Изменение размера арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

Изменение размера арендной платы по договору аренды здания, сооружения, помещения

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.
  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре.

Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м.

По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

  • Фиксированная стоимость.
  • Цена за квадратный метр.
  • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

Что важно при расчете арендной платы:

  1. Размещение нежилого помещения.
  2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
  3. Назначение объекта.
  4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

Минимальная и максимальная стоимости

Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

Методика расчета

Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

В общем случае формула будет выглядеть так:

Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:

  • Аим – плата за имущество.
  • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
  • j инф – индекс инфляции.
  • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

Аим = Бап * Кз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кс * S, где:

  • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
  • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
  • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
  • Кт – тип нежилого помещения.
  • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
  • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

  • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
  • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
  • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
  • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
  • S – общая площадь нежилого помещения.

Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

Пример

Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

  • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
  • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
  • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
  • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
  • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
  • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
  • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
  • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
  • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:
  • 4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.
  • В месяц это выйдет 14515,2 рублей.
  • Скачать образец расчета аренды нежилого помещения

Индексация

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

Коэффициенты, используемые в формуле выбираются по соглашению сторон.

При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

  1. Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.
  2. Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/arenda-nezhiloe-pomeshhenie/obshhaya-informatsiya-i-nyuansy.html

Изменение размера арендной платы

Форма договора аренды

Договор аренды на срок более одного года или — в случае, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Это требование — общее для всех видов договора аренды. Оно подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Специальные правила, касающиеся формы договора аренды, предусмотрены ГК РФ для следующих договоров: проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), аренды транспортного средства (ст. ст.

633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а также аренды предприятий (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Такие договоры должны заключаться в письменной форме независимо от срока договора и от того, кто является стороной по сделке.

  • Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:
  • — срок договора составляет менее одного года;
  • — договор не является договором проката;
  • — объектом аренды не являются транспортные средства, здания, сооружения, помещения, предприятия.

В качестве примера можно привести следующий случай из арбитражной практики. Акционерное общество (арендодатель) потребовало от арендатора освободить помещение в связи с истечением срока аренды. Но арендатор отказался это сделать. Возник спор, который был передан на рассмотрение арбитражного суда.

В суде арендатор заявил, что у него с арендодателем были устные договоренности о продлении договора аренды. Арендодатель это отрицал. Суд вынес решение в пользу арендодателя.

Арендатору он указал на то, что устные договоренности в данном случае не имеют юридической силы, так как договор аренды между юридическими лицами, а также изменения и дополнения к нему должны заключаться только в письменной форме (Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 N КГ-А40/7735-01).

Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор аренды в письменной форме даже в том случае, когда закон этого не требует. Для этого нужно лишь соответствующее желание сторон (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме, если:

— стороны составят единый документ, выражающий содержание совершаемой сделки, который будет подписан лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст.

434 ГК РФ).

Отметим, что на сегодня это самый распространенный на практике способ, когда арендодатель и арендатор составляют один документ (договор), подписывают его и заверяют печатями свои подписи;

— стороны обменяются документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Заключение договора подобным способом возможно только в том случае, если переписка позволяет достоверно установить отправителя и получателя такой «корреспонденции»;

— если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок действия по выполнению указанных в оферте условий договора (акцепт) (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Суть оферты и акцепта поясним на следующем примере. Организация направила предпринимателю предложение взять у нее в аренду оборудование для шиномонтажа. Предпринимателя это предложение заинтересовало.

В срок, отведенный для ответа на полученное предложение, предприниматель перечислил организации денежную сумму в счет арендной платы за месяц. Такой договор в соответствии с п. 3 ст. 434 и п. 3 ст.

438 ГК РФ считается заключенным в письменной форме.

Важно, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом ГК РФ не требует выполнения условий оферты в полном объеме.

В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок (п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.

1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»). Например, арендатор, получивший оферту, может акцептовать ее посредством перечисления не всей суммы арендной платы, а ее части.

Внимание! В случаях, когда в аренду передается здание, сооружение или предприятие, договор аренды должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами, и никак иначе (п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Источник: https://cyberpedia.su/16×11021.html

Что необходимо учесть при изменении арендной платы

Рыночная экономика довольно часто требует от арендодателя принятия быстрых решений, особенно в вопросах изменения арендной платы. Иногда от этого может зависеть успешность всей деятельности организации.

В материале рассмотрим нюансы и особенности изменения размера арендной платы по договорам аренды (субаренды) за пользование капитальным строением (зданием, сооружением), изолированными помещениями, их частями (далее — недвижимое имущество).

Примечание
В данном материале не рассматривается изменение арендной платы по отдельным категориям и целям предоставления недвижимого имущества, для которых законодательством установлены индивидуальные особенности .

Основания для изменения арендной платы

Перечень оснований для изменения арендной платы, как правило, прописан в договоре аренды (субаренды). Также договор может содержать определенные условия по изменению арендной платы, которыми и следует руководствоваться в первую очередь. При этом положения договора не должны противоречить законодательству .

  • Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы:
  • — при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использованию ;
  • — существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает .
  • На заметку
    Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы и ссылаться на недостатки имущества, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду .
  • Если в договоре вопрос о периодичности изменения размера арендной платы не решен, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в течение срока действия договора, но, как правило, не чаще одного раза в год .

Обратите внимание!
Исключением является изменение законодательства. В таком случае независимо от предусмотренных договором условий размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон. При этом обязанность по внесению арендной платы в новом размере возникает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего акта законодательства .

Особенности изменения размера арендной платы

Наибольшее количество требований и мер ответственности при сдаче недвижимого имущества в аренду установлено для госнедвижимости. В данном случае под госнедвижимостью понимается недвижимое имущество, находящееся в госсобственности (республиканской или коммунальной) или в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) находится в госсобственности.

Обратите внимание!
За нарушение законодательства о сдаче в аренду, в частности о размере арендной платы за пользование госнедвижимостью, предусмотрена административная ответственность: штраф в размере до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — до 200 базовых величин .

При изменении размера арендной платы за пользование госнедвижимостью, как правило, пересматривают размер ставки арендной платы, которая определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные законодательством . При этом базовая ставка и большинство коэффициентов определены нормами законодательства и не могут изменяться по соглашению сторон .

  1. На заметку субарендодателю (арендатору)
    Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью по договору субаренды не может превышать размера арендной платы по договору аренды, на основании которого он заключен .
  2. Прописанный в договоре размер арендной платы можно изменить по соглашению сторон с помощью коэффициента, устанавливаемого арендодателем от 0,5 до 3 включительно (далее — коэффициент спроса) .
  3. На заметку
    Применение коэффициента спроса при расчете размера арендной платы за пользование госнедвижимостью является обязательным .

Следует также учитывать, что коэффициент спроса в большинстве случае необходимо согласовать с соответствующими уполномоченными госорганами, организациями .

Порядок согласования коэффициента спроса каждый уполномоченный госорган, организация определяет самостоятельно.

Например, при согласовании коэффициента спроса Минобразованием в первую очередь должна быть рассмотрена возможность определения коэффициента в размере 3. Если нужно применить другой размер коэффициента, руководитель должен обосновать его необходимость .

  • Коэффициент спроса устанавливается в зависимости:
  • — от спроса на недвижимое имущество.
  • Что следует понимать под спросом на недвижимое имущество при расчете данного коэффициента, в законодательстве не определено. На практике уполномоченные госорганы, организации при согласовании коэффициента спроса могут запросить любые документы, характеризующие данный критерий, например, сведения и результаты проведенной работы по сдаче госнедвижимости в аренду;
  • — технического состояния недвижимого имущества.
  • Под техническим состоянием понимается совокупность свойств, характеризующих на момент обследования степень соответствия здания, его элементов требованиям ТНПА и проектной документации . Определяя техническое состояние недвижимого имущества, полагаем, следует оценить степень износа здания, его отдельных элементов, необходимость проведения ремонтных работ, а при целесообразности — иных технических характеристик недвижимого имущества ;
  • На заметку
    Осуществление арендатором в процессе аренды неотделимых улучшений арендованного недвижимого имущества не является основанием для увеличения размера коэффициента спроса .
  • — коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества.
  • При определении данного критерия коэффициента спроса, на наш взгляд, арендодатель должен учесть размеры ставок по арендной плате за недвижимое имущество аналогичных параметров, а также возможность получения максимальной выгоды от сдачи госнедвижимости в аренду.

Обратите внимание!
Размер арендной платы за пользование госнедвижимостью не должен быть ниже суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость, а в некоторых случаях и иных сумм, подлежащих перечислению в бюджет, рассчитанных исходя из размера арендуемой площади .

При сдаче в аренду недвижимого имущества частной формы собственности стороны могут изменить размер арендной платы в соответствии с условиями заключенного договора или по соглашению сторон .

При заключении договора и определении размера арендной платы стороны вправе воспользоваться порядком и условиями взимания арендных платежей, установленными Указом N 150 для государственного недвижимого имущества . Однако для того чтобы размер арендной платы обязательно пересматривался при изменении норм Указа N 150, должна быть ссылка на применение его положений в заключенном договоре.

Судебная практика
При рассмотрении спора судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда посчитала правомерным выводы суда, что Указ N 150 не распространяет свое действие на арендные правоотношения сторон, поскольку арендуемое помещение не находится в государственной собственности и в договоре при определении размера арендной платы отсутствует ссылка на применение положений Указа N 150 (постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда от 01.12.2015 (дело N 89-13/2015/1158К)).

Источник: https://ilex.by/chto-neobhodimo-uchest-pri-izmenenii-arendnoj-platy/

Арендная плата по договору аренды | Статьи

Белов Валерий Александрович, юрист АНО «Юридический научно-исследовательский центр». Преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА. Научная специализация — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право.Родился 4 сентября 1991 г. В 2013 г.

окончил Аккредитованное негосударственное образовательное учреждение Московский финансово-юридический университет (МФЮА).

В настоящее время размер арендной платы не является существенным условием договора аренды (за исключением договора аренды здания и сооружения), а значит, невключение данного основания в текст договора не может свидетельствовать о недействительности данной сделки.

Законодатель устанавливает, что в случае, если стороны не указали в договоре аренды размер арендной платы, она должна определяться исходя из обстоятельств, при которых осуществляются расчеты по аналогичным договорам (п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Однако данный подход, как может показаться, нарушает правовую природу договорного обязательства, связанного с передачей имущества во владение и пользование за плату. В настоящий момент п. 1 ст. 432 ГК РФ содержит положение: «…

существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида…».

Согласно данному определению можно прийти к выводу, что условием, которое необходимо включить в текст договора аренды, является размер арендной платы, так как в круг условий договора в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате). Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятия соответствующего вида договора, о чем свидетельствует соответствующее положение: «…предоставить арендатору имущество за плату…».

Арендная плата играет немаловажную роль в плане взаимного выполнения сторонами возложенных на них обязательств.

Поскольку сама правовая природа договора аренды носит срочный характер, благодаря которой арендатору предоставляется возможность удовлетворить временную потребность в имуществе, а арендодатель имеет право требовать от арендатора внесения соответствующей арендной платы. Тем самым арендодатель получает встречное обогащение.

Однако отнесение арендной платы к числу существенных условий договора, которое влияет на его действительность, является чересчур смелым решением и порой не совсем обоснованным.

Несмотря на наличие в истории периода времени, когда договоры аренды в отсутствие условия об арендной платы признавались недействительными, предполагается, что признак возмездности (синаллагматичности) не может ассоциироваться с существенностью роли условия договора об арендной плате.

В обоснование данной позиции можно заявить, что признак возмездности присущ всем договорам, где сторонами соглашения выступают коммерческие организации, иное толкование противоречило бы ст. ст. 50, 575 ГК РФ.

При этом возмездность договора не выделяет условие об оплате приобретаемого блага в качестве его существенного условия, так как в случае опущения данного условия сторонами по общему правилу применяются нормы, указанные в п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Таким образом, можно поставить вопрос об обоснованности выделения размера арендной платы в качестве существенного условия при аренде здания и сооружения. Выделение условия о размере арендной платы в договоре аренды здания и сооружения в качестве существенного в большей степени вызвано пережитками советского периода.

Единственным обоснованным исключением, представляется, выделение арендной платы в качестве существенного условия при содержании условия о выкупе арендованного имущества, где арендная плата учитывается при выкупной стоимости имущества. В данном случае выплата порогового значения будет означать изменение прав собственности на объект аренды и, как следствие, прекращение арендных отношений.

В настоящее время вопросы об установлении, изменении размера арендной платы являются актуальными как с точки зрения научной проблематики, так и с точки зрения реализации теоретических догм в хозяйственном обороте.

На практике всегда возникает множество споров относительно порядка изменения твердой цены арендной платы. Например, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Продолжительное время возникали разногласия относительно правовой природы данной нормы — ее императивности или диспозитивности. Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 января 2013 г. N 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Поэтому можно разумно предположить, что допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год.

Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата изменяется по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является обязанностью для сторон по заключению в будущем соответствующего соглашения, о данном обстоятельстве свидетельствует соответствующая судебная практика: «Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части». При этом Пленум ВАС РФ указал, что односторонний порядок изменения размера арендной платы, даже в случае наличия такого в силу договора, возможен не более одного раза в год (п. 21 указанного Постановления).

Интересной выглядит ситуация, связанная с арендой лесных участков, заключенных на аукционе. Часть 2 ст.

74 Лесного кодекса Российской Федерации (далее — ЛК РФ) содержит императивное правило, согласно которому при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, за исключением случая, предусмотренного ч. 7 ст. 53.7 ЛК РФ. Это означает, что изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, невозможно по соглашению сторон.

При этом необходимо учитывать, что в силу ч. 1 ст. 88 ЛК РФ использование лесного участка, предоставленного в аренду, возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа.

Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов, которые могут существенным образом отличаться от объема использования лесов, указанных в заключенном по результатам торгов договоре, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Таким образом, ставки арендной платы могут видоизменяться.

Данную правовую коллизию также усмотрела коллегия ВАС РФ, которая в своем Определении от 25 октября 2013 г. N ВАС-12157/13 поставила этот вопрос на обсуждение Президиума ВАС РФ.

Последний, в свою очередь, занял жесткую и однозначную позицию о невозможности во внесудебном порядке изменить условия договора (арендной платы), заключенного на основании аукциона, даже в случае, если объект правоотношений видоизменился. При этом необходимо обратить внимание, что в данном Постановлении существует оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам.

Таким образом, следует предположить, что можно ожидать целый вал заявлений о признании такого рода соглашений недействительными, особенно в тех случаях, когда арендная ставка была пересмотрена в сторону увеличения.

Что касается изменения условия договора относительно арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, если такое условие включено в текст договора, то в свете опубликованного Постановления Пленума ВАС N 73 в новой редакции от 25 января 2013 г.

для арендаторов появилась гарантия относительно чрезмерного завышения арендных ставок, которые арендодатель мог утвердить в одностороннем порядке. Так, в п.

22 указанного Постановления содержится положение, что увеличение арендной платы в непропорциональном значении средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в одностороннем порядке может свидетельствовать о злоупотреблении арендодателем своим правом.

Однако арендатору необходимо в судебном процессе обосновать свою позицию путем приведения среднерыночных цен на аналогичное арендуемое имущество, и только в случае подтверждения его доводов суд может отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Однако в настоящее время наблюдается также еще одно основание для арендатора или иного заинтересованного лица, чтобы оспорить размер арендной платы, а в случае, если объектом договора аренды выступает недвижимость, то и всю сделку в целом.

Данным основанием является чрезмерное завышение арендной платы арендодателем (в несколько раз), суды при этом руководствуются в последнее время часто применимыми для «рушения сделок» ст. ст. 10, 168 ГК РФ. Данное обстоятельство подтверждается Определением ВАС РФ от 6 декабря 2013 г.

N ВАС-13846/13 по делу N А19-2903/2010, в котором суд указал следующее: «…

договор, предоставление по которому со стороны одного лица в два и более раза превышает встречное предоставление или обычную рыночную цену, уплачиваемую в подобных случаях, может являться основанием для признания сделки недействительной на основании статей 10, 168 ГК РФ».

На основании изложенного можно прийти к выводу, что по вопросу правовой природы такого условия договора аренды, как размер арендной платы, в юридической науке существуют различные точки зрения.

Кроме того, подходы к установлению и изменению размера арендной платы относительно различных видов объектов гражданских прав могут иметь различную динамику.

В связи с этим при заключении дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы, в том числе по ее снижению, необходимо прибегать не только к Гражданскому кодексу РФ, но и к специальному законодательству.

__________________

  • Комментарий:

Источник: https://of-law.ru/stati/arendnaya-plata-po-dogovoru-arendy.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector