Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, помещения

Последние изменения: Январь 2020

Нормами гражданского законодательства (ст. 606 ГК РФ) установлено, что одна сторона вправе передать другой свои имущественные права. Средством официального закрепления факта передачи является договор аренды, подписанный на добровольной основе обоими участниками правоотношений.

Иногда скрепленного подписями сторон договора аренды недостаточно, чтобы передать объект во временное пользование. Встречаются случаи, когда договор становится легитимным и обретает свою юридическую силу только после его регистрации в уполномоченных органах.

В каких же ситуациях государственная регистрация договора аренды считается обязательной?

Регистрация договора аренды: главные понятия

Договора сроком от года и выше действуют только после регистрации, а не с момента их подписания. В случае отсутствия факта регистрации такие договора признаются недействительными. Стороны, пренебрегшие условием зарегистрировать соглашение, нарушают закон, и при выявлении такого обстоятельства будут привлечены к ответственности. Отсутствие регистрации также означает, что стороны могут не исполнять свои обязательства по договору.

Регистрируемый договор должен соответствовать следующим показателям:

•  быть составленным в письменной форме и подписанным сторонами;
•  содержать сведения, характеризующие передаваемое в аренду имущество и его местонахождение;
•  включать раздел по оплате.

• Порядок регистрации описывается в Федеральном законе № 218.

Кроме договоров аренды требуется регистрировать и все дополнительные соглашения, и изменения к договору. Если этого не сделать, то законной будет считаться только зарегистрированная редакция.

Как оформляется регистрация

Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.

Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.

Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.

1. За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.
2. Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:

•  для физических лиц равен 2 000 руб.;
•  для юридических лиц – 22 000 руб.

Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:

•  граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
•  юридические лица – 1 000 руб.

Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).

• После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.
• Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.
• В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:

•  оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
•  документы, подтверждающие личность заявителя;
•  квитанция об оплате государственной пошлины.
•  кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
•  документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
•  разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.

1. Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:

•  выписка из ЕГРЮЛ;
•  устав предприятия;
•  свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
•  приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.

Как можно избежать государственной регистрации договора аренды

Регистрация договоров аренды не всегда приемлема для участников правоотношений, к тому же требуется оплатить госпошлину, а также услуги юридической конторы при обращении в таковую. Поэтому, если законодательно предусмотрена лазейка, позволяющая избежать обязанности регистрации договоров имущества, часть граждан или организаций используют ее.

По закону, чтобы пренебречь регистрацией, надлежащим образом составляется договор аренды в части касательной сроков.

Для этой цели можно избрать один из следующих способов:

1. Заключить краткосрочный договор, срок аренды имущества должен быть менее одного года. В случае, если фактически сдача имущества необходима на более длительный период, то в договоре прописывается пункт, по которому имеется возможность последующей пролонгации (п. 2 ст. 621 ГК РФ);
2. Использовать бессрочное соглашение – договор на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Сроки аренды в таком соглашении не предусмотрены. Общий период использования имущества арендатором может значительно превышать год. И все же бессрочный договор не регистрируется, так как нормам п. 2 ст. 651 ГК РФ согласно формулировкам, подчиняются лишь срочные договора. Отличительной чертой договора, заключенного на неопределенный срок считается то, что сторона инициирующая расторжение, должна письменно уведомить другую сторону за три месяца.

Заключение

После осуществления государственной регистрации на возвращаемом экземпляре договора проставляется дата регистрации и присвоенный номер.

В целом регистрация договоров аренды – это процедура, позволяющая арендодателю обезопасить имущество, а также снизить риски для обеих сторон. Зарегистрировать соглашение можно самостоятельно или, обратившись к специалистам, которые за определенное вознаграждение грамотно выполнят за заявителя большую часть работы по оформлению документов.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/gosudarstvennaya-registraciya-dogovora-arendy/

Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений

Договор
аренды здания или сооружения заключается
в письменной форме путем составления
единого документа, подписанного обеими
сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Нарушение
указанного требования является основанием
для признания соответствующей сделки
недействительной.

В договоре аренды
здания или сооружения должны быть
указаны сведения, которые позволяют
определенно установить, какое здание
или сооружение подлежит передаче в
качестве объекта аренды.

В том случае, если
договор аренды здания, сооружения или
иной недвижимости заключен на
неопределенный срок, то каждой из сторон
предоставлено право в любое время
отказаться от договора, предупредив об
этом другую сторону за три месяца (п. 2
ст. 610 ГК РФ).

Для расторжения договоров
аренды недвижимости, заключенных
бессрочно, установлены более длительные
сроки для предупреждения о предстоящем
расторжении, нежели для расторжения
договоров аренды движимого имущества
(в этом случае контрагент по сделке
должен быть предупрежден за месяц до
расторжения договора).

Это обусловлено
тем, что недвижимые объекты более сложны
для использования и, следовательно, их
освобождение требует большего времени,
нежели высвобождение из использования
движимой вещи.

В
том случае, если договор аренды здания
или сооружения заключается на срок не
менее одного года, то он подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации
(п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Следовательно,
если договор аренды здания или сооружения
заключен на срок до одного года, то его
государственной регистрации не требуется.

Срок действия договора аренды здания
или сооружения, определенный с первого
числа какого-либо месяца текущего года
до 30 (31-го) числа предыдущего месяца
следующего года, признается равным году
и, следовательно, соответствующий
договор аренды здания или сооружения
подлежит государственной регистрации*(421).

Государственная
регистрация договора аренды объекта
недвижимого имущества возможна при
условии наличия государственной
регистрации ранее возникших прав на
данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13
Закона о госрегистрации прав на
недвижимость).

Распоряжение
указанными землями до разграничения
государственной собственности на землю
осуществляется органами местного
самоуправления в пределах их полномочий,
если законодательством не предусмотрено
иное. Порядок распоряжения указанными
землями до разграничения государственной
собственности на землю может быть
определен Правительством РФ (п. 10
ст.

 3 Федерального закона от 25 октября
2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие
Земельного кодекса Российской
Федерации»*(422)).

Если
в аренду сдаются здание, сооружение,
помещения в них или части помещений, то
к договору аренды недвижимого имущества,
представляемому на государственную
регистрацию прав, прилагаются поэтажные
планы здания, сооружения, на которых
обозначаются сдаваемые в аренду помещения
с указанием размера арендуемой площади
(п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации
прав на недвижимость).

• В
  судебно-арбитражной практике сформулированы
  определенные правила в отношении тех
  договоров аренды зданий и сооружений,
  которые не подлежат государственной
  регистрации. К числу таких договоров
  относятся:
•  —
  заключенные на неопределенный срок;
• —
  заключенные на срок менее одного года,
  если их сила распространена на
  предшествующие отношения сторон, которые
  в совокупности превысили один год;
• —
  заключенные на срок менее одного года
  и продленные на неопределенный срок;
• —
  заключенные на срок менее одного года
  и продленные на тот же срок*(423);
• —
  заключенные со сроком действия до
  наступления определенного события
  (такое условие не может квалифицироваться
  как условие о сроке)*(424).

 45.
Государственная регистрация сервитутов.

Сервиту́т
(лат. servitus,
servitutis —
подчинённое положение) — ограниченное
право пользования чужой вещью (в
дореволюционной русской правовой
терминологии — право участия
частного).

Сервитуты традиционно
делят на личные и предиальные.

Личным является
сервитут, установленный в пользу
определенного лица, тогда как предиальным —
установленный в пользу собственника
(пользователя) чётко определенной
недвижимости. Примером личного сервитута
может быть право членов семьи нанимателя
пользоваться жильем нанимателя.

Если
сервитут устанавливается в интересах
неопределённого круга лиц, то он
оформляется правовой нормой и называется
публичным сервитутом. Наиболее
распространенным видом предиального
сервитута является право пользования
чужим земельным участком — так
называемый земельный сервитут.

Это,
например, право проложить водопроводные
трубы через чужой земельный участок,
прорыть канавы для спуска воды, проезжать
и прогонять скот через него.

Сервитуты могут
быть срочными и бессрочными, платными
и бесплатными. Исчерпывающего перечня
сервитутов законодательство, как
правило, не вмещает, позволяя устанавливать
любые сервитуты, которые отвечают
признакам сервитутного права и не
противоречат нормам закона.

Способами
установления сервитута в законодательстве
разных стран признается обычай,
договор,
решение суда,
завещание
и некоторые другие. Отличительной
характеристикой сервитута как права
на чужую вещь является невозможность
или затрудненность осуществления прав
без установления сервитута.

1. Государственная
регистрация сервитутов проводится в
Едином государственном реестре прав
на основании заявления собственника
недвижимого имущества или лица, в пользу
которого установлен сервитут, при
наличии у последнего соглашения о
сервитуте. Сервитут вступает в силу
после его регистрации в Едином
государственном реестре прав.

Источник: https://studfile.net/preview/846985/page:7/

Регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды

Об особенности государственной регистрации договора аренды нежилых помещений рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Омской области Евгения Терехова.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды не­дви­жимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. При этом соблюдение письменной формы договора аренды нежилых помещений необходимо вне зависимости от срока, на который заключен договор. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора. Закон не содержит требования обязательного нотариального удостоверения договора, однако по взаимному согласию сторон договор может быть составлен в нотариальной форме. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений осуществляется органами Росреестра в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При этом необходимо отметить, что в соответствии с данным законом, государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью — договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае заключения договора аренды помещения или части помещения договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (здания) или его части (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации). Как показывает практика именно порядок регистрации договоров аренды части нежилого помещения (здания) вызывает значительное количество вопросов у заявителей. В первую очередь это связано с тем, что в соответствии с требованиями п. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды части нежилого помещения (здания) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Данные положения отражены также и в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации, в соответствии с которым в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. До недавнего времени представление на государственную регистрацию договора аренды части здания, сооружения, нежилого помещения кадастрового паспорта с указанием в нем размера арендуемой площади было практически невозможно. Это было связано с тем, что действовавший до 01.01.2013 порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта недвижимого имущества, на которые распространяется ограничение права. Отсутствие кадастрового паспорта с указанием в нем арендованной части объекта недвижимости вынуждало органы Росреестра отказывать в проведении государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения. Однако в последнее время ситуация изменилась. В Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) также внесены изменения Федеральным законом от 23.07.2013 № 250‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которые вступили в силу 01.10.2013. К сведениям, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости, теперь относятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 7 Закона о кадастре). Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права. Таким образом, действующее законодательство не содержит препятствий для индивидуализации органами кадастрового учета части объекта недвижимого имущества как предмета договора аренды. При этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества отражаются только те сведения, которые внесены в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть включены сведения, в том числе и по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Это означает, что предметом договора аренды могут быть только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет. Сведения о части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, также должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости. Передача нежилого помещения во временное владение и пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать предмет договора арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора — принять его. Подписанный сторонами передаточный акт должен быть представлен на государственную регистрацию. Существенным условием договора аренды нежилого помещения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются. При этом ограничений по форме арендной платы законом не установлено. Отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы влечет отказ в проведении его государственной регистрации. Срок договора существенным условием договора аренды нежилого помещения не является. Названный срок относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор государственной регистрации не подлежит и действителен с момента подписания его сторонами. Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон. Для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представляются: 1. Заявление о государственной регистрации сторонами или одной из сторон договора; 2. Договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов);

3. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендодателю, с указанием в графе «Примечание» размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть;

4.

 Документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора: для физических лиц –документ, удостоверяющий личность; для юридических лиц — учредительные документы, свидете­льство о государствен­ной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

5. Документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя). При этом, если лицо представляет интересы арен­дода­теля, то доверенность как на совершение сделки, так и на подачу заявления о государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена (статья 185.1 ГК РФ);

6. Нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо);

7. Согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

8. Документ об уплате государственной пошлины (в случае если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо — 1000 руб.; юридическое лицо — 15000 руб. Если за государственной регистрацией договора аренды одновременно обратились обе стороны сделки, физическое лицо уплачивает 1000 рублей, разделенную на количество сторон договора; юридическое лицо — 15 000 рублей, разделенных на количество сторон договора). В случае если представленные на государственную регистрацию в соответствии с вышеуказанным перечнем документы соответствуют всем требованиям законодательства, поданы полномочным лицом в течение восемнадцати календарных дней, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения будет произведена путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации сделки и обременения и удостоверена путем проставления на документе, выражающем содержание сделки, регистрационного штампа.

Источник: https://omskrielt.com/articles/realty/38352/

2.2 Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий и сооружений

правовой недвижимость государственный договор

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной.

В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объекта аренды.

В том случае, если договор аренды здания, сооружения или иной недвижимости заключен на неопределенный срок, то каждой из сторон предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Для расторжения договоров аренды недвижимости, заключенных бессрочно, установлены более длительные сроки для предупреждения о предстоящем расторжении, нежели для расторжения договоров аренды движимого имущества (в этом случае контрагент по сделке должен быть предупрежден за месяц до расторжения договора).

Это обусловлено тем, что недвижимые объекты более сложны для использования и, следовательно, их освобождение требует большего времени, нежели высвобождение из использования движимой вещи.

В том случае, если договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Следовательно, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок до одного года, то его государственной регистрации не требуется.

Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с первого числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году и, следовательно, соответствующий договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (п. 10 ст.

3 Федерального закона от 25 октября 2010 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).

• В судебно-арбитражной практике сформулированы определенные правила в отношении тех договоров аренды зданий и сооружений, которые не подлежат государственной регистрации. К числу таких договоров относятся:
• · заключенные на неопределенный срок;
• · заключенные на срок менее одного года, если их сила распространена на предшествующие отношения сторон, которые в совокупности превысили один год;
• · заключенные на срок менее одного года и продленные на неопределенный срок;
• · заключенные на срок менее одного года и продленные на тот же срок;
• · заключенные со сроком действия до наступления определенного события (такое условие не может квалифицироваться как условие о сроке).

Источник: https://pravo.bobrodobro.ru/55080