заняться их оформлением.
  2. Подготовить бумаги на земельный надел. Вам понадобятся кадастровый паспорт и план участка.
  3. Определить площадь земли, выделенной под строение. Для этого вам потребуется пригласить специалистов для замеров участка и оформления заключения.
  4. Вызвать специалистов для земельных работ по межеванию участка, составления плана и топографической съемки.

Подобрать специалистов для земельных работ можно как самостоятельно, так и с помощью профильных компаний. Порекомендовать подходящего специалиста может даже нотариус.

Затраты при оформлении

Конечная сумма на подготовку в первую очередь зависит от итоговой суммы сделки. Также потребуется оплатить ряд пошлин и налог на продажу, если это предусмотрено законом в вашем случае.

К расходам относятся:

  • подготовка всех необходимых документов и справок — стоимость будет зависеть от количества необходимых бумаг и расценок вашего региона;
  • налог в размере 13 % стоимости доли в случае, если вы владели недвижимостью менее 5 лет;
  • услуги нотариуса — стоимость его помощи также зависит от региона и составляет обычно от 5 тысяч рублей;
  • нотариальное удостоверение — стоимость в пределах 0,5 % от суммы сделки;
  • регистрация в Росреестре — наименее затратный пункт, обойдется вам всего в 2 тысячи рублей.

Источники:

Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-prodat-dolyu-v-dome-bez-zemli/

Реализация прав собственника: можно ли продать дом или земельный участок, на котором он стоит, один без другого?

Земельная собственность может отчуждаться в результате имущественных сделок по усмотрению землевладельца. При этом могут применяться различные варианты продаж земельного участка (ЗУ): с домом, возведённым на его территории или без дома. В каждом из этих случаев требуется следовать специальному алгоритму, установленному земельным и гражданским законодательством.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли продать землю отдельно от строения, расположенного на ней?

Можно ли продать свою землю, не продавая дом, расположенный на ней, если строение покупать не хотят? Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно с домом, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности. То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.

Читайте также:  Акт приема-передачи продукции - образец

Это положение регулируется нормами статьи 35 ЗК РФ. Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.

Исключение могут составлять случаи:

  • дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу;
  • постройка была не санкционированной, без официального оформления;
  • продаётся только часть участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.

Внимание: Строительство капитального объекта без получения разрешения и регистрации в Росреестре считается административным правонарушением.

Жилой дом также может продаваться только совместно с участком, на котором он возведён. Согласно Земельному законодательству земля следует судьбе дома, но без переоформления купли-продажи земельных участков право собственности на участок может оказаться оспоримым.

Дом продаётся без земли только в случаях:

  1. Когда ЗУ не оформлен в собственность.
  2. Продаётся только дом с придомовой территорией, являющейся частью надела.

Не оформленные в собственность участки могут принадлежать землевладельцам на правах:

  • пожизненно наследуемого владения;
  • аренды у муниципалитета;
  • постоянного (бессрочного) пользования.

Они переходят во владение автоматически при продаже дома, с указанием кадастровых и технических характеристик надела и формы права обладания. Это положение закреплено в ч.3 статьи 552 ГК РФ. На основании норм п. 2 статьи 271 ГК РФ, покупателю дома передаётся тот вид владения землёй, который принадлежал продавцу.

Если ЗУ в долевой собственности, но дом принадлежит только одному собственнику, он может продать жилое строение с участком под домом, а не принадлежащая собственнику дома доля земли должна остаться у совладельцев участка.

Если собственник земли и строения один и тот же, то для продажи ему придётся отмежевать часть участка в качестве придомовой территории. Эта часть ЗУ обязательно должна участвовать в сделке, иначе сделка не будет законной.

Что следует учесть в обоих случаях и на что обратить внимание?

Главное внимание нужно обратить покупателю земли с домом или без дома, на законность оформления сделки и надлежащее качество документации на недвижимость.

При оформлении и проверке правоспособности документации нужно учесть нижеследующее:

  1. Погибшее строение, если оно расположено на участке, но не участвует в сделке должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
  2. Отделение придомовой территории должно оформляться межеванием, с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи.

Кроме этого требуется учитывать следующие нюансы, без которых участие ЗУ в имущественной сделке не может признаваться правоспособным. Данные требования предъявляются в случае:

  • выдела части надела для купли продажи земли без дома, если он возведён на участке;
  • при продаже жилого дома без основной земельной площади.

Они состоят из нижеследующего:

  1. Придомовая территория должна соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру.
  2. При выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома.
  3. Каждый участок должен иметь подъезд и проход к основной дороге.
  4. Границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга.

В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения.

Как происходит оформление покупки и продажи?

В зависимости от того, какая часть земельного участка подлежит купле продаже, выстраивается алгоритм сделки, оформления документации и гражданско-правового договора, удостоверяющего сделку.

Только дома

Если ЗУ не в собственности, то при сделке собирается документация только на жилое строение. В договоре указывается, что данный дом расположен на земельном участке, находящемся в аренде у муниципального образования или принадлежит правообладателю на иных условиях (можно ли купить или продать землю в аренде?).

Если земля оформлена в собственность, требуется разделение участка на две части, одна из которых выступит в качестве придомовой территории, а вторая – останется собственнику в качестве надела и будет использоваться по целевому назначению.

Разделение ЗУ производится межеванием. Для этого требуется нижеследующее:

  1. Подойти в геодезическую компанию.
  2. Написать заявление на реорганизации ЗУ.
  3. Определить под придомовую территорию минимально допустимый размер площади.
  • снять с регистрационного учёта предшествующий ЗУ;
  • поставить на учёт два вновь образованных участка.

После получения в Росреестре пакета документации на участки с домом и без дома, можно приступать к оформлению сделки. Обязательно – при предъявлении паспортов сторон. Если действуют представители – при предъявлении нотариально удостоверенных доверенностей. Кроме этого потребуется собрать документацию на дом:

  1. Правоустанавливающий документ на дом и придомовую территорию, если ЗУ в собственности.
  2. Кадастровый паспорт на дом и ЗУ.
  3. План ЗУ с указанием границ придомовой территории.
  4. Свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН.
  5. Кадастровую справку об отсутствии обременений в виде ареста или залога.
  6. Технический паспорт дома (из БТИ).
  7. Выписка из домовой книги о лицах, прописанных в доме.
  8. Квитанции об оплате налога, коммунальных услуг.
  • Если дом был приобретён в браке, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга, а при совместном владении – согласие совладельцев.
  • Важно: Если дом был унаследован или получен в дар, разрешение от супруга не требуется.
  • После составления договора купчей, нужно провести регистрацию сделки в Росреестре. Здесь требуется подать следующие документы:
  • паспорта сторон;
  • заявление на регистрацию;
  • договор купли-продажи ЗУ в трёх экземплярах;
  • правоустанавливающие документы на дом и ЗУ;
  • свидетельство о собственности на дом и ЗУ или выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт дома;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Регистрационные услуги исполняются в течение 10 дней, если стороны сделки обратились одновременно, и 21 день – если подошли по отдельности. Стоимость пошлины – 2 тысячи рублей. По завершении регистрации сделка считается совершённой в полной мере, сведения о чём внесены в Государственный кадастр.

Только земли

Некоторые действия в таком случае остаются общими, а некоторые – специфичными. Если на участке расположен полноценный жилой дом, поставленный на учёт в Росреестре – также потребуется процедура межевания (можно ли продать землю без процедуры межевания?). Для оставления за собственником дома, понадобится часть земли, не меньше установленного в регионе минимума. Остаток надела допустимо продать. Межевание состоит из следующих этапов:

  1. Подача заявления в геодезическую компанию.
  2. Геодезические работы по разделению ЗУ.
  3. Составление кадастрового отчёта.
  4. Постановка новых участков на кадастровый учёт.

В этом случае документация на дом не потребуется. Для проведения сделки понадобятся лишь документы на землю, которые состоят из нижеследующего:

  • правоустанавливающий документ на ЗУ;
  • кадастровый паспорт на ЗУ;
  • кадастровый план ЗУ с указанием границ и координат поворотных точек;
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровая справка об отсутствии обременений.

Сделка оформляется составлением купчей на землю, которая обязательно подаётся для регистрации в Росреестр.

Справка: Подача документации в Росреестр может осуществляться через отделения МФЦ «Мои документы».

Стоимость пошлины для регистрации участка, который продаётся без жилого дома та же – 2 тысячи рублей. Не изменяются и сроки регистрации. Исключение составляют договора, которые удостоверялись нотариально. Здесь пошлина отменяется, а процедура сокращается до трёх дней.

После регистрации новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРН на участок, которым он вправе полноценно владеть и пользоваться по целевому назначению. Часть надела в виде придомовой территории сохраняется за предшествующим владельцем.

Особенности налогообложения

Согласно налоговому законодательству, любые доходы физических лиц, к числу которых относится и продажа недвижимого имущества, облагаются НДФЛ. Это положение отражено в статьях 208, 209, 210 и 224 НК РФ. Сумма налога устанавливается в размере 13% общей стоимости дохода за вычетом из общей суммы, полученной по сделке, 1 миллиона рублей.

НДФЛ не удерживается в случаях:

  1. Если недвижимость находилась в собственности более, чем 3 года.
  2. Если совокупная стоимость недвижимости, представленной к сделке, не превышает 1 миллион рублей.

Налоговое удержание производится с продавца недвижимости. Покупатель, согласно нормам статьи 220 НК РФ, вправе получить имущественный вычет, который заключается в возвращении ему 13% общей стоимости недвижимости, не превышающей двух миллионов рублей.

Имущественный вычет не начисляется в случаях:

  1. Если покупатель ранее получал вычет за приобретение недвижимости.
  2. Когда продавец и покупатель являются близкими родственниками: супругами или родителями и детьми.
  3. Если покупатель не является налогоплательщиком.

Больше нюансов о налогообложении купли-продажи земельных участков узнайте в отдельном материале.

Если продаётся только дом, а земля не оформлена в собственность, то налог распространяется только на стоимость дома, указанную в договоре купле-продажи. Здесь учитывается только рыночная стоимость объекта.

Когда участок находится в собственности и дом продаётся совместно с выделенной придомовой территорией, совокупно уплачивается налог с земли и дома, то есть – учитывается общая рыночная стоимость и сумма денег, полученных по сделке. О том, как купить земельный участок вместе с домом, что нужно в этом случае знать об оформлении сделки, узнайте в отдельном материале.

Если участок купили или приватизировали более чем 3 года назад, а дом возведён недавно и срок владения им менее трёх лет, то НДФЛ с продажи земли не удерживается, налогом облагается только стоимость капитального жилого строения.

Имущественный вычет начисляется покупателю и на придомовую территорию, и на жилое строение, если он имеет право на обозначенную налоговую льготу.

При реализации территории

Выплата имущественного вычета в пользу покупателя также осуществляется с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи как цена объекта, представленного к сделке. Здесь учитывается только стоимость земли, без учёта цены жилого строения.

Продажа дома без земли и участка без дома допускается только в случаях, соответствующих земельному и гражданскому законодательству: под жилое строение должна выделяться соразмерная часть придомовой территории, или применяться иные нормы законодательства. Сделка оформляется договором и регистрируется в Росреестре. С дохода может взиматься налог.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kuplya-prodazha/zemli-bez-doma-i-naoborot.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector