Если покупатель недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который использовался продавцом на праве аренды, не вносит арендные платежи

Если покупатель недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который использовался продавцом на праве аренды, не вносит арендные платежи

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг. Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход. Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Если покупатель недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который использовался продавцом на праве аренды, не вносит арендные платежи

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.
  • Частные земли в сроках аренды не ограничены.
  • Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.
  • Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Если покупатель недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, который использовался продавцом на праве аренды, не вносит арендные платежи

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в аренде Стоимость постройки ниже Ограничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продаже Просрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственности Стабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.) Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Покупатель здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды

1.3. Вывод из судебной практики: Покупатель здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, обязан вносить арендную плату в предусмотренном договором размере с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу N А11-5970/2012

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.

2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Читайте также:  Предоставление (получение) беспроцентного займа на расчет налога на прибыль

Таким образом, суд правомерно посчитал, что Общество (покупатель) с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, находящемся на спорном земельном участке (03.12.2009), приобрело право пользования данным земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости…»

  • Аналогичная судебная практика:
  • Московский округ
  • Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд пришел к выводу, что у покупателя нежилых помещений отсутствует обязанность вносить арендную плату за земельный участок, поскольку доказательств регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество представлено не было.

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11238-10 по делу N А40-481/10-16-42

«…Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что государственная регистрация перехода права собственности на помещения не произведена, в связи с чем у ответчика не возникли обязательства по уплате арендной платы за земельный участок перед третьим лицом.

Тот факт, что истец передал ответчику помещения до государственной регистрации перехода собственности на них, не влечет перехода обязательств по уплате арендной платы третьему лицу от истца к ответчику в силу п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уплату арендных платежей за земельный участок должен производить собственник помещения в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ. Истец в данном случае как собственник помещений обязан уплачивать арендные платежи за земельный участок независимо от того, использует ли он данные помещения лично.

Исполнение истцом своих обязательств перед третьим лицом не влечет возникновения неосновательного обогащения у ответчика.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездным.

Часть 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик при переходе права собственности на нежилые помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 15.07.

2004 года, приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (истец).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

Однако, поскольку доказательств регистрации перехода права собственности к ответчику на часть нежилых помещений, принадлежащих истцу, представлено не было, суды обеих инстанций пришли к правомерном выводу об отсутствии у ответчика обязанность вносить арендную плату за земельный участок и, следовательно, отсутствии на его стороне неосновательного обогащения…»

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что у продавца недвижимости прекращается обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок после перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Суд взыскал с арендодателя сумму неосновательного обогащения в размере излишне внесенной арендной платы.

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/12837-10 по делу N А40-5599/10-49-55

«…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ЗАО «Лавр» и Департаментом земельных ресурсов города Москвы был заключен договор от 21.01.

2002 N М-04-020375 долгосрочной аренды земельного участка общей площадью 6234 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Москва, ул.

Паперника, владение 9/11, для эксплуатации здания универсального магазина и прилегающей территории под благоустройство, сроком действия на 49 лет, прошел государственную регистрацию.

Источник: https://zakoniros.ru/?p=11678

До какого момента бывший арендатор недвижимости, купивший ее, должен платить арендную плату?

6 января 2012 г. — в самый разгар «новогодних каникул» — на сайте kad.arbitr.ru было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ № 8472/11 от 10.11.

2011 по делу № А40-70298/2010, в котором был рассмотрен вопрос о том, с какого момента прекращается обязанность арендатора земельного участка по внесению арендных платежей в случае заключения им договора купли-продажи арендуемого участка.

Президиум ВАС РФ указал, что в силу принципа платности землепользования с учетом того, что продавец — муниципальное образование — не является плательщиком земельного налога, арендная плата должна вноситься не до дня заключения договора, а до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок от продавца-арендодателя к покупателю-арендатору.

Нельзя сказать, что решение Президиума ВАС РФ явилось полной неожиданностью. Буквально через неделю после вынесения рассматриваемого Постановления — 17 ноября 2011 г.

— Пленум ВАС РФ принял Постановление № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В п.

7 этого Постановления содержится правило, слово в слово совпадающее с доводами, приведенными Президиумом ВАС РФ в Постановлении № 8472/11.

Проект Постановления Пленума ВАС РФ обсуждался с июня 2011 г. и уже в самом первом проекте указанный пункт был сформулирован именно таким образом, без каких-либо вариантов.

В связи с этим вероятность того, что Президиум ВАС РФ за неделю до рассмотрения проекта Постановления Пленума придет к прямо противоположным выводам, стремилась к нулю.

Участникам гражданского оборота дважды — в абстрактной и конкретной форме — дан сигнал о том, как будут рассматриваться подобные вопросы в дальнейшем.

Однако остается вопрос о том, насколько обоснована эта позиция ВАС РФ, причем основания это позиции лучше проявляются не столько в Постановлении Президиума № 8472/11, сколько в изданном одновременно с ним Постановлении Пленума № 73.

Начнем с того, что в п. 5 Постановления № 73 Пленум ВАС РФ установил общее правило о том, что в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества обязательства по внесению арендной платы прекращаются с момента заключения такого договора.

Каково же основание прекращения этих обязательств? Самым логичным основанием для прекращения обязательства по внесению арендной платы было бы предусмотренное ст. 413 ГК РФ совпадение должника и кредитора в одном лице.

Однако такое совпадение произойдет только тогда, когда право собственности перейдет к арендатору, а значит, в случае с недвижимым имуществом — с момента регистрации перехода права собственности к покупателю. Поскольку очевидно, что этот момент происходит после заключения договора купли-продажи, Пленум ВАС РФ при формулировании п.

5 Постановления № 73 явно исходил не из этой посылки, во всяком случае, в указанном пункте. Раз логика Пленума ВАС РФ основывалась не на положениях ст. 413 ГК РФ, попробуем реконструировать ее.

Можно предположить, что Пленум ВАС РФ, признавая, что уже с момента заключения договора купли-продажи по общему правилу прекращается обязанность по уплате арендных платежей, исходил не столько из юридических, сколько из экономических соображений о том, что при определении покупной цены продавец учитывает свой экономический интерес в получении оплаты именно в тот срок, который согласован в договоре. Следовательно, заключение договора купли-продажи имеет некий новирующий эффект в отношении аренды, и все экономические интересы арендодателя-продавца уже заложены в покупную цену.

Дальнейшая логика Постановления Пленума, когда в п.

7 он переходит к специфическому вопросу обсуждения последствий заключения договора купли-продажи арендуемого земельного участка, строится на принципе платности пользования землей, который является подлинной «священной коровой» земельного права.

Вероятно, сам по себе этот принцип достоин отдельного рассмотрения, поскольку его обоснованность и, тем более, юридическая корректность далеко не бесспорны. Однако коль скоро такой принцип на сегодняшний день есть, не будем обсуждать его.

Вполне естественно, что если по какой-либо причине регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи не была произведена вовремя, вследствие чего продавец вынужден был заплатить земельный налог, его расчеты при формировании покупной цены оказываются нарушенными. И в том случае, когда ответственность за такую несвоевременную регистрацию несет покупатель, продавец вправе потребовать возмещения своих убытков в виде сумм уплаченного налога.

А далее логика ВАС РФ делает неожиданный поворот: исходя из того, что муниципальное образование плательщиком земельного налога не является, делается вывод о том, что в данном случае покупатель обязан платить арендную плату до момента регистрации перехода права собственности.

Можно подумать, что при заключении договора купли-продажи с муниципальным образованием экономика формирования покупной цены не учитывает временной разрыв между передачей участка покупателю, уплатой цены и переходом права собственности.

Или, по той же логике, следовало бы сказать, что в случае заключения договора купли-продажи без предварительной аренды этого же земельного участка в случае наличия временного разрыва между физическим поступлением земельного участка во владение покупателя и регистрацией перехода права собственности, с покупателя также следует взимать арендную плату.

В связи с этим можно сделать вывод о том, что позиция ВАС РФ в отношении момента прекращения обязанности по внесению арендных платежей, изложенная в п. 7 Постановления Пленума, не соответствует тем основаниям, на которых строился п. 5 того же Постановления.

Вероятно, в конкретном деле № А40-70298/2010 и имелись основания для вывода о том, что отсрочка регистрации перехода права собственности была вызвана собственными действиями покупателя (об этом косвенно свидетельствует тот факт, что покупная цена была взыскана продавцом в судебном порядке в рамках другого дела), но в этом случае продавец мог бы требовать возмещения своих убытков, в том числе упущенной выгоды, в сумму которой и вошли бы арендные платежи за пользование земельным участком. Таким образом, в данном деле, вероятно, итоговый вывод суда является правильным, однако его категоричная абстрактная формулировка и распространение на все случаи, в том числе и те, в которых никакого нарушения не было, необоснованна.

Заметка публикуется на основе для журнала «Московский юрист» № 1(5) 2012. 

Источник: https://zakon.ru/Discussions/nepoimenovannaya_storona_dogovora/2915

Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру? Нюансы сделки

В риэлторской практике очень часто встречаются ситуации, когда собственник хочет продать недвижимость, которая находится в аренде. И в некоторых случаях это земельный участок. На самом деле аренда земли — это достаточно распространенная практика в современных условиях рыночной экономики.

Реальным обладателем земельного надела может выступать как физическое лицо, так и фирма. Кроме того, землями обладает еще и муниципалитет. Как, с юридической точки зрения, осуществить сделку, когда земельный надел находится в состоянии аренды? Законно ли это? Или проще отказаться от такой сделки? Разберёмся.

Читайте также:  Как определяется общая площадь здания

Можно ли реализовывать арендованный ЗУ?

Если это решил сделать собственник земли

Арендодатель — это лицо, которое является владельцем земельного участка, находящегося в состоянии аренды. Если арендодатель сам решил продать земельный надел, а также недвижимость, которая построена на земле по договору аренды, он должен очень тщательно отнестись к составлению пакета документов, которые бы подтверждали права собственности на землю (можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком).

Вне зависимости от того, что на участке есть объединение в виде договора аренды, собственник земли может продавать землю, являясь ее полноправным хозяином.

А покупатель, уже в тот момент, как получит свидетельство о регистрации права собственности, может отказать арендатору в аренде, если на это будут законные основания.

А после, став таким же полноправным хозяином, распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению.

Нужно ли прекращать действие договора?

Земельный участок передается в аренду в соответствии с требованиями статьи 10 ФЗ 101. Для продажи земельного участка, договор аренды прерывать нет необходимости (статья.

Это договор просто переходит в ведение нового владельца земельного участка, который уже потом будет сам регулировать вопрос с арендатором.

Однако, такое возможно только в случае, если сделка не будет ущемлять прав третьих лиц.

Если же будут ущемляться права третьего лица, то есть арендатора ходе сделки (например, сразу после смены прав собственности на землю ему будет запрещено заниматься такой деятельностью, которую он раньше осуществлял на арендованном наделе), в таком случае он может обратиться в суд, взыскать упущенную выгоду, а также моральный ущерб.

Больше об основаниях и порядке расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

Если это решил сделать арендатор

А вот арендатор как раз не имеет никаких законных прав на то, чтобы продать участок.

Однако, за ним сохраняется право переуступки своих обязанностей, если подобное прописано в договоре аренды в отношении другого лица.

Однако, это возможно только в случае, если владелец земельного надела дал свое согласие (о том, какова процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами, можно узнать здесь).

Однако в договоре аренды может быть указано, что арендатор имеет право передавать свои права пользования участком в отношении третьего лица в момент, пока действует договор аренды.

В этом случае осуществить переуступку обязанностей на участок можно даже в случае, если согласия собственника нет.

Однако, всё-таки сохраняется необходимость уведомлять о своих действиях собственника в письменной форме.

Важно! Эта ситуация наиболее часто используется тогда, когда обладателем земли является местная администрация или муниципалитет.

Нужно ли согласие собственника на уступку?

Согласие собственника на уступку необходимо в ситуации, когда в договоре аренды не прописана возможность передавать право использования участка в отношении третьих лиц в соответствии со статьей 615 ГК. Если арендатор заранее предусмотрел такой момент и прописал подобный пункт договора, то получается в согласии владельца земельного надела нет необходимости.

О том, можно ли продать или передать права аренды земельного участка третьим лицам, мы рассказывали в отдельной статье.

Если ЗУ принадлежит муниципалитету, а строения на нем съемщику

Если на арендованном участке во время его использования была возведена постройка и уже введена в эксплуатацию, то арендатор имеет преимущественное право в случае, если осуществляется выкуп и оформление прав собственности на этот участок.

Но это возможно только в той ситуации, когда постройка ранее была согласована с владельцем земли (о том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, читайте тут, а на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом мы рассказывали здесь).

Если же это самовольная постройка, то, скорее всего решение по ней будет негативным. Её, возможно, просто передадут вместе со всем имуществом в собственность покупателя, или на основании судебного решения потребуют снести, с целью вернуть участок в исходное состояние в соответствии с пунктом 7.1, статьей 39.8 ЗК.

Если же постройка была согласована ранее, то при осуществлении сделки по продаже земли, собственник помещения должен учитывать интересы арендатора.

Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее недвижимость?

Многие боятся приобретать арендованный участок в собственность. И на это есть ряд законных оснований. Существуют определенные опасности, которые могут негативно сказаться на приобретении, сделав его максимально невыгодным. Рассмотрим, какие опасности могут подстерегать покупателей и арендаторов.

  1. Неисполнение обязательств перед прежним арендаторам.
  2. Хорошо, если использование участка совершалось на основании соблюдения всех прописанных условий договора. Это значит, что у арендодателя не будет возникать оснований для того, чтобы прекратить договор аренды. Однако, если в ходе использования были выявлены нарушения, то в таком случае договор аренды можно признать недействующим.
  3. Еще одна опасность — это наличие задолженности по арендной плате. Если она имеет место быть, и вы не проверили это до момента заключения сделки, то придётся оплачивать чужие долги (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Кроме того, если просрочка составила два и больше платежа, то можно остаться вообще без арендованного участка, так как договор аренды будет автоматически считаться расторгнутым.
  4. Если участок приобретается с необходимостью строительства на нём, нужно удостовериться, что подтип разрешенного использования земельного надела позволит это осуществить.
  5. Также нужно убедиться в том, что в договоре аренды отсутствует пункт, отвечающий за запрет на капитальное строительство.

Проверить чистоту сделки обязательно нужно каждой из трёх сторон, в противном случае, каждый может нести потери и убытки.

Как провести процедуру?

Продажа хозяином земли

В противном случае, лицо может обратиться в судебную инстанцию, где оспорит действия собственника, докажет свои права, также, может признать сделку незаконной. А так, получит упущенную выгоду и моральный ущерб. Поэтому покупатель земельного надела в обязательном порядке должен быть предупреждён о наличии третьего лица в виде арендатора. Сделать это нужно заранее, еще до момента, как начнут проводиться основные этапы сделки, в виде подготовки документов.

Какие необходимы документы?

Если продажу земельного надела осуществляет собственник, необходимо собрать следующий пакет документов.

  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  • Ксерокопия паспорта.
  • Техническая документация на земельный надел.
  • Кадастровый паспорт.
  • Копия договора аренды, подтверждающая, что земельный надел находится в использовании по договору аренды.

Важно! Также, по запросу третьей стороны могут быть предоставлены и иные документы.

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи арендованной земли составляется точно так же, как и типовой договор купли-продажи. Он имеет следующую форму.

  1. Указывается город, дата, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. В предмете договора указывается участок, прописывается общая площадь, кадастровый адрес, также технические особенности. Устанавливается стоимость договора.
  3. В пункте, где рассматриваются иные условия, помимо порядка государственной регистрации и порядка передачи денежных средств, необходимо указать наличие обременения в виде договора аренды. Также, в этом пункте нужно прописать сроки договора аренда, его стоимость, порядок уплаты.Покупатель должен быть заранее уведомлён о наличии обременения в виде договора. Если на участке были возведены согласованные по договору аренды постройки, их тоже нужно указать в предмете договора, отмечая, что они являются собственностью арендатора.

Регистрация

Регистрация земельного участка — это установленная законом процедура, которая позволяет получить права на владение наделом правообладателя. Значит, в дальнейшем можно распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Для процедуры регистрации потребуется:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорт;
  • документы, которые характеризуют земельный надел;
  • правоустанавливающие документы;
  • документ, который подтверждает факт оплаты государственных услуг.

Также, потребуются дополнительные сведения в виде действующего договора аренды, который на момент продажи ещё не прекратил свое действие.

Осуществлять регистрацию можно в любом многофункциональном центре, а также в Росреестр. После подачи документов, вам необходимо подождать несколько дней, обычно, около 10. Сведения будут внесены в единый государственный реестр. В соответствии со статьей 16 ФЗ 218, в течение 5 дней с момента внесения сведений в реестр, правообладатель должен быть уведомлен об этом.

По окончании процедуры, обратившемуся будет выдано удостоверение о факте проведенной регистрации, номер регистрационной записи, а также её дата.

Уступка права найма съёмщиком

Договор на переуступку заключается в письменной форме. Перед составлением договора нужно произвести подготовительные действия:

  • Так, все стороны должны быть согласны на осуществление подобного мероприятия.
  • Сделка должна быть признана законной с материальной точки зрения.
  • Необходимо заранее уведомить об имеющихся обременениях на участке.

Оформление переуступки состоит из двух основных этапов:

  1. На первом этапе будущий арендодатель должен тщательно осмотреть будущий надел, также определиться с оплатой.
  2. На втором этапе осуществляется оформление сделки. А также её регистрация.

Для того, чтобы оформить переуступку требуется установленный пакет документов:

  • Составляется заявление о переуступке.
  • Заверяются нотариусом копии договора аренды.
  • Предоставляется оригинал кадастрового плана.
  • Предоставляется квитанция на оплату госпошлины.
  • Договор переуступки в трёх экземплярах.
  • Дополнительно готовится заверенная копия паспорта, а также согласие супруга на осуществление сделки.

Необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 руб в соответствии со статьёй 333.35 НК.

Регистрация осуществляется в в многофункциональном центре или Росреестре. Место вы выбираете самостоятельно.

Арендованный земельный надел можно продать. Однако, сделать это имеет право только собственник недвижимого имущества.

А вот арендатор, имеет право переуступки, если подобное предусмотрено договором, или на это согласен в целом арендодатель.

Полномочия арендатора сильно ограничены ввиду того, что он не является полноправным собственником земли, лишь использует её в соответствии с условиями договора.

Однако, российское законодательство лояльно относится и к той, и к другой стороне. Поэтому, если отношения выстроены с учетом соблюдения условий договора, каждая из сторон будет защищена соответствующим образом.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/kak-prodat

Уплата аренды за земельный участок

После перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды, в связи с чем, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, арендную плату должен платить покупатель здания. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием.

При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Читайте также:  Поставка товара для государственных нужд

  • Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»
  • 1.Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды
  • «Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11).

На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.*

Тем не менее вопрос о праве аренды все же необходимо урегулировать, чтобы избежать неопределенности и споров, связанных с перечислением арендной платы и с прочими правами и обязанностями арендатора и арендодателя.

Во-первых, как минимум имеет смысл проверить, сделал ли продавец все необходимое, то есть уведомил ли арендодателя о продаже участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч.

 покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок.

Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11). Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового.

Поэтому покупатель здания может потребовать, чтобы продавец выполнил свои обязанности по уведомлению арендодателя участка.

Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды.

Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием.

При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)*».

2.Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

«Единственная обязанность продавца здания – уведомить арендодателя о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п.

 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец (арендатор), причем должен сделать это в разумный срок.

Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11).

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе.

А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием.

Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)»

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/102280-uplata-arendy-za-zemelnyy-uchastok

Новый собственник или старый: кто получит арендные платежи — новости Право.ру

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов По закону право собственности на помещение переходит к покупателю лишь после того, как запись об этом внесли в Единый госреестр недвижимости. На практике бывают ситуации, когда такая процедура растягивается на несколько месяцев. В это время формально имущество все еще принадлежит продавцу. Кто в этот период будет получать доходы от использования недвижимости? Новый владелец или все еще старый? Нижестоящие суды не смогли однозначно ответить на эти вопросы. В ситуации разбирался Верховный суд. А юристы объяснили, как такие ситуации решаются на практике сейчас.

В 2015 году в отношении столичной фирмы «Рент-Ресурс» началась процедура банкротства (дело № А40-211523/2015). Конкурсным управляющим организации назначили Олега Парфенова. Чтобы расплатиться с должниками, он начал распродавать имущество организации. На торги выставили и нежилые помещения в центре Москвы, в которых он арендовал площади под магазин продуктов. Эту недвижимость за 179,9 млн купила ИП Наталья Тимошенко. Продавец получил от покупателя всю сумму в конце января 2017 года, тогда же стороны и подписали передаточный акт. Кроме того, контрагенты составили гарантийное письмо, где указали, что «Рент-Ресурс» выплатит Тимошенко все полученные от арендатора деньги после госрегистрации собственности за предпринимателем. Речь в документе шла о перечислении средств, полученных в период между подписанием передаточного акта и внесения записи о смене собственника в ЕГРН.

Но из-за недочетов Росреестра процедура перехода прав затянулась и окончилась лишь в конце 2017 года. За это время продуктовый магазин заплатил арендодателю 17,5 млн руб. Ссылаясь на условия гарантийного письма, Тимошенко попросила продавца вернуть ей эти средства, но тот отказался. Она обратилась в АСГМ, который взыскал в пользу заявителя требуемые деньги.

Но 9-й ААС отменил акт первой инстанции, сославшись на то, что пока не зарегистрирован переход права собственности на имущество, арендодателем является именно ответчик (п. 60 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Окружной суд поддержал вывод апелляции. 

Роль гарантийного соглашения

Не согласившись с таким решением, Тимошенко обратилась в Верховный суд. Заявительница в своей жалобе уверяла, что апелляция и 9-й ААС и АС Московского округа проигнорировали условия гарантийного письма, по которым ответчик должен вернуть истцу полученные арендные платежи.

Юрист предпринимателя Роман Игошин на заседании в ВС рассказал, что все расходы по содержанию имущества в спорный период нес арендатор: «Ответчик так и не доказал, какие траты он нес в это время».

Вопросы у судей экономколлегии вызвало и гарантийное письмо, которое являлось одним из главных доказательств в этом деле. 

Представитель конкурсного управляющего Ольга Тишинская уверяла, что документ составили по просьбе покупателя: «Это было как допстраховка, что имущество точно передадут». Но, по ее словам, никто не думал, что процедура перехода права затянется на год.

Она отметила, что за этот период ответчик платил страховые платежи за недвижимость и налог на имущество.

Тишинская отдельно подчеркнула, что деньги, полученные от аренды, не пользовались в текущей деятельности: все средства лежали на специальном залоговом счете, как того требует банкротное законодательство.

Выслушав все доводы стороны, тройка судей ВС под председательством Ольги Киселевой удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: акты апелляции и окружного суда отменить, а выводы АСГМ оставить в силе. Таким образом, арендные платежи должен получить уже новый собственник помещений.

Эксперты «Право.ru»: «На практике нет единого подхода для таких ситуаций»

В обсуждаемой ситуации ни фактически обладать вещью, ни распорядиться ею таким образом, чтобы прекратить или изменить арендное правоотношение, покупатель не может, объясняет Дмитрий Богданов, старший юрист Федеральный рейтинг группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа ТМТ группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 14 место По количеству юристов
. Мария Сучкова, юрист Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Интеллектуальная собственность
, добавляет, что правоотношений между покупателем и арендатором не возникло и не могло возникнуть: «Покупатель не является собственником здания до момента госрегистрации и не может распоряжаться правами на имущество, даже если есть наличие фактического владения». 

Собственником оставался продавец, и формально платежи по аренде должны поступать в его собственность.

В тоже время с учетом того, что им подписан акт приема-передачи с покупателем, получение им дохода от не принадлежащей ему недвижимости противоречит титульному владению покупателя.

В таких условиях, а также с учетом гарантийного письма арендная плата должна быть взыскана с продавца (собственника) как неосновательное обогащение.

Дмитрий Некрестьянов, партнер Федеральный рейтинг группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Коммерческая недвижимость/Строительство 35 место По количеству юристов Профайл компании

Пока на практике не сложилось единого подхода к решению обсуждаемого вопроса. По словам Богданова, стороны обычно соглашаются на то, что в спорный период получателем арендных платежей остается продавец. В рамках коммерческой договоренности контрагенты также могут утвердить, что продавец в дальнейшем перечислит новому владельцу полученные суммы, говорит эксперт.

Но с практической точки зрения право на получение арендной платы можно «отвязать» от момента регистрации перехода права собственности, только если сделка исполняется без осложнений и в разумный срок, уверен Денис Быканов, партнер Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения
.

Вместе с тем гарантийное письмо, которое продавец выдал покупателю, можно считать не только признанием долга, но и соглашением о принадлежности арендных платежей за спорный период истцу, считает партнер Региональный рейтинг группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство
Евгения Завацкая.

  • Верховный суд РФ
  • Экономколлегия ВС

© ООО «ПРАВОдник». 2008-2020. Телефон редакции: (495) 645 37 60Свидетельство Эл №ФС 77-31590. Выдано Федеральной службой по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия.

18+

Источник: https://pravo.ru/story/213646/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector